PÅ DAGSORDEN: Klima står høyere på dagsorden enn noen gang, og med økt interesse både fra investorer, leietakere og finansinstitusjoner, er det god grunn til å ta miljøavtalen til forhandlingsbordet, mener artikkelforfatterne.
På tide å børste støvet av miljøavtalen?
Bygg med bærekraftige kvaliteter verdsettes høyere ut fra et risikoperspektiv, og etterspørselen etter eksisterende grønne bygg øker.
Miljøsertifiserte bygg kan også være et konkurransefortrinn i en anbudskonkurranse, og i enkelte tilfeller et krav for å delta. Vi ser at finansinstitusjonene i stadig økende grad tilbyr gunstigere, grønne lån til bygg med miljøtiltak. Miljøtiltak kan dessuten være kostnadsbesparende både for eier og leietaker, i hvert fall over tid.
Det er med andre ord mange gode argumenter for å tenke miljø både ved oppføring og drift av bygg. Ofte krever dette et nært samarbeid mellom utleier og leietaker, som henholdsvis eier og bruker av bygget. Standard miljøavtale kan være et effektivt verktøy for å formalisere et slikt samarbeid.
ADVOKAT: Camilla Hammer Solheim.
En miljøavtale er en avtale mellom utleier og leietaker som har som formål at partene skal samarbeide om å heve og videreutvikle leieobjektets miljøstandard i leieperioden. Med hevet miljøstandard menes for eksempel økt energieffektivitet, bedre ressursutnyttelse og redusert utslipp/avfall i forbindelse med eiendommens drift og vedlikehold.
Annonse
Norges Eiendomsmeglerforbund/Forum for næringsmeglere og Norsk Eiendom utviklet i samarbeid med Gønn Byggallianse og Bellona en standard miljøavtale i 2015, etter at forløperen «grønt bilag» hadde vært på markedet noen år. Bakgrunnen var at flere eiendomsaktører hadde etterspurt et slikt produkt, samtidig som at organisasjonene ønsket å bidra til positiv miljømessig utvikling av næringseiendom.
Inntrykket vårt er imidlertid at miljøavtalen sjelden blir brukt i praksis, noe det er gode grunner til å endre på.
Miljøavtalen er tenkt brukt som et vedlegg til standard leieavtaler for næringsbygg/-lokaler. Tanken er at leieavtalens beskrivelse av leieobjektet per leiestart, herunder miljømessige krav, reguleres i leieavtalens kravspesifikasjon på vanlig måte. Miljøavtalen regulerer på sin side visse forpliktelser for partene til samarbeid om miljømessig utvikling og drift i leieperioden. Miljøavtalen kan benyttes både når det inngås nye leieavtaler, og som et tillegg til eksisterende leieavtaler der utleier og leietaker begge ønsker en ny miljøgiv for leieobjektet.
ADVOKATFULLMEKTIG: Hilde Fjærtoft Jansen.
Miljøavtalen er lagt opp slik at partene skal vurdere muligheten for å gjennomføre energibesparende tiltak («energitiltak»). Partene skal i leieperioden også vurdere mulighetene for å gjennomføre andre tiltak som kan heve eiendommens og leieobjektets miljøstandard («miljøtiltak»), for eksempel endring av drifts- og bruksrutiner for eiendommen og leieobjektet. Det skal avholdes årlige miljømøter hvor partene skal vurdere mulighetene for å gjennomføre energitiltak og miljøtiltak.
Der partene blir enige om å gjennomføre energitiltak og/eller miljøtiltak, skal disse beskrives i en tiltaksplan. Tiltaksplanen skal også inneholde en prosjektbeskrivelse og en fremdriftsplan, samt en beregning av leietakers bidrag og besparelsen som følge av tiltaket.
Kostnadene ved energitiltak dekkes som utgangspunkt av utleier, men leietaker belastes med et tillegg over husleien. Samtidig skal den faktiske årlige energibesparelsen som energitiltaket fører til godskrives leietakerne. Tanken er dermed at det for begge parter skal være attraktivt å gjennomføre energitiltaket.
Eventuelle ordninger for kostnadsfordeling og besparelser tilknyttet miljøtiltak er det på den annen side ikke funnet hensiktsmessig å ha en standardtekst for, da dette kan variere stort fra tiltak til tiltak. Miljøavtalen legger derfor opp til at slike ordninger beskrives i tiltaksplanen for det enkelte tiltaket.
Miljøavtalen legger også opp til at det kan avtales forpliktelser knyttet til bruk, drift og vedlikehold av leieobjektet, slik at partene skal tilstrebe miljømessig gunstige løsninger. Herunder kan partene eksempelvis forplikte seg til å miljøsertifisere bygget, forvaltningen og/eller bruken.
Miljøsertifiseringsverktøyet BREEAM-in-Use forutsetter et samarbeid mellom utleier og leietaker, og uten forhåndsavtalte forpliktelser vil ikke leietaker kunne pålegges å gjøre de tiltak som er nødvendige for å oppnå en slik sertifisering.
Klima står høyere på dagsorden enn noen gang, og med økt interesse både fra investorer, leietakere og finansinstitusjoner, er det god grunn til å ta miljøavtalen til forhandlingsbordet.
Hilde Fjærtoft Jansen er advokatfullmektig og advokat Camilla Hammer Solheim er advokat, begge Advokatfirmaet BAHR.
