Best på topp og i sentrum

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det viser en oversikt fra IPD Norge, gjengitt i forbindelse med offentliggjøringen av fjorårstallene i forrige måned. 

Som tabellen under viser, var  (Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen) det beste delmarkedet i 2011. Totalavkastningen var 12,1 prosent, hvorav 6,6 prosentpoeng skyldtes verdiøkning. Prestisjemarkedet har de seneste tre årene vært blant de fire beste markedene som IPD analyserer, de seneste fem årene og siden IPD startet målingene i 1999.

Svakt i 2011Kontoreiendommer i Oslo sentrum hadde med IPDs statistikk ikke noe godt fjorår og var nede på femte plass, men har ellers vært blant de tre beste i de andre periodene. Å investere i randsonene i Oslo har derimot ikke vært noen suksess, bortsett fra at Oslo vest og nord topper 5-årsstatistikken. For en del delmarkeder der det ikke tilgjengelig statistikk siden oppstarten i 1999.

Blant regionbyene gjør Stavanger det desidert best og topper faktisk 3-årsrangeringen. I 2011 var avkastningen over 10 prosent, bare slått av CBD.

– I Stavanger var det en leieprisvekst i kontormarkedet på 75 prosent fra desember 2004 til desember 2011. I Trondheim har det derimot vært en negativ vekst, de har blant annet hatt utfordringer med gamle bygg. Risikoappetitten i dagens marked er ikke veldig sterk. Det har vært et verdifall i resten av Norge utenfor de fire store byene, konkluderte Håvard Bjorå i IPD om regionbyene på presentasjonen i mars.

I særklasseAvkastning kan i stor grad forklares med leieprisutviklingen. Med utgangspunkt i et indeksnivå på 100 i 1999, var CBD-leiene oppe på ca 170 ved utgangen av 2007, den klart høyeste stigningen. Til sammenlikning falt kontorleiene i Oslo vest og nord med rundt 10 prosent frem mot 2005 og var på det høyeste ikke på mer enn på rundt 115 i indeksnivå.

Ved utgangen av 2011 er kontorleiene i Oslos prestisjeområde ifølge IPD 50 prosent høyere enn i 2011. Det er den klart sterkeste oppgangen siden 1999 og det eneste segmentet som klart har slått inflasjonen. Kontorleiene i Oslos randsoner har overhodet ikke greid å holde tritt med prisstigningen i perioden 1999-2011.

Ser vi bare på de tre hovedsegmentene de seneste årene (ikke med i tabellen), taper handel terreng. Handelseiendommer har gitt den beste avkastningen siden 1999, men er bare nummer 3 og 4 de seneste årene. I 2011 var totalavkastningen i dette segmentet 5,9 prosent.

Mest volatiltKontoreiendommer ga best avkastning i 2011 med 8,4 prosent, men har ellers gjort det dårlig på 3- og 5-årsstatistikken. Kontorsegmentet faller gjerne mest i nedgangtider, CBD-leiene i IPDs målinger falt til under 140 i indeksnivå i 2009, en nedgang på rundt 20 prosent fra toppen.

Industrisegmentet gjorde det svakest i 2011 med 5,1 prosent, men har gitt best avkastning de seneste tre årene og nest best de seneste fem årene.

Vinneren er det noe udefinerbare “annet”, eiendommer som ikke direkte hører hjemme i de tre ovennevnte kategoriene. Denne kategorien er best på 5-årshistorikken og nest best i de andre periodene. Totalt ga eiendom i 2011 en avkastning på 7,4 prosent, hvorav direkteavkastningen utgjorde 5,8 prosent.