Erstatningskrav i fleng etter loftsutbygging

Å bygge ut loftet kan være en fin måte å sikre seg ekstra boareal. Men det kan bli dyrt hvis det ikke gjøres på riktig måte. Borgarting lagmannsrett har nylig behandlet en tvist mellom et sameie og en tidligere eier av en leilighet i Edvard Munchs vei på Alna i Oslo. Bakgrunnen for tvisten er en loftsutbygging som ikke gikk helt etter forskriften.

Kappet vekk bærende konstruksjonDen tidligere beboeren i Edvard Munchs vei ønsket i 2005 å bygge om loftet i leiligheten til soverom. Sameiet godkjente forespørselen, og leilighetseieren satte i gang. I 2006 stod loftet klart til bruk som oppholdsrom.

I 2014 ble leiligheten solgt videre. Etter overtakelsen ønsket de nye eierne å etterisolere loftet. Men håndverkerne som ble hyret inn reagerte på takkonstruksjonen. Det viste seg at den tidligere eieren hadde kappet vekk deler av den bærende konstruksjonen. Den opprinnelige takkonstruksjonen var en W-takstol. Men vitale deler av dette var fjernet slik at tyngden på taket nå hvilte på innvendige lettvegger.

LES OGSÅ: Krevde prisavslag da utsikten forsvant

På dette tidspunktet var det godt synlige skjevheter og sprekker hvor konstruksjonen hadde gitt etter. Konklusjonen var at taket kunne kollapse.

Kjøperne fikk erstatning, sameiet fikk krav om rettingKjøperne reklamerte overfor selgers eierskifteselskap, som gjennom et forlik i 2016 utbetalte en erstatning på 1,4 millioner kroner til disse. Kjøperne valgte å selge leiligheten videre, men da med loftet som uinnredet råloft.

Sameiet fikk på sin side varsel fra kommunen om retting og tvangsmulkt. I 2018 besluttet sameiet å gjennomføre utbedring av de bærende konstruksjonene, en utbedring som ble bekostet av sameiet. Beslutningen kom etter at sameiet hadde tapt et søksmål mot loftsutbyggeren, hvor tingretten konkluderte med at utbyggeren ikke er ansvarlig for det tap som sameiet er påført.

Denne dommen ble anket av sameiet, og nå har Borgarting lagmannsrett kommet til en helt annen slutning. I motsetning til tingretten mener lagmannsretten at den tidligere eieren har opptrådt uaktsomt ved utbyggingen av loftet.

– I saken her er det voldt skade på bærende konstruksjoner, som ville få følgevirkninger i det minste også for en annen seksjon (leiligheten under). Det kan etter lagmannsrettens syn ikke være tvilsom at sameiet kan kreve erstatning for skader på bærende konstruksjoner fra en seksjonseier som ikke sørger for å rette opp slik skade selv, dersom skaden er voldt ved uaktsomhet fra seksjonseier(ne).

LES OGSÅ: Gikk på en smell etter sprengningsarbeider hos naboen

Husket ikke navnet på snekkerenI retten ble det stilt spørsmål rundt hvem som hadde stått for utbyggingen av loftet. Tiltakshaveren viste til at arbeidet hadde blitt utført av et firma, og han understreket at han hadde sett at håndverkerne stilte med fagbrev. Men i retten kunne han ikke huske navn på hverken firmaet eller håndverkerne som angivelig hadde stått for jobben. Han husket heller ikke hva han hadde betalt for entreprisen, og han hadde heller ingen dokumenter eller kvitteringer fra byggeprosessen.

Av dommen fremgår det at lagdommer Vibeke Løvold synes denne forklaringen er «lite troverdig», og det konkluderes med at arbeidene er uprofesjonelt utført.

Loftsutbyggeren argumenterte i retten med at et eventuelt erstatningsansvar er tapt for sameiet på avtalerettslig grunnlag, enten i forbindelse med overdragelse av seksjonen til de nye eierne, eller som følge av erstatningen som tidligere var utbetalt til de nye eierne.

Det var ikke lagmannsretten enig i. Retten mener det ikke er noe grunnlag for at de nye eierne gjennom forliksavtalen har forpliktet seg overfor sameiet til å utbedre takkonstruksjonen.

LES OGSÅ: OBOS dømt til å betale erstatning til 189 boligkjøpere i Kværnerbyen

– Prisavslag innebærer ikke plikt til å utbedre– Det kan være flere grunner til å akseptere et prisavslag som ikke dekker alle kostnader kjøper mener bør dekkes, blant annet at kjøperen kan ønske å bli ferdig med tvisten (…) Lagmannsretten finner det klart at det å akseptere et prisavslag etter avhendingslova, generelt ikke medfører at kjøper av en eierseksjon kan bli forpliktet overfor sameiet til å erstatte skader som er forvoldt av selgeren.

Domsslutningen i lagmannsretten ble at loftsutbyggeren ble dømt til å betale en erstatning på kr. 1 367 744,- til sameiet, til dekning av utgiftene som sameiet hadde pådratt seg i forbindelse med utbedring av takkonstruksjonen.

I tillegg ble loftsutbyggeren dømt til å dekke sameiets saksomkostninger for tingretten og lagmannsretten, samlet på 566.000 kroner.

De totale erstatningskostnadene for utbyggingen av loftet har dermed kommet opp i nærmere 3,4 millioner kroner, når man legger til beløpet som ble utbetalt til kjøperne i 2016.

Det er ikke kjent om dommen ankes.