Ble verdsatt til 8,95 mrd.

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det fremkommer av informasjonsmateriale fra Norwegian Property, som ble offentliggjort mandag. Verdsettelsen baserer seg på tall per 30. juni i år. Ser vi på de enkelte landene, anslår DTZ at de svenske hotellene fortjener en verdi på 4779 millioner svenske kroner, som tilsvarer 3977 millioner norske kroner.

De 16 finske hotellene i porteføljen ble ved halvårsskiftet verdsatt til 2391 millioner norske kroner, de 14 norske hotellene til 2161 millioner. Norgani har også tre hoteller i Danmark, som av DTZ ble vurdert til 423 millioner kroner. Til sammen blir det 8952 millioner for hele selskapet.

Norgani var i halvårsregnskapet til Norwegian Property bokført til 8,9 milliarder kroner. Eiendomsanalytikerne håpet på en salgssum opp mot dette nivået. Den offisielle kjøpesummen ble imidlertid 8,3 milliarder kroner, altså godt under bokførte verdier og verdsettelsen til DTZ.

Kjøperen Pandox, med Christian Ringnes i spissen, regner imidlertid en forventet avkastning fra Norgani-investeringen på 7 prosent ut fra 8,8 milliarder kroner. Det skyldes at de nye eierne innen ett år må bruke 500 millioner kroner på oppgraderinger av en hotellmasse som led av underinvesteringer.

Totalt skal Pandox bruke 1 milliard på Norgani de nærmeste årene. Man kan derfor ikke uten videre si at hotellkjeden er gått på billigsalg ut fra verdsettelsen til DTZ. På den andre siden ble Norgani i sin tid kjøpt for over 11 milliarder norske kroner.

DTZ opplyser i et vedlegg til informasjonsmaterialet fra Norwegian Property, at grunnlaget for verdsettelsen er neddiskonterte kontantstrømmer fra de ulike hotelleiendommene, basert på nominelle rentesatser. I tillegg er det diskontert restverdier ved utgangen av prognoseperioden.

Alle vurderingene er basert på DTZ´ ekspertise. Dette er supplert med opplysninger i markedsrapporter, diskusjoner med hotellsjefene, besøk av eiendommene, samt generell makro- og sektorinformasjon.

Eiendomsrådgiveren har gjort individuelle vurderinger av hvert enkelt hotell, med parametere som inntekter per tilgjengelige rom (RevPar) og inntekter fra mat og drikke. Så er det gjort estimater for leieinntektene ut fra leiebetingelsene i de relevante kontraktene.

DTZ besøkte hotellene i Danmark og de fleste av de norske hotellene så langt tilbake som i 2005. Et utvalg med norske hoteller ble besøkt igjen i 2008/09. De fleste svenske hotellene i Norgani-porteføljen fikk DTZ-besøk i 2009 og 2010, men DTZ har ikke besøkt de finske hotellene. Disse hotellene står altså for over 25 prosent av den estimerte totalverdien.