5 prosent prisvekst

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det er to av konklusjonene i den seneste markedsrapporten til Union Gruppen AS. Den forrige rapporten kom i oktober i fjor.

Det har vært antatt at transaksjonsvolumet i fjor lå på drøyt 50 milliarder kroner.  Union skriver imidlertid i vinterrapporten for 2013 at med de siste opplysningene de har fått inn, har de registrert 174 transaksjoner for til sammen 56,4 milliarder.

LavrisikoEn påfallende høy andel av transaksjonene er enten innenfor lavrisikosegmentet eller utviklingseiendommer.

Union vurderer at gjennomsnittstransaksjonen i fjor, eksklusive tomter og utviklingseiendommer, skjedde til en netto direkteavkastning (nettoyield) på ca. 6,85 prosent. Forutsatt en 5-års swaprente (byttelånsrente), hadde gjennomsnittstransaksjonen i 2012 en differanse til rentekostnaden etter bankmargin på 1,88 prosentpoeng.

Det såkalte yieldpåslaget (avkastningspåslaget) for ulike typer risiko er økt ytterligere, særlig for eiendommer som ikke har topp beliggenhet og korte kontrakter. Utviklingen innebærer ifølge Union at det er blitt noe mer krevende å få kjøpere og selgere til å bli enig om pris for de mer ordinære eiendommene. Det vil si eiendom med ordinære leielengder og sekundære beliggenheter. 5,25 prosentRentenedgangen og høy etterspørsel mot kvalitetseiendommer har bidratt til at lavrisiko-eiendommer har holdt seg svært godt i pris, selv om bankene har økt utlånsmarginene. Union vurderer fortsatt direkteavkastningskravet til de beste eiendommene til 5,25 prosent.

Kontorledigheten i Oslo-regionen i fjor økte ifølge Union med ca. 40 000 kvadratmeter. Basert på oppdaterte tall vurderes arealledigheten per midten av februar i år til å ligge på 6,9 prosent. Union venter at ledighetsprosenten vil synke langsomt de nærmeste årene.

For 2012/2013 er ferdigstillelsen av kontorarealer ekstra høy i Oslo-regionen, med til sammen 500 000 kvadratmeter med nye arealer. Næringsmegleren venter en relativt høy nybygging også etter 2013, med et gjennomsnittlig årlig nivå på ca. 125 000 kvadratmeter.

Reforhandlinger gir vekstUnion legger videre til grunn en årlig leieprisvekst i regionen på ca. 5 prosent. Reforhandlinger gir gjennomgående gir vekst i leienivået, også i randsonene. Toppleiene har ifølge Union steget med 32 prosent siden bunnen. For det aller øverste segmentet blir det en mer moderat leieprisoppgang, ettersom differansen mot alternativene begynner å bli høy.

Sentrum har vært den største vinneren om leietakerne de tre seneste årene. Union skriver i rapporten at de omkringliggende områdene nå opplever en stigende etterspørsel og får i større grad ta del i prisoppgangen.