Arealledighet på 7 prosent

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det sa analytiker Christian Valdem i Akershus Eiendom på et seminar for næringsmeglere i Oslo tirsdag ettermiddag.

Anslaget er basert på opptellinger fra næringsmegleren i januar 2010. I sentrum er ledigheten fortsatt under 5 prosent. Akershus Eiendom tror ledighetsraten i Oslo-regionen vil stige til 8,5 prosent i 2011, for så å falle til 8 prosent i 2012.

– Økningen fremover kommer fra en negativ sysselsettingsutvikling. Det bygges veldig lite ”på spekk” i dag, sa Valdem. Han trakk frem Entra Eiendom (Pilestredet 28), Torstein Tvenge (Skøyen) og Eiendomsspar (Hoffsveien 4) som eksempler på nettopp det

– Men Tvenge har tidligere bevist at han klarer dette, tilføyde Akershus-analytikeren.

Analysesjef Bjørn-Erik Anderssen i DnB NOR Næringsmegling spådde på et seminar for snaue to uker siden at kontorledigheten i Stor-Oslo i år vil stige til 8,5-9 prosent, ja, kanskje til litt over 9 prosent.  DnB NOR anslo ledighetsraten i oktober i fjor til 8,1 prosent. Forskjellen mellom de to næringsmeglerne skyldes primært ulike måter å definere ledighetsnivået på. 

Ca 3000 kronerAkershus Eiendom holder på at leiepriser for prestisjeeiendommene – prime rent – har falt med 35 prosent fra toppen. Prime rent i Vika/Aker Brygge-området anslås i dagens marked til 3100 kroner per kvadratmeteren i året, og til 2220 kroner på Skøyen.

Christian Valdem viste til nylige inngåtte leiekontrakter i Filipstad Brygge – Storebrands gamle hovedkontor – der meglerhuset First Securiteis skal betale mellom 2800 og 3100 kroner kvadratmeteren for å leie 7800 kvadratmeter. Det samme prisspennet gjelder for Advokatfirmaet Grette, som har tegnet en tiårs kontrakt i bygget for leie av 3300 kvadratmeter.

Men Valdem ga også et eksempel på hele 3400 kroner for å leie 850 kvadratmeter i fem år i Tjuvholmen allé, men det var med momskompensasjon. Uten kompensasjon tilsvarer leien om lag 2900 kroner. Astra Zeneca har ellers tegnet en fem årskontrakt for leie av 1050 kvadratmeter i Helsfyr Atrium til 1800 kroner kvadratmeteren. 1800 kroner regnes som topp prisnivå i Bryn/Helsfyr-området. 

Akershus Eiendom er norsk premissleverandør for Jones Lang LaSalles ”European Property Office Clock”, der den seneste rapporten viser at Oslo kontorleiemarked (prime) står i kl 6: på bunn av syklusen. – Enkelte medier har tolket dette som at leieprisene nå skal fyke oppover igjen, men det betyr at vi er ferdig med leieprisfallet, og at prisene stabiliserer seg, kommenterte Valdem.

Stabil prime yieldAkershus Eiendom opererer med en prime yield i markedet på 6,25 prosent, og de venter at denne vil holde seg relativt stabil fremover. Valdem konkretsierte yieldnivåene fra noen av de store transaksjonene i andre halvdel i fjor, som Strandveien 20 (Wilhelmsen.bygget – 6,75 prosent), Strandveien 12 (6,3 prosent – påvente av leieprisoppgang), Grensen 5-7 (nettoyield 7,1 prosent) og Grini Næringspark.

Netto yield her har vært anslått til lave 6,1 prosent, men Akershus Eiendom har regnet den ut til 6,4 prosent basert på 2010-leiene. NEnyheter har dessuten avdekket at den nye eieren Havila Ariel har ekstremt lave forvaltningskostnader. 

Akershus Eiendom har regnet seg frem til rundt 14 milliarder kroner i omsetning av næringseiendom i 2009. Det var tydelige forskjeller i markedet på kjøps- og salgssiden.Utenlandske investorer stod ifølge næringsmegleren for 16 prosent av kjøpene og solgte ikke. Eiendomsfondene stod derimot for 17 prosent av salgene og bare 1 prosent av kjøpene.

Christian Valdem mener aktivitetsnivået i markedet inn i 2010 definitivt er ”stigende”. – Vi fortsetter der vi sluttet i 2009, det er mye interesse i markedet, fortalte han forsamlingen.