20 prosent verdiøkning!

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det fremkommer av marsutgaven av «Global Office Outlook» til eiendomsrådgiveren Jones Lang LaSalle (JLL). Akershus Eiendom er JLLs norske premissgiver. Anslaget er langt, langt høyere enn det andre er kommet frem til og illustrerer igjen den store uenigheten mellom sentrale aktører i norsk eiendomsnæring.

Da Investment Property Databank (IPD) la frem 2010-tallene for Norge tidligere denne måneden, kom de frem til en verdiøkning i Oslos CBD-område (Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen) på 4,2 prosent.  Anslaget for Oslo sentrum var 4,9 prosent. JLLs definisjon gjelder Klasse A-lokaler i CBD-området.

Milevis unnaKontoreiendommene i Stavanger hadde ifølge IPD den beste verdiutviklingen i fjor med 5,1 prosent. Men alle disse anslagene er altså milevis unna det IPD kom frem til. Aktører i norsk næringseiendom var imidlertid overrasket over IPDs lave verdifall for norsk næringseiendom i 2009.

Men tallene til JLL, eller i realiteten Akershus Eiendom, spriker også mye i forhold til Newsecs seneste verdiindeks. Newsec har for CBD-området anslått en indeksnivå ved utgangen av 2010 på 87-88 (100 er første kvartal 2008), opp fra 84 ett år tidligere. Det tilsier en verdioppgang på under 5 prosent, på linje med det IPD kom frem til.

Da er det kanskje ikke så rart at Finanstilsynet har avdekket til dels grove sprik i verdsettelsene av enkelteiendommer mellom ulike aktører. Newsec og Akershus Eiendom er begge store verdivurdere av kontoreiendommer i Oslo.

Akershus Eiendom har sammen med DTZ Realkapital vært med på å verdivurdere Norwegian Propertys (NPRO) portefølje i 2009 og 2010. NPRO sitter riktig nok ikke bare med «prime» i CBD, men anslagene som er brukt for CBD-porteføljen i årsrapportene er 36 767 kroner per kvadratmeteren i 2010 og 35 605 kroner per 31.12. 2009. Det tilsvarer en verdioppgang på beskjedne 3,2 prosent, pussig nok, ut fra den generelle konklusjonen. 

Ja da, sprik også herJLL anslår prime rent, altså leieprisene for de mest attraktive kontoreiendommene i Oslo, til 410 euro per kvadratmeter ved utgangen av 2010. Det tilsvarte 3200 kroner med valutakursene ved utgangen av desember. Leieprisene i prestisjesegmentet steg ifølge JLL i fjor med 10,3 prosent.

Union kom frem til en prime rent på 3500 kroner nå ved inngangen til 2011, 3800 kroner i andre kvartal, mens Newsecs tilsvarende anslag tilsier 3000 kroner kvadratmeteren. Det baserer de blant annet på at det kun var rundt ti kontrakter som i fjor ble signert på over 3000 kroner, ifølge Eiendomsverdi Næring.

JLL mener for øvrig at både leiepriser og eiendomsverdier skal ytterligere opp i 2011 for de beste kontoreiendommene.

Høy, men fallendeEiendomsrådgiveren skriver ellers i rapporten at den globale arealledigheten fortsatt er  høy, 14,1 prosent, altså nesten det dobbelte av kontorledigheten i Oslo. Men ledighetsraten var ned både i Europa, i Amerika og i Asia andre halvdel av 2010.

JLL skriver at økt etterspørsel kombinert med en jevn nedgang i tilbudet i Vest-Europa og Nord-Amerika, vil redusere ledigheten ytterligere i 2011 og 2012.

Leieprisveksten ventes å skyte ytterligere fart i mange av de viktigste markedene og i den øverste delen av markedet. Det skyldes manglende tilbud å velge mellom av høykvalitetslokaler. Markedet går mer i favør av utleierne.

Todelt markedI de mer sekundære markedene og segmentene vil veksten derimot være langt svakere, kanskje bare «stabil». Etterspørselen etter disse lokalene er fremdeles ikke sterk, og leietakerne har mange alternativer å velge mellom.

JLL anslår investeringsvolumet i kontorsektoren i 2010 til 155 milliarder dollar, 870 milliarder norske kroner med dagens valutakurser. Eiendomsrådgiveren spår en ytterligere økning av volumene i år. En ventet vekst i eiendomsverdiene vil frigjøre flere eiendommer for salg.

Verdiveksten for de beste kontoreiendommene var ifølge JLL mellom 20 og 50 prosent i 2010. Globalt leder Hong Kong, London, Paris an i oppgangen. JLL venter en verdivekst i de fleste markedene også i 2011, drevet av høyere leiepriser. Yieldnedgangen vil imidlertid avta i hovedmarkedene.