En svensk dom vekker oppsikt og viser at rettsreglene noen ganger er mer ulike enn man kan drømme om. Den 31. mars 2015 avsa Svea Hovrätt en dom om erstatning etter avslutning av leieforhold. Partene var Stockholm kommune som utleier og Profilrestauranger AB som leietaker.
Saken gjaldt leietakers krav på erstatning for avslutning av leieforholdet fra utleiers side.
Sakens bakgrunnLeiekontrakt ble inngått i 1998, for leie av et restaurantlokale på ca. 1 345 kvadratmeter i Stockholms rådhus. Leieperioden var fra 1. januar 1998 til 31. desember 2004, med forlengelse for 5 år dersom avtalen ikke ble sagt opp innen 12 måneder før utløp av leieperioden. Leietaker hadde dessuten fortrinnsrett (foran andre potensielle leietakere) til forlengelse av kontrakten for påfølgende leieperiode.
Det var avtalt omsetningsbasert leie på 5 % av total omsetning, minus det som skjedde via Rådhusekspedisjonen (utleier), samt en minimumsleie på 1,2 millioner svenske kroner.
Det var samtidig avtalt at leietaker hadde rett og plikt til å stå for all servering på rådhuset (“Salgsretten”), ved ulike selskaper og representasjon i rådhuset (også i andre lokaler enn leieobjektet), samt i personalkantinen i rådhuset. Det var avtalt bestemte rabatter for byen/kommunen ved bestillinger. Dette var regulert i en egen avtale/ bilag til leieavtalen.
I desember 2003 sa kommunen opp leieavtalen for å endre vilkårene. Oppsigelsen ble satt til side i tingretten (november 2006) og senere lagmannsretten (oktober 2008). Saken ble ikke sluppet inn i Høyesterett. Denne saken mistet etter hvert aktualitet ettersom kommunen, i påvente av ankebehandling, sa ny opp leieavtalen til opphør og utflytting den 31. desember 2009, for det tilfelle at lagmannsretten skulle stadfeste tilsidesettelsen av forrige oppsigelse.
Begrunnelsen for oppsigelsen/ ikke forlengelse ble angitt å være at kommunen skulle sette tjenestene med restaurantvirksomhet og servering i rådhuset på anbud. Avtalen skulle da utløpe i tråd med inngått leieavtale inklusive den avtale forlengelsen.
LES OGSÅ: – Selvaag-dommen bør være en vekker
I oppsigelsen oppfordret kommunen dessuten leietaker til å bringe tvisten inn for mekling i en leienemnd, dersom de ikke godtok utflytting uten erstatning (etter jordabalken kapittel 12 § 58 b om erstatning for avslutning av leieforhold – lov om eiendom i Sverige, som både omfatter vår avhendingslov, husleielov, mv.).
Leietaker brakte saken inn for leienemnden og hevdet at oppsigelsen var ugyldig. Partene ble deretter enige om at leietaker skulle trekke krav om at oppsigelsen var ugyldig, og at utflytting skulle utsettes til 31. desember 2011. Nemnden avsa avgjørelse i samsvar med dette, og etter dette var ikke fraflytting som sådan omtvistet.
Leietaker tok ut stevning 9. november 2011, og krevde erstatning på to alternative grunnlag; basert på avtalebrudd; og basert på jordabalken kapittel 12 § 58 b om erstatning for avslutning av leieforhold. Svenske regler gir nemlig leietaker i enkelte situasjoner krav på erstatning selv om opphøret av leieforholdet er i tråd med det avtalte.
Konklusjon: Leietaker ble tilkjent erstatning etter lovens oppsigelsesvern (etter jordabalken kapittel 12 § 58 b), for omsetningstap på 132 millioner kroner., tapt goodwill med ca. 4 millioner, flyttekostnader 76 430 kroner. Totalt litt over 136 millioner svenske kroner.
Estate Nyheter har forelagt dommen for DLA Piper ved Line Ravlo-Losvik og Anders Bergene, begge partnere i Oslo, samt Gustaf Strøm, partner i Stockholm, som i det følgende redegjør for de rettslige vurderingene og avgjørelsen i Svea Hovrätt.
