I mai 2016 inngikk eieren av landbrukseiendommen Siljeholt Vestre i Aremark oppdragsavtale med eiendomsmeglerfirmaet Sydvendt Østfold AS, som er en del av PrivatMegler-kjeden. Formålet var salg av eiendommen, som består av et tun med våningshus og andre bygninger, 88 dekar dyrket mark og 509 dekar skog og utmark. Eiendommen var konsesjonspliktig og underlagt bo- og driveplikt.
Eiendommen ble lagt ut for salg med prisantydning 3 490 000 kroner og ble annonsert blant annet på PrivatMeglerens hjemmeside og på finn.no med en lenke til PrivatMeglerens hjemmeside. Fellesvisningen i juni 2016 var godt besøkt, med totalt 38 interessenter i Webmegler, som er PrivatMeglerens nettbasert saksbehandlings- og kundehåndteringssystem.
Sydvendt Østfold AS er i dag ikke lenger en del av PrivatMegleren.
LES OGSÅ: Erstatningskrav i fleng etter loftsutbygging
Ulven dukket oppNabo og eiendomsinvestor Alf Ulven kontaktet PrivatMegleren via finn.no forut for visningen. Han er bosatt i Aremark og eier en landbrukseiendom som grenser til Siljeholt Vestre. Tidligere har han kjøpt opp flere omkringliggende eiendommer, hvor han har skilt ut gårdstunet og beholdt jord og skog.
Alf Ulven er hovedeier i eiendomsselskapet Kristiania Eiendomsforvaltning og har ved flere anledninger vært på Kapitals liste over Norges 400 rikeste. Han er født og oppvokst på Ulven i Oslo.
Eiendomsmegleren i Sydvendt Østfold AS sendte salgsoppgaven til Ulven som vedlegg til en e-post 8. juni 2016. Ulven ble i denne forbindelsen ikke registrert som interessent i Webmegler.
Ulven var også til stede under fellesvisningen, men ble ikke skrevet opp på interessentlisten på meglerens medbragte iPad. Han ble heller ikke kontaktet av eiendomsmegleren etter visningen.
Den 23. juni 2016 sendte Ulven en e-post til eiendomsmegleren med spørsmål om hvordan det gikk med interessentene. Megleren svarte at det ikke var kommet inn bud, og at det var satt opp ny fellesvisning 28. juni 2016.
14. juli 2016 kom det inn et bud på 2 800 000 kroner. Interessenter som var registrert i Webmegler fikk varsel om budet ved en automatisk generert tekstmelding fem minutter etter at budet ble mottatt/loggført. Det kom ikke bud fra andre budgivere. Den eneste budgiveren forhøyet sitt bud til 3 100 000 kroner senere samme dag. Registrerte interessenter fikk også varsel om dette budet ved en automatisk generert tekstmelding fem minutter etterpå.
Eieren av eiendommen la inn et motbud på 3 200 000 kroner kl. 19.00 samme dag. Motbudet ble akseptert av selgeren samme kveld klokken kl. 19.06.
Ulven, som ikke var registrert som interessent i Webmegler, fikk ikke budvarsel.
Den 26. juli 2016 sendte Ulven en e-post til eiendomsmegleren med spørsmål om hva som hadde skjedd. Megleren opplyste i korthet at eiendommen var solgt for 3 200 000 kroner. Ulven kritiserte meglerarbeidet. Han skrev at det ikke kunne være den minste tvil om at han hadde vært interessert, og at han ville ha deltatt i en budrunde.
Han videresendte e-postkorrespondansen med megleren til selgeren av eiendommen den 1. august 2016. I oversendelsen anførte han at han ikke hadde fått anledning til å by på eiendommen, og at selgeren hadde «tapt mye penger» på grunn av meglerens saksbehandling.
LES OGSÅ: Boligene ble solgt for samme pris og begge hadde skjeggkre. Men bare den ene kjøperen fikk erstatning (+)
Avviste ansvarDen 3. august 2016 sendte selgeren av eiendommen en klage til megleren og ba samtidig om innsyn i meglerens logg over interessenter og dokumentasjon for det arbeidet som var gjort. I klagen krevde selgeren erstatning for økonomisk tap ved at Ulven ikke fikk anledning til å være med i budrunden. Selgeren stilte også spørsmål om hun skulle betale fullt meglerhonorar. Ansvarlig megler avviste ansvar i epost samme dag.
Selgeren tok deretter ut stevning mot Sydvendt og selskapets ansvarsforsikringsselskap, Protector Forsikring ASA, i januar 2017 med krav om erstatning fastsatt etter rettens skjønn. Sydvendt og Protector tok til motmæle og påsto seg frifunnet. I sluttinnlegget for tingretten av 2. mai 2017 krevde selgeren også vederlagsreduksjon/prisavslag.
I tingretten ble Sydvendt Østfold AS frifunnet, men selgeren anket dommen til lagmannsretten. Nå har Borgarting lagmannsrett behandlet tvisten, og resultatet ble helt annerledes enn hva som var tilfelle i tingretten.
Lagmannsretten bemerker at Sydvendt Østfold AS har påtatt seg en forpliktelse til å følge opp interessenter gjennom leveransebeskrivelsen i oppdragsavtalen med selgeren av eiendommen. I retten ble korrespondansen mellom Ulven og megleren lagt frem. Den 7. juni 2016 sendte Ulven en melding til megleren, hvor han skrev at han «er interessert i eiendommen, men mest jordveien og skogen». Meldingen ble senere fulgt opp av flere eposter mellom megleren og Ulven, hvor Ulven blant annet spurte når det var visning.
