– Bedre ledelse enn aksje

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

DnB NOR-analytiker Simen Mortensen gjentar en «hold-anbefaling» i en fersk oppdatering av NPRO. Kursmålet på tolv måneders sikt er moderate 11 kroner, en oppgang på bare 6-7 prosent fra dagens nivåer.

For å gå rett på Mortensens konklusjoner: Utfordringene til NPRO er mange, men kvaliteten til ledelsen og selskapets eiendommer er bra. Aksjen vil likevel gjøre det middels fremover. Hvorfor det?

Simen Mortensen gjør et poeng av at 9 milliarder kroner av NPROs gjeld forfaller ved halvårsskiftet i 2012 og skal reforhandles i løpet av første halvår 2011. Kombinert med et økt vedlikeholdbehov og arealledighet i porteføljen, blir det ifølge analytikeren lite kontantstrømmer igjen til investorene.

NPROs hovedfinansiering løper til en lånemargin på 80 basispunkter, altså 0,80 prosentpoeng. Mortensen venter at NPRO må ut med 125-135 basispunkter i margin etter at de nye samtalene med bankene og långiverne er ferdig, han legger inn 130 punkter i estimatene. Forutsetter vi dette nivået, vil det isolert sett redusere fortjeneste per aksje i 2012 med 12 prosent. DnB NOR-analytikeren tror de nye lånene splittes opp i to til fire fasiliteter for å redusere risikoen.

I 2011 skal marginale 150 millioner kroner av gjelden reforhandles, mens 950 millioner kroner forfaller i 2013.

NPROs refinansiering vil for øvrig være den første store i sitt slag i den nordiske eiendomssektoren og er derfor viktig for hva vi kan vente oss av marginer for de kommende refinansieringene. Det svenske børsnoterte eiendomsselskapet Castellum er neste eiendomsaktør ute i markedet, med et refinansieringsbehov på 5 milliarder kroner i 2013.

NPRO sliter også med mange store leieavtaler som opphører i løpet av 2013. If har tilkjennegjort at de ikke vil fornye kontrakten på Lysaker Park, de skal overta lokalene til Statoil på Vækerø Park, mens DnB NOR forlater Aker Brygge til fordel for Bjørvika. Mortensen beregner dette årlige inntektstapet til 112 millioner kroner.

Nye leietakere kommer imidlertid på plass, men NPRO må regne med ett års ledighet i de fraflyttede lokalene. Simen Mortensen var imidlertid ikke altfor bekymret over disse frafallene for et par uker siden.

NPRO skal i 2013 reforhandle leieavtaler tilsvarende 7,3 prosent av porteføljen. Ifølge regnskapsrapporten for tredje kvartal har disse kontraktene et potensial på 4 prosent høyere inntekter, men Mortensen skriver at arealledigheten utgjør en risiko.

Han mener at NPRO-aksjen på dagens nivåer på drøyt 10 kroner handles til en implisitt yield på 6,1 prosent ut fra forventet inntjening i 2011. Kurs/fortjenesteforholdet (P/E) er hele 18,7.

Simen Mortensen tror NPRO vil omsette for 127 millioner kroner i 2011 og sitte igjen med et resultat før skatt på 406 millioner. For 2013 er de tilsvarende anslagene 1049 millioner kroner og 380 millioner. De økte finansieringskostnadene utgjør om lag 40 millioner kroner på årsbasis.