3,4 milliarder i andre kvartal

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det anslår CB Richard Ellis Norge (CBRE) de foreløpige volumene til i sin ferske kontormarkedsrapport. Samlede volumer for første halvår utgjør dermed 5,7 milliarder, inklusive Aberdeens transaksjoner til NIAM.

Tallene er svært svake, volumnedgangen er hele 58 prosent i forhold til første halvdel av 2008. Det positive er at transaksjonsmarkedet har økt med 48 prosent fra første kvartal og i to kvartaler på rad, men økningen kommer altså fra svært lave absolutte nivåer.

Da markedet var på toppen i 2006, ble det omsatt næringseiendom i Norge (større transaksjoner) for 68 milliarder kroner. Volumene falt til 53 milliarder i 2007 og ca 28 milliarder i 2008. Vi må tilbake til 2003 for å finne transaksjonsvolumer omtrent på dagens nivåer, men selv den gang var årsomsetningen på 15 milliarder kroner.

Uansett er transaksjonsmarkedet ifølge CBRE fortsatt tregt, med få eiendommer for salg, men også få tvangssalg (distressed sales). Investorer og selgere tvinges til å bli mer kreative, ettersom det er vanskelig å få finansiering. Nøkkelen er ifølge eiendomsrådgiveren å ta over eksisterende finansiering eller å inkludere en selgerkreditt.

”Lokale og private investorer, samt syndikeringsaktører, ser ut til å være de mest aktive i markedet, mens livselskapene fortsatt er avventende”, skriver CBRE i rapporten.

CBREs tall viser at handelseiendommer stod for 36 prosent av omsetningen i første halvår, mens kontor utgjorde 23 prosent og logistikk 20 prosent. Utviklingsprosjekter representerte snaue 14 prosent av totalen, hotelleiendommer 6 prosent.

CBRE skriver at bankenes krav til egenkapital er strenge. I beste fall krever bankene 40 prosent egenkapital, og marginpåslaget er ofte i størrelsesorden +/- 225 basispunkter, altså 2,25 prosentpoeng. Flere banker er restriktive med å yte lån utover 3-5 år.

”I tillegg er lange leiekontrakter med solide leietakere en absolutt forutsetning, og vi har hørt om krav om 15 års (!) kontrakter. Bankene er også lite villige til å refinansiere lån fra andre banker”, er dommen over bankenes lånepraksis.

CBRE viser også til at de børsnoterte eiendomsselskapene har hentet inn penger i 2009, men da via aksjeemisjoner, som illustrerer at kredittmarkedet er vanskelig for tiden.