Gårdeier må ut med millionerstatning etter oppgradering av sentrumseiendom

Eiendommen Storgata 1, som ble oppført rundt forrige århundreskifte, har gjennom de senere årene vært gjenstand for en vesentlig ombygging og renovering, både innvendig og utvendig. Bygget eies av Storgaten 1 AS, et single purpose-selskap som inngår i Sparebank 1 Forsikring AS-konsernet.

Bygget har seks ordinære etasjer og to underetasjer (U1 og U2) samt loft. U1(delvis), 1. og 2. etasje er benyttet til butikker, mens de øvrige etasjene blir benyttet til kontorer og lignende.

Selskapet Betongarbeid vant kontraktene om ombyggingsarbeidene i konkurranse med flere andre aktører. Alle kontraktene var basert på NS 8407, altså totalentrepriser. Ingen av kontraktene hadde spesifikt klarlagt grensesnittene mellom de forskjellige kontraktsarbeidene, eller hadde spesifikt lagt risikoen for grensesnittene på en av partene.

LES OGSÅ: Fikk erstatning fordi huset var nymalt

Arbeidet var ferdigstilt i juni 2017. Tre uker etter overtakelsesforretningen mottok Betongarbeid AS en rapport som beskrev feil og mangler ved arbeidet, og da i særlig grad hva gjaldt ventilasjon, kjøle- og varmesystemene.

Rapporten var utarbeidet av Energima AS, som var en av de som ikke fikk tilslag på sitt pristilbud i anbudskonkurransen.

Dialog mellom partene førte ikke frem, og Storgaten 1 AS rettet til slutt et krav på drøyt 9,5 millioner kroner for påståtte feil og mangler ved leveransen mot Betongarbeid AS. Betongarbeid AS svarte med å trekke Storgaten 1 AS for retten, hvor entreprenøren krevde 5,5 millioner kroner for utførte arbeider.

Partene møttes i Oslo tingrett i mars i år, som behandlet tvisten over seks dager. Denne uken falt dom i saken.

– Retten har kommet til at Betongarbeid AS` får medhold i de krav som er fremmet mot Storgaten 1 AS. Slik retten ser det ligger de arbeidene som danner grunnlag for disse kravene utenfor kontraktsarbeidene og de har kommet til utførelse etter at kontraktsarbeidene var overtatt av byggherre. Dette gjelder selv om kontraktsarbeidene ble overtatt av byggherre med visse forbehold.

Får kritikk for mangelsrapport– På generelt grunnlag vil retten også bemerke at det for en rekke av de forhold som Storgaten 1 AS nå anfører er mangler ved kontraktsarbeidene, ikke ble påpekt av byggherre under overtakelsesforretningen. I alle fall for de mangler som var synbare, eller enkelt kunne vært avdekket, skulle mangelen ha vært påpekt og ført i protokollen.

Og:

– Energima AS sin gjennomgang, nedfelt i protokoll av 30.06.17, mottatt av Betongarbeid AS 10.07.17, er basert på en befaring/undersøkelse foretatt uten at representanter for Betongarbeid AS var til stede. Dette er i seg selv kritikkverdig. Det var neppe gunstig at Energima AS hadde inngitt pristilbud som underentreprenør for Oslo Entreprenør AS, som også innga tilbud, skriver rettens administrator Finn Eilertsen.

LES OGSÅ: Eiendomsmegler må betale erstatning etter å ha glemt å ringe Alf Ulven

Retten bruker til dels hardt skyts for å beskrive gårdeierens krav i dommen. Om et krav på dekning av kostnader knyttet til «avdekking og oppfølging av feil og mangler», konkluderer retten med at dette skyldes at «Storgaten 1 AS har pådratt seg ved å motsette seg krav som er rettmessig fremmet av Betongarbeid AS, eller ved å fremme krav mot Betongarbeid AS på grunnlag av påståtte feil og mangler, som retten mener er svært overdrevet».

Retten finner også grunn til å bemerke at det fremstår som «noe påfallende» at enkelte feil ikke ble påpekt av Storgaten 1 AS før medio august 2018, altså “lenge etter ferdigbefaringen”.

Solide sakskomkostningerDommeren slår likevel fast at deler av leveransen ikke har vært optimal fra Betongarbeid AS´ sin side, og gårdeier blir tilkjent en erstatning på totalt 1,15 millioner kroner.

Hovedsøksmålet fra Betongarbeid blir innfridd av retten, og Storgaten 1 AS dømmes til å betale kr. 5 296 792,73 til Betongarbeid AS.

Retten påpeker at Betongarbeid AS har fått medhold fullt ut i hovedsøksmålet, og etter lovens utgangspunkt skal man dermed få dekket sine fulle sakskostnader. De var på hele 2,49 millioner kroner, som Storgaten 1 AS ble dømt til å betale.

Prosessfullmektig for Betongarbeid AS var advokatene Ole Christian Hyggen og Marthe Stømner Smestad, mens Storgaten 1 AS ble representert av advokatfullmektig Ingrid Elise Ruud og advokat Thor Andreas Brekke Wessel.

Dommen er ikke rettskraftig.

LES OGSÅ: Krevde prisavslag da utsikten forsvant