Brennhett i logistikk

Hvis du ikke synes logistikkmarkedet er det mest spennende segmentet, så har du neppe snakket aktørene som har sitt daglige virke innen logistikkutvikling. I kjølvannet av den økende netthandelen har behovet for egnede logistikklokaler skutt i været. Det har resultert i skarpe yielder og sterkt økende tomtepriser.

Så mulighetenBlant de som har markert seg sterkt innen logistikk er Bulk Infrastructure. Siden oppstarten i 2006 har selskapet bygget rundt 400.000 kvadratmeter logistikkbygg.

– Vi så at dette var et marked hvor det ikke var noen utviklere som hadde fokus. Mye av byggene var gamle og lite effektive. Det var et klart behov for større grad av standardisering. Derfor valgte vi å ta en rolle.

Dette sier Torbjørn Moe i Bulk Infrastructure, en av gründere bak selskapet. Denne uken var han deltaker i en paneldebatt under markedsdagen til DNB Næringsmegling, hvor temaet var nettopp logistikk. De to andre paneldeltakerne var eiendomsdirektør Ronny Grøtvedt fra PostNord Logistics og CEO/Managing Partner Johan Anker-Rasch fra Pareto Alternative Investments.

Debatten ble ledet av seniormegler utleie Ketil Ervik fra DNB Næringsmegling, som stilte spørsmålet om hvilke utfordringer logistikkmarkedet står foran i dag.

– Det er tomtetilgangen som er utfordringen, helt klart, svarte Grøtvedt, som forklarte dette med at stadige kapasitetsøkninger krevde reservearealer ved eksisterende logistikkanlegg.

– Når vi i dag vurderer nye logistikkanlegg, er det helt utslagsgivende at det er muligheter for utvidelser på nabotomter. Behovet for utvidelser er der hele tiden.

Johan Anker-Rasch fra Pareto var enig i dette.

– Vi har vært aktive med kjøp av logistikkbygg i lengre tid. Dette er eiendommer med lange kontrakter og god cash-flow. Men det er selvfølgelig kjedelig når leietaker må flytte fordi lokalene blir for små og det ikke er mulighet for utvidelser.

Han forklarte ellers at logistikk er et hyggelig marked å investere i.

– Som nevnt er det stabil kontantstrøm. I tillegg er det forholdsvis enkle bygg med god forutsigbarhet, og investeringene har et attraktivt yield-gap.

LES OGSÅ: Handelseiendom frister minst

Krever helautomatiserte anleggMye tyder imidlertid på at logistikkbyggene blir mer kompliserte. Dette gjelder ikke minst kravet til helautomatiserte anlegg.

– Logistikk handler om mer enn å få inn og ut noen paller med ting oppå. Det er mange store og små pakker som skal håndteres, og internettshoppingen gir mange returer. Det har blitt krevende. Alt dette må håndteres så raskt og effektivt som mulig, sier Moe.

Debattleder Ketil Ervik lurte på i hvilken grad det er mulig å tilpasse eksisterende bygg til nye helautomatiske anlegg.

– Nei, kom det kontant fra Moe.

– Det er slik at nye bygg må bygges rundt disse anleggene.

Debattleder Ervik lurte deretter på hvor attraktivt det er å sitte med bygg som ikke har helautomatiserte anlegg, og adresserte spørsmålet til Pareto. Anker-Rasch lot ikke til å være så bekymret.

– Vi er ikke så engstelig for byggene vi allerede har. Vi har hatt fokus på å kjøpe bygg som er sentralt beliggende, og det blir aldri feil, sier Anker-Rasch.

– Det er helt riktig. Det vil alltid være attraktivt med logistikkbygg som ligger nær Oslo, repliserte Moe.

LES OGSÅ: Historisk lav Yield på logistikkeiendom

– Vil ikke sitte på et grustakGrøtvedt sa seg også enig i at beliggenheten er viktig, og forklarte at PostNord har klare kriterier for hvor anleggene skal ligge.

– Anleggene må ligge i umiddelbar nærhet til europavei. Når vi vurderer lokalisering, ser vi eksempelvis også alltid etter om tilfartsveiene har eksempelvis fartsdumper eller barnehager på veien. Vårt mål er å skape minst mulig støy for vogntogsjåførene.

– Dere snakker om at det er en sterk økning i antall kjøretøy som frakter varer. Hva med gods på tog, spurte Ervik.

– Tog fungerer ikke slik det burde ha gjort. Det er alltid uregelmessigheter når det kommer til togtransport. På sommeren er det solslyng. På vinteren er det ras. Vi trenger forutsigbarhet overfor våre kunder, og den forutsigbarheten er ikke til stede hos jernbanen. Tidligere var vi oppe i 85 prosent transport på bane. Nå er vi nede i 50 prosent. Vi har et ønske om å bruke bane, men det er altså både raskere og bedre med gods på hjul. Vi må få varene frem som avtalt, sier Grøtvedt.

Trenden innen logistikkanlegg går også retning av at kombinasjonsbygg er på vei ut, til fordel for lager ett sted – og kontorer sentralt plassert et annet sted.

Denne trenden forklarte Torbjørn Moe slik:

– Yngre ansatte ønsker ikke å sitte på et grustak 45 minutter fra sentrum.