Advarer mot lave yielder
Yieldnivåene har begynt å falle, men DnB NOR Næringsmegling advarer mot de historisk lave yieldnivåene fra 2007.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
De mest attraktive eiendommene omsettes nå for yieldnivåer ned mot 6 prosent. Eksempelvis ble Entra Eiendoms salg av Grini Næringspark før jul omsatt til en netto yield, altså justert for normaliserte eierkostnader, til lave 6,1 prosent. Til tross for at denne eiendommen har usedvanlige lange leiekontrakter (17 år) og sikre leietakere, vakte transaksjonen oppsikt i markedet.
– Du får noen vekkere, for eksempel dette bygget i Grini Næringspark. I tillegg til en god og langsiktig leieavtale, kan årsaken til den lave yielden være et begrenset utbud av gode objekter. Utbudet kommer til å bli mye større, og det vil regulere yielden, slik at prime yield vil holde seg rundt 6,5 prosent, uttaler adm. direktør Knut Efskin (bildet) i DnB NOR Næringsmegling til Finansavisen.
En prime yield på 6,5 prosent er det de fleste aktørene opererer med i dag, og nivået ligger rundt historisk gjennomsnitt (6-6,5 prosent). I 2006 og 2007 opplevde vi derimot yieldnivåer på 5-tallet, i noen tilfeller helt nede på 4-tallet.
Direkteavkastningen for de mest attraktive objektene lå gjennom deler av 2007 under den langsiktige byttelånsrenten (swaprenten) i markedet, altså under finansieringskostnadene, som er et tradisjonelt faretegn.
I fjor høst var det derimot et historisk høyt positivt yieldgap på om lag 250 basispunkter. Knut Efskin tror ikke markedet skal tilbake til de rekordlave yieldnivåene fra tre år tilbake, men advarer likevel aktørene mot for lave nivåer.
– Det med yieldutvikling er ganske interessant. Rentene er driveren i dette markedet, og yielden er særlig knyttet opp mot ti års swaprente. I 2005 og 2006 hadde man et kraftig rentefall, men da rentefallet stoppet opp, falt yielden videre ved at risikopåslaget krympet. Da kom forventningene om kraftige leieprisøkninger, og troen på dette slo rett inn inn på yielden. Så kom finanskrisen og rev alt dette ned. Leieprisene begynte å falle kraftig, sier Efskin til Finanasavisen.
Han sier videre at inngangen i transaksjonsmarkedet er vesentlig bedre ved inngangen til 2010 enn i 2009, men årsvolumene i fjor vil sannsynligvis havne under kriseåret 2003. 2009-anslagene nå ligger fra 12-14 milliarder kroner.
DnB NOR Næringsmegling tror leieprisnedgangen i løpet av året vil flate ut, men i CBD-segmentet er nedturen ifølge Efskin ennå ikke over.
– Gapet mellom CBD og resten av sentrum er blitt mye mindre, og i CBD kan det fortsatt komme et lite fall, men mot slutten av året vil man se en stigning der også, sier Knut Efskin til Finansavisen.
