Avlyser billigsalg
De som håper at et salgsrush av fondseiendommer gir billigsalg, tar feil ifølge Akershus Eiendom.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Newsec har vært inne på temaet tidligere, næringsmegleren advarte i fjor høst mot at det kan bli trangt i døren mot 2015 som følge av massive eiendomssalg fra fondene. Eksempelvis har Storebrand Eiendomsfond varslet flere salg.
Fondene kjøpte mye eiendom på midten av 2000-tallet, i 2007 for anslagsvis 20 milliarder kroner. Men analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom sa på onsdagens store markedspresentasjon at det ikke blir kjøpers marked fremover fordi fondene skal selge ut, og dermed at eiendomsverdiene faller. Fondene selger på litt ulike tidspunkt og gradvis.
40 milliarderAkershus har beregnet at 13 sentrale eiendomsfond i dag sitter på eiendomsverdier for 40 milliarder kroner, som før eller senere skal selges. Ifølge analysesjefen har de fleste av disse fondene en modellert nedsalgsstrategi. Denne strategien ligger til grunn for de estimerte salgene fremover. I tillegg har Akershus Eiendom tolket uttalelser og gjort individuelle salgsvurderinger for enkeltefond.
– For 2013-2020 vil salgsandelen til fondene ligge fra 5-21 prosent av typisk årlige volumer. Det blir ikke noe billigsalg av fondseiendommer med mindre makrobildet knekker, fortalte Eggen en fulltallig forsamling.
– Andelen har ikke vært veldig høy, sa Eggen om de historiske volumene. 2012 var et toppår for eiendomsfondene med 19 prosent av de totale salgsvolumene, men dette tallet trekkes opp av Niams salg av Sektor Gruppen.
Toppen nås i 2015Anslaget fra Akershus Eiendom viser at eiendomsfondene skal selge eiendommer i år for 4 milliarder kroner. Volumene øker til 7 milliarder i 2014 og 9 milliarder i 2015, for så å falle igjen til 5 milliarder kroner i 2016. Frem mot 2020 vil fondene selge for opp mot 10 milliarder i året, men typisk vil volumene i perioden ligge på under 5 milliarder kroner.
– Nesten alt blir solgt i perioden 2014-2020. Det betyr ikke at de ikke vil kjøpe mer, hittil i år har fondene kjøpt for 2 milliarder kroner. Noen av fondene er på “kjøper´n”, sa Eggen.
Når det gjelder syndikatene, har de ifølge Akershus Eiendom verdier for 50 milliarder kroner i det norske markedet. Hittil i år har syndikatene kjøpt eiendom for 4,4 milliarder. Akershus Eiendom har ikke modellert noen nedsalgsvolumer for syndikatene fremover, fordi mønsteret er mye mer uregelmessig enn for eiendomsfondene.
– Syndikatene kan holde på ganske mye lenger, og de vil selge seg raskere ned i et godt marked, sa Ragnar Eggen.
Litt lavereHittil i år er det ifølge Akershus Eiendom solgt næringseiendommer for rundt 25 milliarder kroner i det norske markedet, mot 30 milliarder på samme tidspunkt i fjor.
– Men bare i desember i fjor ble det solgt eiendom for 10 milliarder kroner, og det var uten Sektor, sa Eggen. Akershus Eiendom har likevel nedjustert volumene i år fra 50 milliarder kroner til 45-50 milliarder.
Eggen oppsummerte transaksjonsmarkedet som ganske aktivt, med mange typer aktive kjøpere. Det var rolig i tredje kvartal, men markedet har tatt seg opp nå i oktober. Eiendomsverdiene holder seg stabile, noe de også ventes å gjøre neste år. Direkteavkastningskravet til de beste eiendommene – prime yield – holder seg flatt på 5,25 prosent.
