Høyesterett med viktig avklaring

Artikkelen er skrevet av advokat Ola Nygard, Advokatfirmaet SANDS, som også var prosessfyllmektig i saken for Reservatveien 4 og 8.

I reguleringsplaner kan det fastsettes bestemmelser om fordeling av planskapte verdiøkninger mellom eiendommer. Bebygget areal som i dag gir god avkastning må saneres for å kunne realisere utbyggingen etter den nye planen. Men om, og hvordan, dette skal kompenseres ble nettopp forelagt Høyesterett.

Saken gjaldt prinsippene for verdsettelse og erstatning ved fordeling av netto planskapte verdiøkning etter pbl. § 12-7 nr. 13 som følge av en ny reguleringsplan som tillater en betydelig fortetting og transformasjon av et tidligere industri- og lagerområde på Kilen utenfor Tønsberg på ca. 60 dekar. Den nye planen tillater utnytting inntil 35.000 kvm BRA til forretning/kontor, 23.500 kvm BRA til bolig – ca. 220 leiligheter – og 3600 kvm BRA til bolig/kontor.

Agder lagmannsrett la til grunn at to grunneiere (Reservatveien 4 AS og Reservatveien 8 AS) som drev næringsvirksomhet på sine eiendommer og som ble omfattet av reguleringen ikke hadde krav på erstatning av bygningsverdiene. Lagmannsretten så bort i fra verdien av bygningene ved verdsettelsene når utbyggingsverdiene skulle fordeles. I tillegg måtte disse selv bekoste rivekostnadene. Dommen i Høyesterett innebærer at disse ved den fornyede behandlingen i lagmannsretten skal ha erstattet verdien av sine påstående bygninger i tillegg til sin andel av netto planskapte verdier. Bygningsverdiene utgjør minst 30 MNOK.

En viktig konsekvens av disse reglene er at kjøpere av utviklingseiendommer i transformasjonsområder – der kommunen vil stille krav om ny reguleringsplan – må ta høyde for at kommunen krever at det skal tas inn reguleringsbestemmelser med krav om fordeling av netto planskapt verdiøkning innenfor planområdet. Da må utbyggerne dele sin utbyggingsgevinst med de øvrige grunneierne innenfor planområdet som ikke får bygge så tett og høyt på sine eiendommer. Utbyggere risikerer altså å betale for mye for kjøp av eiendommen fordi den fortjenesten de har beregnet seg må deles med andre grunneiere. Dette har likhetstrekk med parkprinsippet (strøkpris) i ekspropriasjonsretten.

Tønsberg kommune var eier av veiarealer og friområder innenfor planområdet. Deres anke over at lagmannsretten ikke ga kommunen noen andel i de arealverdier som den nye reguleringsplanen skapte, forkastet Høyesterett. Lagmannsrettens syn var bl.a. at arealene også skulle tjene allmenhetens interesser i tillegg til å bidra til å oppfylle kravene til leke- og uteoppholdsarealer for boligutbyggingen og at arealene var regulert til vei og friområde i tidligere plan. Disse momentene var relevante hensyn ved vurderingen av arealenes egnethet til utbygging. Når vei og friområder etter alt å dømme ville ha blitt beholdt, ble de derfor ansett som uegnet til utbyggingsformål. Høyesterett la til grunn at dette var riktig rettsanvendelse. Kommunens fremhevelse av at vei og friområdene ga resten av utbyggingsområdet økt verdi førte heller ikke frem.

Høyesterett bemerket i denne sammenheng at det ikke var noen grunnleggende forskjell på offentlig og privat eid eiendom.