Bekrefter tilfeldigheter

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det var under IPDs presentasjon av tallene for 2010 at Åsenden holdt en innledning om eiendomsverdier. Storebrand-direktøren hadde en lett sleivete tone og selvironi i sin innledning, men poengene hans bygget opp under at ting virker nokså tilfeldig innenfor dette området.

– Dette er en bransje som ikke er veldig gjennomsiktig. Alle verdivurdere, både eksterne og interne, bruker mer eller mindre sine egne modeller. Det brukes forskjellige driftskostnader. De laveste kostnadene brukes når eiendommene skal selges, mens de høyeste kostnadene er de virkelige,  fortalte Åsenden, og fortsatte:

Hva, ledighet?– Ledighet i eiendommen? Det finnes «aldri» ved salg. Risikofaktoren vurderes ulikt. Selger og kjøper kommer frem til helt forskjellig yield ved samme transaksjon. Det kan forekomme transaksjonsavvik på inntil 50 prosent, men det er forskjellig fra transaksjon til transaksjon hvem som ligger høyest av verdivurdererne.

Frode Åsenden mener verdivurderere har gått fra å være en del av transaksjonsteamet til egen profesjon. Adm. direktør John Olof Solberg i CB Richard Ellis Norge sår i marsutgaven av magasinet NæringsEiendom tvil om uavhengigheten til dem som skal verdsette næringseiendommer i Norge.

Spesialrådgiver Nina Servold Oppi i Finanstilsynet bekreftet den generelt manglende dokumentasjonen fra selskapene, som Tilsynet kritiserer DnB NOR for. Finanstilsynet ønsker at verdivurdererne og selskapene skal bruke fremtidige kontantstrømmer fremfor diskonteringsrenten i verdsettelsen av eiendommene. Men:

Ikke dokumentert– Ingen kan redegjøre tilfredsstillende for valget av diskonteringsrente. Det ligger skjønnsmessige vurderinger til grunn, de bruker «profesjonelt skjønn». Men skjønnet blir ikke tilstrekkelig dokumentert, og verdiene er veldig sensitive for en endring i yielden på 0,25 prosentpoeng eller 100 kroner per kvadratmeteren i markedsleie sa Finanstilsynets utsendte.

Nina Servold Oppi mener metodikken bør være godt teoretisk forankret av aktører som har god kjennskap til markedet.

– Jeg er litt Ole Brumm her, jeg sier «ja takk», begge deler. Og eierkostnader bør vurderes mot budsjett og historiske kostnader for eiendommene, standardkostnader slår skjevt ut. Vi registrerer også at ledigheten til solgte eiendommer ligger lavere enn ledigheten ellers i Oslo og Akershus, sa spesialrådgiveren.

UllentNina Servold Oppi hevdet videre at det ikke finnes noen god oversikt over historisk markedsavkastning til norsk nærings eiendom. Finanstilsynet får ikke mye hjelp av markedsaktørene, Tilsynet får til svar at avkastningen til eiendom «ligger mellom obligasjoner og aksjer».