45 prosent oppgang!

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det mener Malling & Co Markets i en fersk markedsoppdatering. For topplokaler i Oslo sentrum må leietakerne nå ifølge Malling & Co belage seg på 3200 kroner kvadratmeteren. Ifølge næringsmegleren ligger den typiske toppleien i CBD-området (Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen) nå i september på hele 4500 kroner kvadratmeteren.

Det er med Mallings anslag en økning de seneste 18 månedene på 25 prosent og et nivå der det er inngått svært få kjente kontrakter, i hvert fall for lokaler av en viss størrelse. 4500 kroner kvadratmeteren er dessuten et anslag for den såkalte prime rent i CBD-området som ligger skyhøyt over andre næringsmegleres vurderinger. Jones Lang LaSalle (Akershus Eiendom) opererer med 4000 kroner.

Moderat fremoverLeienivået for de beste lokalene i prestisjestrøket (prime rent) ventes ifølge Malling & Co å øke gjennom 2013, men bare moderat, ettersom prisene de seneste 18 månedene allerede har økt betydelig.

Leieprisanslaget for de beste kontoreiendommene på Skøyen er 3000 kroner kvadratmeteren, som er en økning fra våren 2012 på 7 prosent. På Lysaker mener Malling & Co at prisoppgangen er beskjedne 2 prosent til 2350 kroner kvadratmeteren, mens de beste lokalene i Nydalen/Sandaker-området kan leies ut for 2200 kroner kvadratmeteren i året, som er nullvekst.

For tiden er Lysaker det kontorklyngeområdet som har tiltrukket seg den største oppmerksomheten, som følge av store kontraktsigneringer og et fallende tilbud med tilgjengelige lokaler. Malling mener at Bryn-Helsfyr-området styrker renommeet som en klynge for offentlig sektor, blant annet ved at Undervisningsbygg nylig signerte en tiårig leieavtale i Grensesvingen 7.

Lavere gjennomsnittNår det gjelder transaksjonsmarkedet, har Malling & Co per midten av september registrert 22 milliarder kroner i omsetning, et nivå på høyde med Pangea Property Research er kommet frem til. Volumene er også på høyde med fjorårsnivåene, men det er flere transaksjoner sammenliknet med 2013, som indikerer et lavere gjennomsnittsbeløp.

Det er ifølge Malling & Co en økende vilje blant bankene til å gi lån og kreditter til næringseiendom. Et typisk godt kontorprosjekt kan regne med et marginpåslag på 180-200 basispunkter, som er en nedgang på om lag 0,5 prosentpoeng fra 2012.

5 prosentNæringsmegleren har sett eksempler på et direkteavkastningskrav (prime yield) for de beste eiendommene under 5 prosent, blant annet Deloittes nye hovedkontor i Bjørvika. Her er riktig nok leien under gjeldende markedsleie (underleie), men Malling mener likevel at kravet peker nedover og nærmer seg 5 prosent.

Utsiktene for transaksjonsmarkedet i andre halvår er positive, som følge av bedret tilgang på kreditt og lavere renter og lavere risikoaversjon. Malling & Co mener videre at forskjellen i avkastningskravet mellom de beste og mer risikofylte eiendommene vil minske. Normalyielden vurderes nå til 6,75 prosent.