Fikk ikke prisavslag, selv om utleieenheten var ulovlig

Boliger med utleiemuligheter er ganske populære i dagens boligmarked. For mange boligkjøpere er disse leieinntektene også en forutsetning for å få låneforpliktelsene til å gå rundt. Inntektene fra utleie av inntil 50 prosent av egen bolig er skattefrie.

Derfor var det ikke så rart at kjøperen av en enebolig i Oslo reagerte da han oppdaget at utleieenheten i det nyinnkjøpte huset ikke var godkjent for beboelse. Eneboligen var oppført i 1911 og ble solgt «som den er» for 10,2 millioner kroner.

Ifølge egenerklæringsskjemaet hadde selger eid og bebodd boligen siden 2012. Det ble videre opplyst at boligen hadde en “praktikantdel”, men at “utleieleiligheten” ikke var godkjent for utleie hos bygningsmyndighetene. Det var videre svart “nei” på spørsmål om kjennskap til om det var “innredet/bygget ut kjeller eller loft”.

LES OGSÅ: Eiendomsmegler må betale erstatning etter å ha glemt å ringe Alf Ulven

Krevde 1 million i prisavslagDen nye eieren overtok boligen i september 2015. Etter overtakelsen påbegynte kjøper prosessen med arkitekt for å oppføre en ny boenhet på tomten. I 2017 oppdaget kjøperen at kjelleren ikke var godkjent til varig oppholdsrom. Dette fikk betydning for utbyggingen på tomten. Takstmann ble engasjert til å vurdere forholdene nærmere, og det ble dokumentert utbedringskostnader inkludert taksering på 626 125 kroner, verdiminus på 350 000 kroner og kostnader knyttet til radontiltak på 39 000 kroner. Kjøper innhentet en egen fagkyndigvurdering som skisserte tiltak på ca. kr 100-150 000. På bakgrunn av dette krevde kjøper et prisavslag på 1 041 000 kroner.

Finansklagenemnda har nylig behandlet tvisten mellom partene. I forbindelse med behandlingen ble det innhentet tidligere salgsoppgave som forelå når selger kjøpte boligen. I egenerklæringsskjemaet fikk selger opplyst at boligen hadde utleieleilighet som ikke var godkjent, og at kjelleren var innredet etter byggeår, men at det var ukjent om innredningen var omsøkt.

Kjøper anførte at det foreligger mangelsansvar for selger og eierskifteselskapet etter avhl. §§ 3-7, 3-8 og 3-9 andre punktum. Det ble vist til at selger hadde tilbakeholdt opplysninger fra tidligere egenerklæringsskjema om at kjelleren var innredet etter byggeår og at det var ukjent om innredningen var godkjent, at det ble gitt uriktige opplysninger om antall soverom, og at avviket fra det forventbare uansett var vesentlig.

LES OGSÅ: Erstatningskrav i fleng etter loftsutbygging

Selger og eierskifteselskapet avviste ansvar i saken. Det ble i hovedsak vist til at det var reklamert for sent, at opplysningene som ble gitt ved salget tilsa at det ikke forelå mangelsansvar, og at det uansett ikke forelå noe tap som en følge av tiltak utover hva kjøper allerede hadde planlagt ved salget.

Finansklagenemnda har i sin avgjørelse kommet til at det ikke foreligger mangelsansvar etter avhendingsloven. I vurderingen ble det særlig vektlagt at kjøper la inn bud før fullstendig salgsdokumentasjon var utarbeidet, risikoopplysninger som ble gitt i Finn-annonsen, og at kostnader i forbindelse med utvikling av tomten uansett måtte påregnes.

– Ikke egnet til å utgjøre en mangelFinansklagenemnda viser til at det i salgsannonsen på Finn.no ble opplyst at “Boligen er forandret etter godkjente byggetegninger fra 1910”.

– I egenerklæringsskjemaet ble det imidlertid opplyst at selger ikke var kjent med innredninger etter byggeår. Det foreligger dermed motstrid mellom opplysningene som forelå når kjøper la inn bud. Da det ikke ble gjort nærmere undersøkelser rundt dette fra kjøpers side, og bud ble gitt uforbeholdent før meglers prospekt var utarbeidet, kan vi ikke se at forholdet er egnet til å utgjøre en mangel, skriver Finansklagenemnda.

– Etter vårt syn tar kjøper en betydelig risiko når en bolig kjøpes uten at fullstendig salgsoppgave er utarbeidet. Risikoen er særlig tydelig når det så tidlig som i salgsannonsen gis konkrete risikoopplysninger. Det kan dermed neppe anses upåregnelig at det må gjøres større tiltak for at boligen skal tilfredsstille dagens bruk, avslutter Finansklagenemnda.

LES OGSÅ: Boligene ble solgt for samme pris og begge hadde skjeggkre. Men bare den ene kjøperen fikk erstatning (+)