Bare slått av Moskva
Med unntak av Moskva, hadde toppeiendommene i Oslo den høyeste leieprisveksten i Europa i fjor.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Det fremkommer av den seneste “Office Property Clock” til eiendomsrådgiveren Jones Lang LaSalle (JLL). Akershus Eiendom er den norske premissgiveren for tallene i undersøkelsen. Leieprisveksten i det dyreste segmentet – prime rent – vurderes i vår hovedstad til 5,6 prosent i fjerde kvartal og til hele 18,8 prosent på årsbasis.
Akershus Eiendom/JLL opererer ved årsskiftet med 490 euro per kvadratmeter som typisk leiepris for topp kontorlokaler i prestisjeområdene Aker Brygge, Vika og Tjuvholmen (CBD). Det tilsvarer 3800 kroner kvadratmeteren. Union Norsk Næringsmegling har her 4000 kroner for å leie i nybygg i det øverste segmentet.
Helt suverenBare suverene Moskva hadde en sterkere leieprisvekst i fjor blant de større europeiske byene, med en estimert årsvekst på vanvittige 41 prosent for toppeiendommene, til tross for uendrede leiepriser i fjerde kvartal. JLL er kommet frem til en gjennomsnittlig leieprisvekst for de 36 markedene i undersøkelsen på 0,4 prosent i fjerde kvartal og 5,9 prosent for hele 2011. Det europeiske snittet ligger altså på om lag tredjeparten av Oslos årsvekst.
Når det gjelder leieprissyklusen, befinner London City, London West End, Paris og Zürich seg lengst fremme ved årsskiftet. Omgjort til urskiven snakker vi om rundt kl 11. Oslo er hakket bak, kl 10:30. I forrige rapport hadde Oslo ingen foran seg, to ved siden.
Kontormarkedet i Stockholm er ifølge JLL i en overgangsfasen mellom akselererende og avtakende leieprisvekst (kl 9). Bakerst i syklusen finner vi Aten og Lisboa, leieprisene i disse kriselandene har ennå ikke bunnet ut.
Store forskjellerKøbenhavn er så vidt inne i fasen med økende leiepriser for de beste eiendommene. 11 delmarkeder har passert kl 9, mens 16 markeder ennå ikke er kommet rem til kl 6. JLL skriver at incentivordningene overfor leietakerne holder seg på et høy nivå og holder de øverste leiene stabile i mange markeder.
Den europeiske arealledigheten i toppsegmentet er for første gang siden tredje kvartal 2009 under 10 prosent. En økende arealabsorpsjon på 5 prosent sammenliknet med 2010 bidro til det.
JLL utarbeider også en klokke for verdiutviklingen. Oslo er ikke med i denne oversikten, som “toppes” av Amsterdam med kl 12, mens London er plassert på 11. Stockholm er så vidt inne i fasen med avtakende verdivekst, rett over kl 9.
Stoppet oppIfølge JLL steg eiendomsverdiene i de undersøkte byene med marginale 0,1 prosent i fjerde kvartal, mens verdiutviklingen for hele 2011 vurderes til 6,6 prosent. Moskva hadde med JLLs forutsetninger en anslått verdivekst på svimlende 49 prosent i fjor, men uendret verdivekst i fjerde kvartal. Årsveksten i London anslås til 7,4 prosent, i Stockholm til 5 prosent.
Verdiene beregnes ut fra prime rent/prime yield*100, altså leieprisene i det øverste segmentet dividert med direkteavkastningskravet for disse eiendommene. I London vurderes denne kvadratmeterverdien til 30 600 euro, skyhøye 237 000 kroner kvadratmeteren, i Stockholm til 9936 euro, 77 000 kroner meteren med valutakursene ved årsskiftet.
Det er høyere enn for de aller dyreste kontoreiendommene i Oslo. Toppnivået ble i fjor vår vurdert til 70 000 kroner kvadratmeteren, mens DNB-bygget i Bjørvika nylig ble solgt for 60 000 kroner per kvadratmeter.
