Best på toppen

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Jones Lang LaSalle (JLL) er ute med sin seneste nordiske rapport. Akershus Eiendom er som vanlig den norske premissgiveren for JLL. Eiendomsrådgiveren er mest positiv til utviklingen i prestisjeområdet CBD, som omfatter Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen..

Leieprisene i det øverste segmentet i Oslo har ifølge JLL steget med nesten 10 prosent de seneste tolv månedene. Til tross for en del nye prosjekter i markedet, har leieprisene økt for både eksisterende eiendommer og prosjekteiendommer. Etterspørselen konsentrerer seg særlig rundt CBD.

Pass påDe nest beste eiendommene i CBD-området har også opplevd en bra leieprisvekst, men det har ikke eiendommer i de nest beste områdene gjort. Områder som Nydalen og Lysaker har tvert imot opplevd en liten nedgang, blant annet fordi flere leietakere i områdene har flyttet eller kunngjort flytteplaner.

JLL regner nå 3600 kroner kvadratmeteren i leiepris for det øverste kontorsegmentet, altså prime office rent. Kortsiktig leiepristrend er økende i dette segmentet. For de nest beste lokalene i prestisjeområdet må man ut med 2200 kroner kvadratmeteren. Ledigheten i CBD-området i Oslo anslås til 5,3 prosent.

I resten av Oslo sentrum er en typisk leiepris for attraktive lokaler 2300 kroner kvadratmeteren, mens gjennomsnittslokalet kan leies ut for 1700 kroner kvadratmeteren. Pristrenden her er flat. Arealledigheten i sentrum estimeres til 5,8 prosent.

Fallende ledighetGenerelt er leieprisutsiktene ifølge JLL fremdeles positive, men eiendommene i de mindre attraktive områdene vil slite i en tid fremover.

Arealledigheten i Oslo spås å bli noe lavere i 2012 enn i 2011. JLLs prognose, altså i realiteten prognosen til Akershus Eiendom, tilsier en kontorledighet i hovedstaden neste år på 6,5 prosent, ned fra 8 prosent i 2011. Den store nybyggingen, som gjør seg utslag fra og med 2012, har imidlertid økt risikoen for høyere ledighet på lang sikt.

JLL mener direkteavkastningskravet til de beste kontoreiendommene i Oslo ligger på 5,25 prosent, mens kravet til eiendommer i klasse B er 50-75 basispunkter høyere.

Leder anOslo ligger lengst fremme i leiemarkedssyklusen blant de nordiske storbyene. Ifølge den seneste “Office Property Clock” fra JLL befinner de mest attraktive kontoreiendommene seg i fasen avtakende leieprisvekst. Omgjort til klokken, snakker vi om 09.30-10.00.

JLL skriver i denne nordiske rapporten at leieprisene for de beste kontoreiendommene i alle de nordiske landene øker jevnt og trutt. Alle de andre nordiske byene har passert leieprisbunnen, men har foreløpig et godt stykke igjen før vi kan snakke om en avmatning i veksten.

Årsaken er en fortsatt sterketterspørsel etter nyere kontorlokaler i sentrale strøk, som følge av lite tilbud og lite bygging av slike lokaler på spekulasjon. Ledigheten i prestisjeområdet (CBD) ligger nå mellom 5 og 10 prosent i byene, til og med under 5 prosent er observert i enkelte tilfeller.

Som før krisenTransaksjonsvolumet i Norden i første halvår økte i forhold til tilsvarende periode i fjor. Ifølge JLL er den jevn økning i volumene. Hvis trenden fortsetter, er vi i løpet av ikke altfor lang tid tilbake til nivåene fra før finanskrisen i 2008. På kontorsiden etterspør investorene kjerneeiendommer, og yieldnivåene holder seg relativt stabile her.

Investorene ventes imidlertid i nær fremtid å øke etterspørselen etter de nest beste eiendommene, ettersom det er mange potensielt lønnsomme objekter i denne delen av markedet.