Back in black

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det fremkommer av Colliers´ seneste markedsanslag per fjerde kvartal 2009. Colliers tror på en totalavkastning på 3,4 prosent for 2009, mens eksempelvis The UK Investment Property Forum (IPF) i november var langt mer negative. IPF-konsensus er -3 prosent for 2009.

Det britiske verdifallet ved utgangen av oktober var -10,5 prosent, etter en månedsoppgang på 1,9 prosent. For at Colliers skal bli sannspådde i 2009, må derfor eiendomsverdiene øke kraftig i november og desember, i tillegg til løpende årsinntekter på 6-7 prosent. Colliers anslår at de britiske eiendomsverdiene – alle sektorer under ett – vil falle med 2,9 prosent i år. I 2008 var verdifallet hele 26,3 prosent.

For 2010 er Colliers-anslaget 5,7 prosent i totalavkastning, mens IPFs konsensusestimat tilsier hele 10 prosent. Colliers venter at det britiske eiendomsmarkedet gir en totalavkastning på 7,9 prosent i 2011, IPF-konsensus er her godt over 9 prosent. Annualisert totalavkastning de kommende fem årene kan med Colliers´ anslag bli pene 9,8 prosent.

Den økte avkastningen fremover er ifølge Colliers drevet av en kraftigere yieldnedgang enn ventet for årene 2009 og 2010, samtidig som leieprisene ikke faller like mye som fryktet. Eiendomsrådgiveren regner likevel med en nedgang i de britiske leieprisene i år på 10,2 prosent. Prisene skal ytterligere ned med 7,7 prosent i 2010, men bare ned 0,8 prosent i 2011.

Colliers´  analyser viser videre at initial yield (yield ved kjøpstidspunktet) kan falle med ytterligere 110 basispunkter før de britiske eiendomsverdiene når såkalt fair value. Forutsetningen er at andre faktorer holdes konstante, blant annet stabile valutakurser.

Britisk risikofri rente er for tiden under 4 prosent. Med tro på at leieprisene i et femårsperspektiv blir positiv fra og med dette kvartalet, kan eiendomsverdiene ifølge Colliers stige med 18 prosent før de når opp til et ”fair” nivå.

Men markedene diskonterer høyere obligasjonsrenter i 2010 og 2011, som i teorien sender avkastningskravet til eiendom oppover. Da må enten vekstutsiktene for leieprisene stige ytterligere, eller yielden må øke for å kompensere renteoppgangen.

Ifølge Colliers er det store mengder kapital som nå jager britiske eiendomsobjekter, spesielt i sentrale deler av London. Det er særlig de internasjonale investorene som dominerer dette markedet. Denne ”veggen av penger” som er på vei inn i markedet, minner noe om de ville årene fra 2005-2007 og skaper bekymringer for utsiktene i andre halvdel av 2010 og i 2011.

Den største nedsiderisikoen for en videre verdioppgang ligger i stigende renter og større volumer av tvangssalg, som kan presse markedsprisene.