Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Aberdeen skriver i rapporten for andre kvartal at verdiutviklingen var i sterk i starten av 2011, og denne tendensen er videreført i andre kvartal. Eiendommer forvaltet av Aberdeen i Norge, steg i foregående kvartal med 1,0-1,5 prosent.
Verdiøkningen skyldes både en kombinasjon av lavere avkastningskrav for enkelte eiendommer, noe høyere antakelser om markedet generelt, samt aktiv forvaltning. Avkastningskravet falt for eiendommer med strategisk beliggenhet og lange kontrakter, som for Tjuvholmen Allé 1-5. Eiendommer med kort gjenværende leietid fikk derimot et økt avkastningskrav.
Høyere ledighetEiendomsverdiene i ubelånte Aberdeen Eiendomsfond Norge I steg i andre kvartal med 57,5 millioner kroner, tilsvarende 1,1 prosent. Porteføljens markedsverdi var ved utgangen av juni på 5327 millioner kroner.
Selv om det ifølge Aberdeen var god utleieaktivitet i perioden, har økonomisk ledighet i fondet økt fra 3,3 prosent til 4,5 prosent. Det skyldes primært at hovedleiekontrakten i Wergelandsveien 21 utløp ved kvartalet slutt, uten at det er skrevet avtale med ny leietaker.
Lavere ledighetHøyt belånte Aberdeen Eiendomsfond Norge II hadde per 30. juni en porteføljeverdi på 7374 millioner kroner. Eiendomsverdiene i dette fondet steg i andre kvartal med 3,0 prosent, mens netto verdistigning etter kostnader ble 2,0 prosent. Økonomisk ledighet ble i kvartalet redusert fra 4,1 prosent til 2,9 prosent.
Fondet solgte Tjuvholmen Allé 1-5 til Eiendomsspar for 875 millioner kroner, som ga en regnskapsmessig gevinst på 103 millioner. Salgssummen var ifølge Aberdeen 13 prosent over den seneste verdivurderingen fra første kvartal i år. Det ble ikke avholdt ny vurdering i andre kvartal.
Samlet gjeldsgrad for fondet ble gjennom kvartalet redusert fra 71,6 prosent til 70,4 prosent. Låneporteføljen hadde ved utgangen av kvartalet et samlet rentenivå på 5,40 prosent, derlånemarginen falt med 0,04 prosentpoeng til 1,36 prosent.
Tatt på sengaAberdeen skriver at første del av oppturen i eiendomsmarkedet har kommet raskere enn det de ventet, som skyldes et betydelig yieldfall i 2010. Reprisingen har til nå vært størst for de mest attraktive eiendommene, som reflekteres i lave transaksjonsyielder.
Forvalteren tror mesteparten av yieldfallet er lagt bak oss for eiendom med lange kontrakter. Eiendom med noe mer risiko har så langt ikke sett et like stort yieldfall. Aberdeen mener bedringen i leiemarkedet vil kunne føre til ytterligere fall i avkastningskravet for eiendom med middels risiko. De individuelle forskjellene vil likevel være store fremover.
Mer risikoMed utsikter til god vekst i Norge og et leiemarked i gradvis bedring, spår forvalteren at investorene vil begynne å etterspørre eiendom med noe høyere risiko, og tilsvarende høyere direkteavkastning, eller potensial til å øke kontantstrømmen om få år. Men rentenivået vil trolig øke i løpet av 12 til 24 måneder, som vil påvirke prisingen av eiendom som ikke har potensial til å forbedre kontantstrømmen i overskuelig fremtid.
For perioden 2011 til 2015 viser Aberdeens prognoser en gjennomsnittlig årlig ubelånt eiendomsavkastning på 8,9 prosent, men med store forskjeller i avkastningen de kommende årene.
Fortsatt i minusSameiet Aberdeen Eiendomsfond Norge I hadde i andre kvartal en avkastning på 3,0 prosent, Aberdeen Eiendomsfond Norge I KS en avkastning på 3,9 prosent og Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA en avkastning på 5,5 prosent.
Siden oppstarten i september 2005 har Norge II-fondet hatt en akkumulert avkastning på -7,4 prosent per andel. Annualisert avkastning siden oppstart er ved halvårsskiftet -1,4 prosent, mens annualisert avkastning siden oppstart for Aberdeen Eiendomsfond Norge I er 7,7 prosent.
Foto: Aberdeen Asset Management
