Det blir stadig mer fokus på miljøkrav og energieffektivisering i eiendomsbransjen.
Selv om tendensen i det norske markedet fortsatt er at leietakere har beliggenhet som hovedkriterium ved valg eller søk av nye lokaler, trekkes miljøegenskapene ved et bygg stadig oftere frem som utslagsgivende hvor leietaker har flere valgmuligheter.
Trenden bekreftes av eiendomsadvokat Siri Johanne Krafft i advokatfirmaet Thommessen.
– Ja, tendensen er klar: I eiendomsnyhetene anno 2009 dreide oppslagene seg om at det var vanskelig å få tak i leietakere til miljøbygg. I eiendomsnyheter anno 2014 kappes eiendomsaktørene om å bygge, drifte og leie miljøbygg, slår advokaten fast.
Les også: – Forurensning kan koste dyrt
Les også: Nye regler for utbyggere
– Det fremheves at de som satser på miljø, vil vinne kampen om de beste leietakerne og at miljøbygg vil innebære store kostnadsbesparelser. Det er tankevekkende når konsernsjef Rune Bjerke i DNB uttaler at miljø er nøkkelen til finansiering av næringsbygg i Norge.
Særlig de store eiendomsaktørene ser ut til å vurdere den positive effekten av å investere i miljøbygg som større enn den merinvesteringen dette krever. Giganter som Rom, Entra og Skanska har de siste årene satset tungt på miljøbygg. Disse selskapene har dessuten vært tydelige i sin eksterne formidling av ambisjoner om miljøutvikling i eiendomsbransjen.
Stadig flere velger å benytte seg av miljøklassifiseringssystemet BREEAM-NOR. BREEAM-NOR har vært i markedet som helhetlig norsktilpasset miljøsertifiseringsverktøy siden 2011, og har fått godt fotfeste.
Les også: Satser på miljø for å få selskapet på rett kurs
Les også: – Enova-støtte bidrar til å holde leienivået nede
BREEAM er vel å merke ikke offentligrettslige regler som for eksempel energimerkeforskriften, men en frivillig ordning som bygg- og eiendomsnæringen ser ut til å ha samlet seg om.
Den kontraktsmessige reguleringen av BREEAM kan by på utfordringer, påpeker Siri Johanne Krafft.
– Eksempelvis; hvem har risikoen for at bygget ikke oppnår kategorien Excellent, hvis dette er forutsatt i leieavtalen? Og hva hvis BREEM-NOR kravene endres etter tidspunktet som er lagt til grunn for vurderingen av alle tekniske tiltak og leveranser som er forutsatt for at leieobjektet skal kunne oppnå BREAAM-NOR sertifisering og karakteren Excellent?
Av den grunn anbefaler Thommessen-advokaten skreddersøm.
Les også: 62 nybygg med energimerke A
Les også: Kraftig energireduksjon i 40 bygg
– Det er å anbefale, ettersom Standardkontraktene fra Norsk Eiendom, Forum for Næringsmeglere og Huseiernes landsforbund ikke har en klausul som regulerer dette.
– Også i due diligence-prosesser, ser jeg stadig oftere at man ikke bare nøyer seg med en forsiktig forespørsel om det aktuelle selskapet har miljøklassifisering, men ber konkret opplyst hvilken sertifisering som foreligger, og på hvilket nivå. Der sertifisering ikke foreligger på salgstidspunktet, ser jeg nå eksempler på at kjøpere forutsetter sertifisering etter overtakelse, og at resultatet av sertifiseringen har prisimplikasjoner.
Les også: Støtter bare varmepumper med energimålere
Av andre nyvinninger på miljøområdet, er Grønt Bilag til Standardkontraktene fra Norsk Eiendom, Forum for Næringsmeglere og Huseiernes Landsforbund.
– Foreløpig ser det ikke ut til at eiendomsaktørene etterspør Grønt Bilag i særlig grad, sier Krafft.
– Dette skyldes antagelig at det er utfordringer knyttet til å få leietaker med på laget for å gjøre investeringer i eiendommen, samtidig som eier vegrer seg for å gjøre store investeringer som i hovedsak kommer leietaker til gode, gjennom for eksempel lavere strømbruk.
Les også: – Miljøbevissthet betaler seg
Les også: – Miljøbygg blir vinnerne
– Det er likevel interessant å merke seg at en tung aktør som Rom Eiendom AS, som en del av sin miljøstrategi, har utarbeidet en standard for grønne leiekontrakter. Jeg er sikker på at Grønt Bilag vil bli mer aktuelt i tiden som kommer, kanskje spesielt for enbruker-bygg, avslutter Siri Johanne Krafft i advokatfirmaet Thommessen.
Les også: – Nye standard leieavtaler
