Advokatene tjente godt på at Oslo kommune nektet gårdeier å bytte vinduene

I juli 2016 søkte eieren av Oscars gate 47 og 49 om rammetillatelse for å utvikle eiendommen fra opprinnelig to store eneboliger, til tidsmessige flerseksjoners boliger. Mellbye Arkitektur Interiør AS var hyret inn for å bistå hjemmelshaver. Arkitektfirmaet var tidlig i kontakt med Riksantikvaren for å forsikre seg om at foreslåtte endringer var i tråd med antikvariske krav.

Ville kopiere eksisterende vinduer

Blant de ønskelige oppgraderingene var bytte av vinduer. Allerede i søknaden om rammetillatelse fra 2016 ble det understreket at utskiftningen av eksisterende vinduer skulle skje med «vinduskopier ihht. Byantikvarens momentliste for gode vinduskopier».

Plan- og bygningsetaten ba om en uttalelse fra Byantikvaren, som svarte at de ikke ville motsette seg at andregenerasjonsvinduer erstattes med gode vinduskopier. Imidlertid ville de sterkt fraråde at originale vinduer skiftes ut med kopier, og anbefalte at disse rehabiliteres og istandsettes med nye varevinduer.

Frogner-krigføring mot nybygg inn i ny fase: Tar i bruk latin fra antikken for å forhindre dette prosjektet

- Argumenta non numeranda, sed ponderanda sunt, heter det i et av protestbrevene mot Pål Georg Gundersens planlagte nybygg i Oscars gate.

Igangsettingstillatelse forelå i november 2018, og her tok kommunen forbehold om godkjennelse av utskiftning av eksisterende vinduer til vinduskopier. Og et par uker senere varslet plan- og bygningsetaten at det ikke ville bli gitt tillatelse til å erstatte eksisterende vinduer med eksakte kopier.

- Vinduene forteller om tiden da huset ble bygget, om arkitektens plan og byggmesterens løsninger. Dessuten har de en material- og håndverksmessig kvalitet som i dag ikke er mulig å kjøpe, utført i kjerneved av furu med høvlede profiler, blåst glass, smidde beslag og sammenføyninger med treplugger. Dette vil ikke være mulig å gjenskape, selv med gode kopier av dags dato, heter det i plan- og bygningsetatens svarbrev til tiltakshaver.

Dette svaret godtok ikke eieren av eiendommen, og nå ble advokatfirmaet Lønnum koblet på saken. Advokatfirmaet ble i sin tid stiftet av Arve Lønnum, tidligere leder av Oslo Fremskrittsparti og leder for bystyregruppen. I et brev til Oslo kommune ble det anført fra advokatfirmaet at det ikke er grunnlag for avslag i saken.

- De nye vinduene er godt tilpasset bygningens arkitektoniske uttrykk (…). Det foreligger som nevnt ingen utvidelser eller endringer av fasaden i forbindelse med vindusutskiftningene. Det er samme uttrykk med vindusfeltinndelinger, rammebruk osv. Vinduene som settes inn er helt like de som ble skiftet ut, og er i samsvar med byantikvarens anbefaling for gode kopier, skrev Lønnum-advokat Ingeborg Sæveraas i sitt brev til kommunen.

I brevet ble det også vektlagt at eksisterende vinduer var så dårlige at store deler av treverket måtte skiftes ut, på grunn av dårlig vedlikehold før dagens eier overtok eiendommen.

- Noen av vinduskarmene er i så dårlig stand at 30-60 % av treprofilene må skiftes ut. De må derfor uansett totalrestaureres, og originaliteten vil også da gå tapt.

Plan- og bygningsetaten ba deretter om en presisering fra Byantikvaren, som svarte at «Ingen elementer er gitt en bedre utforming tilpasset det bevaringsverdige miljøet, enn nettopp originalene selv».

- Å fjerne opprinnelige og uerstattelige vinduer er klart i strid med regulering som sier at bygningene skal beholdes uendret. Byantikvaren er positiv til en modernisering tilpasset det bevaringsverdige miljøet i tilfeller der originalen er tapt. Byantikvaren fraråder sterkt en nyere utforming av vinduer all den tid originalene er intakte og godt bevarte, poengterte Byantikvaren i sitt svar.

Plan- og bygningsetaten sendte deretter klagen over til politisk behandling. Byutviklingsutvalget behandlet saken i april 2020. Her ble klagen ikke tatt til følge.

Saken ble deretter sendt over til Fylkesmannen i Oslo og Viken (nå Statsforvalteren), som kom med sin avgjørelse i oktober 2020. Og Fylkesmannen vurderte saken annerledes enn Plan- og bygningsetaten, Byantikvaren og Byutviklingsutvalget.

"Feilaktig rettsanvendelse"

- En regulering til bevaring vil begrense tiltakshavers handlingsrom. Reguleringsformålet forutsetter at eksteriøret i utgangspunktet skal bevares slik at endringer av fasaden, utskifting av dører, vinduer etc. utløser søknadsplikt. Reguleringen innebærer at det er ordlyden i planbestemmelsen som må tolkes og som tiltaket skal vurderes mot. Andre interesser vil i denne sammenheng være av mindre betydning. Bestemmelsen åpner imidlertid for å gi eksteriøret en annen utforming dersom det er tilpasset det bevaringsverdige miljøet. Etter Fylkesmannens syn er det dette som er det aktuelle vurderingsmomentet i denne saken.

- Klageren og kommunen har en ulik oppfattelse av reguleringsplanen § 4 a. Klageren anfører at reguleringens ordlyd ikke er til hinder for modernisering av vinduer, forutsatt at de nye vinduene ivaretar hensyn til bygningens karakteriske uttrykk. De nye vinduene blir levert i tråd med Byantikvarens krav til vinduskopier. Det anføres også at bestemmelsen omhandler utseende, og ikke materialer. Om man ønsker å bevare materialer i seg selv, eller stille krav til et bestemt materiale, måtte dette blitt uttrykkelig sagt i reguleringsbestemmelsene, fortsettes det, hvor det konkluderes med at kommunen har «lagt til grunn en feilaktig rettsanvendelse».

Kommunens vedtak ble dermed opphevet. I brevet ble det også gjort oppmerksom på at det er anledning til å kreve dekning «av vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket til en parts gunst».

Statsforvalteren fikk deretter oversendt en kostnadsoppgave fra advokat Ingeborg Sæveraas hos advokatfirmaet Lønnum på 329.562 kroner. Oslo kommune sendte deretter brev til Statsforvalteren hvor det ble argumentert med at kravet burde settes ned til 152.112 kroner.

Men heller ikke her fikk kommunen medhold. I januar i år ble det sendt ut brev fra Statsforvalteren, hvor det fremgår at Oslo kommune pålegges å betale 248.000 kroner av de påløpte utgiftene. Statsforvalteren avslutter sitt brev med at «kommunen må ta kostnadsansvaret når rettsanvendelsen er feilaktig».

På bakgrunn av Statsforvalterens vedtak utstedte deretter kommunen endringstillatelse til utskiftning av vinduene, og i oktober i år forelå midlertid brukstillatelse.

Oslo kommune behandler nå søknaden om ferdigattest for de utførte arbeidene, drøyt fem år etter at bytte av vinduene første gang var på dagsorden.