Avdekket grove sprik

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Finanstilsynet offentliggjorde mandag en rapport om verdsettelse av investeringseiendom.   Rapporten tar for seg selskaper og aktører som verdsetter regnskapene etter IAS 40-standarden, altså etter virkelig verdi.

Dette gjelder børsnoterte selskaper som Norwegian Property og Northern Logistic Property, eiendomsfond som Storebrand Eiendomsfond og Vital Eiendomsfond, og livselskaper som KLP, Vital og Storebrand. Finanstilsynets rapport sier ikke noe om aktører som fører regnskapene etter historisk anskaffelseskostnad, som Eiendomsspar og Aspelin Ramm.

Enorme avvikSelv om verdsettelse av investeringseiendommer innebærer en stor grad av skjønn, er utslagene til dels enorme. Finanstilsynet skriver i rapporten at de har observert to verdsettelser for samme eiendom på samme tid, der markedsleien avviker med 50 prosent og diskonteringsrenten med 2,5 prosentpoeng mellom de to verdsettelsene. Beregnet verdi faller likevel innenfor et intervall på 10 prosent.

Isolert sett vil et fall i diskonteringsrenten fra eksempelvis 7 prosent til 6 prosent øke verdiene med 16,7 prosent. Et fall i avkastningskravet til 5 prosent gir en verdiøkning på hele 40 prosent. Det skal rett og slett ikke være mulig å komme frem til et verdiavvik på  bare 10 prosent, når forskjellen i diskonteringsrenten er 2,5 prosentpoeng og avviket i beregnet markedsleie er på hele 50 prosent.

Skal granskesNEnyheter påpekte etter tredjekvartalstallene til KLP at verdivurdererne her må se noe i denne porteføljen som andre ikke er i nærheten av for sine porteføljer. Finanstilsynets direktør Bjørn Skogstad Aamo varslet for tre uker siden at de vil gå igjennom livselskapenes verdsettelse av næringseiendommer. 

Finanstilsynets nøyer seg i rapporten med å skrive at det er ”nødvendig med en mer robust metodikk for fastsettelse av diskonteringsrenter for å sammenstille, systematisere og dokumentere den informasjonen som ligger til grunn for skjønnsutøvelsen”.

Vi snakker altså om den berømmelige yielden. Finanstilsynet mener yield er et relativt usikkert mål på den forventede faktiske avkastningen og vil kunne variere som følge av ulik kontraktsleie. Observert yield for en eiendom kan ikke ukritisk benyttes for en annen eiendom i samme segment.

Finanstilsynets gjennomgåelse har avdekket at utøvelse av skjønn og interne vurderinger av forutsetninger ”ikke er tilstrekkelig dokumentert”.

Sykliske leierTilsynet mener videre at dagens markedsleie ikke nødvendigvis representerer det beste estimatet for fremtidig markedsleie. Denne leien bør gjenspeile at markedet er syklisk og ta hensyn til at leiekontrakter inngås på ulike tidspunkter og reflekterer ulike markedsforhold.

Det må også være konsistens mellom kontantstrømmer og diskonteringsrente når det tas hensyn til skatt og fremmedfinansiering.

”Finanstilsynet påpeker at foretakene må ha en metodisk tilnærming til fastsettelse av fremtidig markedsleie for å sikre etterprøvbarhet og konsistens i vurderingene mellom ulike eiendommer og over tid”, heter det i rapporten,

Glem OPAKEierkostnader bør ifølge Tilsynet vurderes mot budsjetter og historiske kostnader for den enkelte eiendom. Det er ikke tilstrekkelig å legge til grunn sjablonmessige kostnadsestimater basert på statistikk, eksempelvis OPAKs nøkkeltall for drift av næringseiendom. Dette vil ifølge Finanstilsynet være en forenkling som kan slå skjevt ut for enkelteiendommer.