Rettslig klassifisering – anvendelse av oppsigelsesvernreglene– Både tingretten og lagmannsretten vurderte saksforholdet slik at “salgsretten” var en del av leieforholdet, og ikke en selvstendig rettighet. Hele kontraktsforholdet ble betraktet som ett kontraktsforhold, omfattet av husleielovgivningen (jordabalken kapittel 12), sier Line Ravlo-Losvik.
Husleielovgivningens indirekte oppsigelsesvernBåde for leie av lokaler og bolig, er utgangspunktet etter svensk rett at forlenging av avtale skal skje. Hvis ny avtale ikke inngås, må leietaker likevel flytte etter oppsigelse. Imidlertid har leietaker som regel krav på erstatning dersom manglende forlengelse er uberettiget eller basert på at utleier har oppstilt usaklige vilkår for å forlenge (omtales som et indirekte oppsigelsesvern (“besittningsskydd”, red. anm.)).
Behovet for beskyttelse er i forarbeidene angitt særlig å gjelde leietakere som driver ulik handelsvirksomhet, og knytter seg til at leietaker gjennom arbeid og kapitalinnsats har skapt økonomisk verdi som tapes ved tap av leiekontrakt.
– Retten til erstatning har unntak for oppsigelse ved leietakers mislighold, hvis huset skal rives eller bygges om, samt om utleier har annen saklig grunn til å avslutte leieforholdet (generalklausulen). Som saklig grunn kan anses tilstrekkelig at utleier har en legitim interesse. Også ved saklig grunn etter generalklausulen kan utleier være erstatningsansvarlig overfor leietaker, men da beregnet ut fra en avveining av partenes interesser, sier Gustaf Strøm, partner hos DLA Piper i Stockholm.
LES OGSÅ: Innleid byggeleder dømt til å betale 5,2 millioner i erstatning
Vurdering av oppsigelsenHusleielovgivningen krever at oppsigelsen er begrunnet, og begrunnelsen gitt i selve oppsigelsen skal vurderes senere. Kommunen hadde angitt at serveringsvirksomheten i rådhuset skulle settes på anbud, hvor leietaker kunne delta i prosessen.
– Kommunen anførte at de hadde plikt til å sette tjenestene på anbud, og at eksisterende avtale utgjorde brudd på statsstøtteregelverket. Retten fant at det var ikke en slik plikt som var angitt som begrunnelse, og at uklarhet måtte tolkes mot utleier. Videre påpekte retten at plikten ikke hadde vært vurdert av kommunen, at reell grunn var et ønske om høyere leie, men at dette uansett ikke kunne medtas i vurderingen om det var saklig grunn til oppsigelse, sier Strøm.
Om kommunen hadde saklig grunn til oppsigelseDet var anført fra kommunen at hensikt om å anbudsutsetten leiekontrakten i seg selv var saklig grunn for oppsigelse. Retten vurderte at tjenestene ikke var omfattet av anskaffelsesreglene. Ny avtale var heller ikke anskaffet av kommunen gjennom tradisjonell anskaffelse av tjenester, men som tjenestekonsesjon, som ikke er pliktig å sette på anbud.
– Retten unngikk å gå videre i vurderingen, da det allerede var klart at det ikke forelå saklig grunn for oppsigelse, og at kommunen dermed var erstatningsansvarlig etter § 58 b, sier Anders Bergene.
Erstatningsberegningen – utgangspunkterUtgangspunktet etter § 58 b, er at erstatningen minimum skal utgjøre ett års leie (i dette tilfelle ca. 3,9 millioner svenske kroner)
– Men etter annet ledd kan en rekke tap som ikke dekkes av dette gi grunnlag for erstatningsberegning av slikt tap isteden. Dette omfatter både flyttekostnader og hinder/ ulemper for virksomheten som drives i lokalet. Sistnevnte omfatter økonomisk tap, både i form av omsetningstap/ inntektsbortfall, redusert goodwill og økte kostnader (f.eks. i form av økte transport- og materialkostnader, eller reklamekostnader i tilknytning til flyttingen), påpeker Ravlo-Losvik.
Ved vurdering av omsetningstapet ses hen til beregningsmetoder som anvendes blant annet ved ekspropriasjon, det vil si som hovedregel basert på markedsverdier.
