Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
– Det er merverdier i egenkapitalen for 3 milliarder kroner, og da er jeg fryktelig beskjeden, sa adm. direktør Peter Groth (bildet) i Aspelin Ramm under DnB NOR Næringsmeglings store markedsseminar i oktober. Groth var ikke der for å snakke om selskapets verdier, men kom med uttalelsen i en interessant bisetning.
Aspelin Ramm eier selv ca. 331 000 kvadratmeter med bygg i Oslo-området, Stockholm og Göteborg, og de eier sammen med andre store norske eiendomsaktører en portefølje av selskaper med eiendommer og utviklingsprosjekter i Norge og Frankrike.
– Utviklingsvirksomheten er kjernen i det vi driver med, sa Peter Groth for snart fem år siden.
390 000 m2Inkludert forholdsmessig andel i deleide selskaper, utgjorde konsernets bygningsmasse ca. 390 000 kvadratmeter pr. 31.12.2009. Eiendomsmassen omfatter kontorer, forretningslokaler, hoteller, industribygg og boliger, i tillegg et ”betydelig utbyggingspotensial”. Sistnevnte er vanskeligst å verdsette.
Aspelin Ramm bokfører ikke eiendomsverdiene til markedspriser (IFRS), men til historiske anskaffelseskostnader, fratrukket akkumulerte avskrivninger. De bokførte verdiene utgjorde ved utgangen av 2009 snaue 2,9 milliarder kroner.
Forutsetter vi ikke altfor sprelske 17 000-18 000 per kvadratmeteren i gjennomsnitt for denne eiendomsmassen, snakker vi om reelle verdier for 6,8 milliarder kroner, 4 milliarder mer enn de oppgitte verdiene. Går vi opp til 20 000 kroner kvadratmeteren, som heller ikke det er svimlende høyt, blir totalverdien 7,8 milliarder, 5 milliarder mer enn ”bok”.
Norwegian Property, som fører regnskapet etter IFRS-reglene, har en gjennomsnittlig kvadratmeterverdsettelse på rundt 24 000 kroner for sine kontoreiendommer. NPRO sitter imidlertid med noe mer ”prime”, og Aspelin Ramm er eksponert mot andre segmenter, andre land.
”Betydelig merverdi”…Men Aspelin Ramm eier eksempelvis 40 prosent av Tjuvholmen, og her snakker vi om kvadratmeterpriser godt over 30 000 kroner. Konsernet nøyer seg i årsrapporten med å fastslå at ”Det er betydelig merverdi i anleggsaktiva i forhold til bokførte verdier”. Dette er en formulering vi kjenner igjen fra Eiendomsspar, som verdsetter eiendommene på samme måte.
Aspelin Ramms bokførte egenkapitalandel var ved utgangen av fjoråret 44 prosent, 1,8 milliarder av en totalbalanse på 4,07 milliarder. Øker vi egenkapitalen og balansen med 5 milliarder, snakker vi om en reell egenkapitalandel på 67 prosent. Aspelin Ramm Eiendom, som er det klart største datterselskapet, er for øvrig verdsatt til lave 735 millioner kroner i konsernbalansen i årsregnskapet.
4 milliarder?Konsernets morselskap, Aspelin Ramm Gruppen AS, eies av Knut G. Aspelin og Jonas Ramm med 50 prosent hver gjennom sine respektive selskaper Artel Holding AS og Sole Invest AS. De to eiernes andeler i Aspelin Ramm kan ut fra reelle eiendomsverdier dermed være verdt nærmere 4 milliarder kroner. Andre aktiva i balansen kan også være undervurdert.
Jonas Ramm står oppført med en ligningsformue på ”beskjedne” 232 millioner kroner for 2009, Knut G. Aspelin 342 millioner kroner. Men ligningsformuene sier som kjent veldig lite om reelle verdier for eiendomsinvestorer. Kapital vurderte Jonas Ramms reelle formue til 2675 millioner kroner i årets rangering av de 400 rikeste, opp fra 2400 millioner i 2009.
Aspelin Ramm mottok i 2009 leieinntekter fra eiendommene på 264 millioner kroner. Gitt en gjennomsnittlig kapitaliseringsfaktor på 7 prosent, tilsier det eiendomsverdier på 3,8 milliarder kroner.
SalgsgevinsterMen leieinntektene utgjør bare en liten del av totalinntektene, som har variert mellom 860 og 1000 millioner kroner de fem seneste årene, og er derfor ufullstendig som indikator på de reelle verdiene. I enkeltår realiseres store salgsgevinster, som i 2007 (624 millioner kroner). I 2009 utgjorde salgsgevinstene 117 millioner.
Aspelin Ramm kjøpte i oktober en 36 000 kvadratmeter stor eiendom i Mölndal sør for Göteborg, som ytterligere øker verdiene fremover.