– Lagmannsretten mener at Ulven ved denne korrespondansen meldte seg som en reell og seriøs interessent til eiendommen. Han ga allerede ved første melding uttrykk for at han var «interessert i eiendommen», påpeker lagdommer Jane Wesenberg.
LES OGSÅ: Krevde prisavslag da utsikten forsvant
Retten bemerker at selv om Ulven ikke ble registrert som en interessent som følge av kontakten med Jensen og oversendelsen av salgsoppgaven 7.- 8. juni 2016, burde Ulven ha blitt registrert som interessent etter at han deltok på fellesvisningen 19. juni 2016. Lagmannsretten bemerker også at megleren var godt kjent med at Ulven var nabo og stor landbrukseier, og at han hadde kjøpt opp flere omkringliggende eiendommer.
– Ikke holdepunkter for å si at Ulven ikke var interessertI retten anførte megleren at Ulven hadde takket nei til å stå på listen over interessenter. Denne påstanden har blitt avvist av Ulven.
– Lagmannsretten kan heller ikke se at det er noen fornuftig forklaring på hvorfor Ulven skulle takket nei til å bli registrert som interessent, gitt den interessen han hadde vist i sin kontakt forut for visningen og ved å stille på visningen. Den eneste fornuftige grunnen Ulven kunne ha hatt for å takke nei til å stå på interessentlisten, er at han etter å ha vært på visningen ikke lenger var interessert. Det er ikke holdepunkter for dette, skriver retten og viser til at Ulven tok kontakt med megleren fire dager etter visningen, hvor han spurte hvordan det gikk med interessentene.
Lagmannsretten mener det er helt klart at Ulven ved flere anledninger tilkjennega sin interesse for eiendommen, og at han ikke reserverte seg mot å bli registrert som interessent.
– Videre er det klart at Ulven var å betrakte som en reell og seriøs interessent. Megleren hadde da en plikt etter forskrift om eiendomsmegling § 6-3 annet ledd til å orientere Ulven om mottatte bud. Dette ble ikke gjort. Ved å overse Ulven har Sydvent handlet i strid med god meglerskikk, skriver retten og legger til at manglende oppfølging av Ulven også er i strid med oppdragsavtalen med selgeren.
Lagmannsretten konkluderer med at Sydvendt har utvist uaktsomhet ved å overse Ulven som en interessent til eiendommen.
LES OGSÅ: OBOS dømt til å betale erstatning til 189 boligkjøpere i Kværnerbyen
«Usedvanlig dårlig meglerjobb»Av rettspapirene fremgår det at Ulven må ha blitt ganske forbannet etter å ha blitt forbigått. Etter at han ble gjort kjent med at eiendommen var solgt, skrev han følgende i en epost til megleren:
– Å ikke følge opp en kjøpesterk interessent vil i dette tilfellet være en usedvanlig dårlig meglerjobb. Det kan ikke være den minste tvil om at jeg var interessert i eiendommen og ville delta i en budgivning.
Noen dager etterpå fyrte han av nok en epost, denne gangen til selgeren av eiendommen:
– Jeg fikk ikke anledning til å by på eiendommen. Jeg har vært i kontakt med megler flere ganger og det må være svært kritikkverdig ikke å ta kontakt med meg i en budrunde. Jeg har ikke skrevet meg på noen interessentliste, men klarte ikke i min villeste fantasi å forestille meg at han ikke skulle ta kontakt i forbindelse med en budrunde på eiendommen da jeg både hadde mailet med ham i forkant av visning, vært på visning og fulgt opp min interesse etter visning skriftlig.
Ulven forklarte under ankeforhandlingen at han ville ha gitt bud hvis han hadde blitt varslet om budet fra budgiveren som endte opp med å få tilslaget. Av taktiske grunner ville han ikke gi det første budet, men han ville deltatt i budgivingen når den var i gang.
– Ulvens forklaring fremstår som plausibel, og lagmannsretten legger denne til grunn, står det å lese i dommen.
Under rettssaken ble det kjørt et scenario på hvor langt Ulven ville strukket seg om han hadde blitt med i budrunden. Lagmannsretten mener det er sannsynlig “at budgivningen ville ha endt marginalt over 3 200 000 kroner, men at den mest sannsynlig ikke ville ha gått høyere enn 3 250 000 kroner”.
Lagmannsretten valgte etter dette å sette selgerens tap som følge av meglerens uaktsomme handling til 50.000 kroner.
Retten mener også at meglerhonoraret bør settes ned, og fastsetter nedsettelsen skjønnsmessig til 40.000 kroner, som utgjør omtrent halvparten av den opprinnelige meglerprovisjonen på 80 360 kroner.
Til slutt ble Sydvendt Østfold AS dømt til å betale selgerens saksomkostninger for lagmannsretten og tingretten, samlet på 138.000 kroner.
Selgers prosessfullmektig var advokat Olav Marius Øyehaug, mens advokat for Sydvendt Østfold AS var Carl Christian Thon Våge Nordengen.
LES OGSÅ: Tatt for grovt underslag hos Frogner House
