Lars Ulleberg Jensen er partner ved Wikborg Reins Oslo-kontor og er tilknyttet firmaets fagområde for næringseiendom. Erik Enger-Mår er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og er tilknyttet firmaets fagområde for næringseiendom. Foto: Erik Burås/StudioB13
Ukens tips: Innstramming i eierseksjonsloven
Den nye eierseksjonsloven trådte i kraft 1. januar 2018, men det er allerede vedtatt enkelte endringer i den nye loven som vil tre i kraft fra 1. januar 2020.
De to viktigste endringene i loven er at ervervsbegrensningen i eierseksjonsloven strammes inn og at korttidsutleie av boliger reguleres nærmere. Det er også vedtatt andre mindre endringer om gebyrer, vedtekter, mv.
Etter eierseksjonsloven § 23 kan ingen kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i ett og samme eierseksjonssameie. Denne begrensningen kan etter dagens eierseksjonslov omgås ved at flere selskaper i samme konsern erverver boligseksjoner, slik at et selskap indirekte kan eie flere enn to seksjoner.
Fra 1. januar 2020 vil ikke dette lenger være mulig. Ved ikrafttredelse av endringsloven til eierseksjonsloven, vil også indirekte erverv være omfattet av ervervsbegrensningen. Bestemmelsen i den nye loven er knyttet opp mot aksjelovens definisjoner av nærstående og konserner, og vil dermed være til hinder for at en privatperson eller et selskap kan benytte ett eller flere selskaper til å erverve flere enn to boligseksjoner.
Den nye ervervsbegrensningen forbyr ikke noen å eie mer enn to boligseksjoner, verken før eller etter lovendringen, slik at eksisterende eierskap ikke blir rammet av loven. En overdragelse av et selskap som fra før eier flere enn to seksjoner vil heller ikke være omfattet av forbudet etter lovendringen, og forbudet gjelder kun hvis overdragelsen fører til en ny eiersituasjon hvor flere boligseksjoner enn tidligere samles i et konsern eller i et nærståendeforhold.
Etter lovens overgangsregler gjelder heller ikke forbudet om indirekte erverv for avtaler som er inngått før 1. januar 2020. En avtale om erverv av eierseksjoner inngått i 2019 med overtakelse i 2020 vil dermed ikke være omfattet.
Kartverket kan nekte å tinglyse erverv av boligseksjoner som er i strid med ervervsbegrensningen, men Kartverket vil ikke ha mulighet til å kontrollere indirekte eierskap. Det er dermed styret i eierseksjonssameiet som i praksis vil håndheve forbudet. Etter ny § 38 i eierseksjonsloven kan styret pålegge salg av boligseksjoner som er ervervet i strid med ervervsbegrensningen uten forutgående varsel.
Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.