LES OGSÅ: Gårdeier må ut med millionerstatning etter oppgradering av sentrumseiendom
– Det finnes ulike alternative prinsipper for beregning. Ett alternativ er differansen mellom aktuelt og hypotetisk hendelsesforløp (som om leietaker hadde fått beholdt lokalet). Et annet alternativt er at leietaker settes i samme situasjon som om han selv hadde valgt å overdra driften. Leietaker kan velge mellom ulike beregningsmetoder, forutsatt at vilkårene for den aktuelle metode er oppfylt. Vurderingen skal være ganske generøs uten å gi overkompensasjon. Ved beregning av bruksverdi vurderes nåverdi av tapt fremtidig nytte, tilføyer Gustaf Strøm.
Verdsettelsesmetode i dette tilfelleLeietaker hadde innhentet verdsettelser ut fra to alternative utgangspunkter, eierverdi (bruksverdi) og transaksjonsverdi, som ble anført henholdsvis prinsipalt og subsidiært. Kommunen hadde innhentet egen verdivurdering.
– Retten kom til at det var lagt til grunn en for lav risikovurdering ved beregning av avkastningskrav under leietakers prinsipale beregning – eierverdi. Derfor var det i dette tilfelle riktig å vurdere erstatningen ut fra omsetningsverdi (transaksjonsverdi/ markedsverdi), opplyser Bergene.
VerdsettelsestidspunktVerdsettelsestidspunkt ble vurdert til tidspunktet for når avtalen opphørte (31. desember 2009), og ikke tidspunktet for når oppsigelsen fant sted.
Nærmere om beregning av omsetningstapDet ble tatt utgangspunkt i leietakers regnskaper. Leietaker fikk ikke medhold i tillegg for andre konsernkostnader ved erstatningsberegningen.Det ble lagt til grunn en årlig omsetning på 65 millioner kroner i 2008 og deretter en årlig økning på 2 %.
Leietakers verdsettelse la til grunn en driftsmargin på 25 %, mens kommunens verdsettelser vurderte denne til henholdsvis 10,5 og 12,7 %.
– Driftsmarginen kunne ikke vurderes basert på sammenligning med andre restauranter i byen, da virksomheten var unik og ikke sammenlignbar med annen virksomhet på stedet. Risiko for økt leie var hensyntatt ved vurdering av avkastningskravet, og skulle da ikke hensyntas ytterligere, sier Strøm og legger til:
– Hvilken leie ny leietaker hadde fått var ikke relevant, da det ikke var kjent på verdsettelsestidspunktet og avtalene for øvrig ikke var sammenlignbare. Retten la etter dette til grunn en driftsmargin på 25 %.
Ved vurdering av avkastningskrav fant retten å legge til grunn 10,99 %. Det ble lagt vekt på at leietaker hadde hatt stabil utvikling. Det var derfor ikke grunnlag for å legge til grunn noe særlig virksomhetsspesifikt rentetillegg ut over det størrelsesrelaterte tillegget på 4 % som de sakkyndige hadde vært enige om.
At restaurantmomsen var redusert ble ikke tatt hensyn til, da den ikke var kjent på verdsettelsestidspunktet.
Tapet ble etter det vurdert til 132 millioner svenske kroner.
Innkjøpsbonuser og -rabatterAnførsler om tapte innkjøpsbonuser og –rabatter førte ikke frem. Lagmannsretten sluttet seg til tingrettens vurdering. Slikt tap var ikke sannsynliggjort.
LES OGSÅ: Erstatningskrav i fleng etter loftsutbygging
Tapt goodwillAnført skade på hele konsernet ved at man ikke lenger var del av arrangementer i rådhuset, Nobelfesten, mv., og ikke lenger fikk deltatt på internasjonale messer og knyttet forretningsforbindelser i sammenheng med Nobelfesten, ble også vurdert å være erstatningsberettiget.
– Dette ble vurdert å utgjøre 4 086 000 kroner, påpeker Ravlo-Losvik.
FlyttekostnaderBeløp var ikke omtvistet og ble lagt til grunn med 76 430 kroner.
ForsinkelsesrenteForsinkelsesrente løper fra tilstrekkelig utdypet krav er fremsatt. Kravet må ikke være endelig spesifisert, men krav til spesifikasjon må vurderes konkret. Rente av minimumserstatning tilkjent fra oppsigelse ble bestridt overfor leienemnd, og fra stevning for resten.
Sakskostnader ble tilkjent med ca. 3,4 millioner kroner.
