I mai 2021 fikk et ektepar tilslaget på en hytte på
Kvitfjell for syv millioner kroner. Selgeren hadde eid hytta siden den ble
bygget i 2008. I salgsprospektet var det opplyst at hytta er oppført som
støpt plate på mark «med noe lite avstand fra terreng til nederste laftestokk».
Maleren oppdaget fukt
Kjøperne overtok hytta sommeren 2021. Sommeren 2022
engasjerte kjøperne et firma til å male hytta. Daglig leder i firmaet oppdaget at fuktnivået i bunnstokken var høyt, og han målte
et fuktnivå på inntil 28 prosent i underkant av bunnstokken. Kjøperne har
opplyst at de på samme tid fikk vite av en hyttenabo at han hadde observert
oppsamling av vann på baksiden av kjøpernes hytte.
Kjøperne engasjerte på denne bakgrunn Østlandstakst AS. Etter
mottatt rapport reklamerte de på manglende drenering og at terrenget rundt
hytta er for høyt, slik at det ikke er fall ut fra hytta.
Selger avviste reklamasjonen, og ønsket ikke å foreta
retting av eventuelle mangler.
Kjøperne igangsatte utbedringsarbeider for egen regning
høsten 2022 og våren 2023. I desember tok de ut stevning, og i slutten av
september i år møttes partene i Romerike og Glåmdal tingrett.
- Surklet i bakken
Tingrettsdommer Fredrik Rieber-Mohn slår innledningsvis fast
at en eiendom i utgangspunktet vil ha mangel dersom den ikke er i samsvar med
det som følger av avtalen.
- Selv om eiendommen er solgt med en «i den stand
den var»-klausul, vil det foreligge en mangel etter avhendingsloven § 3-9 hvis
selgeren har gitt uriktige eller manglende opplysninger, eller hvis eiendommen
er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperne hadde grunn til å regne med ut
fra kjøpesummen og forholdene ellers.
Under rettssaken var det ført flere vitner, herunder
takstfolk, maleren som hadde vært på befaring samt naboer. Maleren forklarte at
det surklet i bakken da han gikk på baksiden av hytta, og han ble våt i
joggesko.
Naboen forklarte på sin side at han hadde bekjente som vurderte å kjøpe
hytta, men at de slo det fra seg på grunn av at «plattingen ved inngangspartiet
fløt i vann».
Takstmannen forklarte at det ikke er gitt at selger kjente
til problemene med vannansamling, men «det ville forundre ham stort om ikke
selgeren har vært vitne til vannansamlinger på baksiden av hytta».
Retten finner det ikke sannsynliggjort at selger «kjente
eller måtte kjenne til» at det var fukt- og dreneringsutfordringer på hyttas
bakside.
- Retten finner ikke grunn til å tvile på selgers
opplysning om at han hadde gjort noe med dette dersom det hadde vært et problem
han var klar over.
Selger har opplyst at han er utdannet murer, og at han blant
annet driver med rehabilitering av bygg, og at han er opptatt av kvalitet.
Ingen kjeller, ingen fuktproblematikk
Retten mener at overflatevann i form av dammer på bakken i
perioder med stor vanntilsig i utgangspunktet ikke vil være problematisk.
- Hytta har ikke kjeller, og vanninnsig i hytta
har ikke vært tema. Vann på bakken vil derfor ikke være noe problem, før det
eventuelt får betydning for fuktinntrengning i den nederste laftestokken. Ingen
av vitnene har forklart at de har sett vannansamlinger på baksiden av hytta som
går helt opp til den nederste laftestokken, skriver domstolen i den ferske
dommen.
I sin rapport har takstmannen skrevet at «Det er ikke
etablert tilstrekkelig fall fra grunnmur for å lede vekk overflatevann. Det er
delvis fall mot mur. Dette i kombinasjon med at laftede tømmervegger enkelte
steder ligger i direkte tilknytning til terreng, er dette en vesentlig
risikabel konstruksjon som burde vært omtalt mye tydeligere i salgsdokumentene».
- Retten er ikke enig i dette. Det fremgår av
verdi- og lånetaksten at det er «noe lite avstand fra terreng til nederste
laftestokk, spesielt på baksiden der det stedvis ikke er fall fra
grunnmur/plate». Etter rettens syn gir disse opplysningene tilstrekkelig
informasjon om at overflatevann og fukt kan være et problem på baksiden av
hytta. Opplysningene må også ses i sammenheng med det skrånende terrenget ned
mot baksiden av hytta, som var synlig for kjøperne.
Selgeren har forklart at han var med på byggingen av hytta
og at det er drenering. Han har forklart at hytta står på sprengmasser,
maskinkult og singel, og at utenfor ringmuren er det drenert med maskinkult,
singel og drensrør. Dette ble også bekreftet av entreprenøren som i sin tid utførte
grunnarbeidene på tomten.
- Ikke sannsynlig
Kjøperne har krevd et prisavslag på 644.000 kroner,
tilsvarende det de har brukt på å oppgradere dreneringen rundt hytta. Etter en
samlet vurdering finner retten det ikke sannsynliggjort at det forelå mangler
ved dreneringen i et slikt omfang at den måtte utbedres for over 600.000 kroner
for å bli kontraktsmessig.
- Retten legger til grunn at det i perioder med
kraftig snøsmelting og langvarig regnvær har kunnet bli noe overvann på
baksiden av hytta. Med skrånende terreng med fall mot hyttas bakside måtte
kjøperne forvente at dreneringen var særlig utsatt for overflatevann.
- Kostnad: 25.000 kroner
Selgerens entreprenør anslo i retten at det ville koste
rundt 25.000 kroner å pigge ut hjørnet ved hytta hvor det var høyt terreng.
Ved vurderingen av om eiendommen var i vesentlig dårligere
stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med skal det foretas en
skjønnsmessig helhetsvurdering av eiendommens tilstand, skriver Romerike og Glåmdal
tingrett.
Retten viser til at utbedringskostnadene i utgangspunktet må
ligge i den øvre delen av spennet fra tre prosent til om lag seks prosent av
kjøpesummen for å tilfredsstille det kvantitative elementet i
vesentlighetskravet.
- I vår sak med en kjøpesum på syv millioner
kroner innebærer det at utbedringskostnadene må ligge i den øvre delen av
spennet fra 210.000 kroner til 420.000 kroner, skriver rettens administrator, og
fortsetter slik:
- Retten har «merket seg de fremlagte bildene av hyttas
bakside etter de utførte utbedringsarbeidene», og mener disse illustrerer at
det er utført arbeider som i betydelig grad overstiger det som må anses
nødvendig for redusere misforholdet mellom eiendommens tilstand og det kjøperne
kunne regne med.
Retten viser til kostnadsoverslaget knyttet til utbedring
rundt det sørlige hjørnet av hytta fra selgerens entreprenør, og slutter slik:
- Retten finner det ikke sannsynlig at det var
nødvendig å utføre utbedringsarbeider i størrelsesorden 210.000 kroner til 420.000
kroner, og i det øvre spennet av det, for å utbedre kontraktsrettslige mangler
ved eiendommen.
Måtte betale motpartens advokat
Kjøperne tapte dermed saken fullt ut. Retten slår fast at de
dermed må dekke selgerens kostnader til advokat. De var på 271.540 kroner.
I
tillegg kommer egne sakskostnader.
Prosessfullmektig for selgeren var advokat Christina Malene
Ribsskog Moestue. Prosessfullmektig for kjøperne var Advokat Per Ole Svor
v/advokatfullmektig Oskar Jakobsen.
Dommen er ikke rettskraftig, da ankefristen ikke har gått ut.
