– Særbehandlingen av eiendomsselskaper går mot slutten – på godt og vondt

– Aksjeloven § 8-10 setter store begrensninger i et selskaps adgang til å låne ut penger til, eller stille sikkerhet til fordel for, en som ønsker å kjøpe selskapet. De samme begrensningene gjelder ikke for de selskapene som oppfyller kravene i den såkalte unntaksforskriften for eiendomsselskaper, forklarer Magnus S. Gyllensten i Advokatfirmaet CLP.

Dette har medført at eiendomsselskaper i stor grad har pantsatt sine eiendommer som sikkerhet for oppkjøpsfinansiering.

– Likevel har dagens regelverk bydd på utfordringer i de tilfellene hvor selskapet ikke utelukkende eier og drifter eiendom, men hvor det også er elementer av utvikling. Dersom utviklingselementet ved eiendommen er tilstrekkelig stort, vil ikke vilkårene i unntaksforskriften være oppfylt og et pant vil dermed kunne være ugyldig, utdyper Gyllensten.

– Det er høyst usikkert hvor mye utvikling man kan tillate seg før man ikke lenger anses som et eiendomsselskap, skyter Mack Løvdal inn.

– Er man utenfor unntaksforskriften om man rehabiliterer 30/40/50 prosent av bygget for en ny leietaker? Hva om man ikke har satt i gang et prosjekt, men går med konkrete planer om ut- eller påbygging? Listen over grensetilfeller er lang. Uklarheten rundt hva som ligger i kravene til å være et “eiendomsselskap”, og den store risikoen knyttet til at pantet kan være ugyldig dersom man faller utenfor denne definisjonen, fører ofte til at långiver ber Nærings- og fiskeridepartementet om en avklaring av om man oppfyller kriteriene.

– Dette har medført stor pågang hos departementet som etter hvert har fått en saksbehandlingstid som kan medføre forsinkelser på mellom et halvt og ett år. Noe som har skapt en uholdbar situasjon for aktørene som rammes, fortsetter hun.

LES OGSÅ: Her er Norges beste eiendomsadvokater

Nytt lovforslag – hva blir konsekvensene for eiendomsbransjen?– Nærings- og fiskeridepartementet har nå foreslått et nytt regelsett og foreslår samtidig å oppheve reglene som gjør at eiendomsselskaper står i en særstilling, sier Gyllensten, som tidligere arbeidet i Nærings- og fiskeridepartementet og var med på å utarbeide det nye lovforslaget.

Den foreslåtte løsningen er at alle aksjeselskaper skal kunne stille sikkerhet til fordel for en kjøper, forutsatt at selskapet ender opp med å eie over 50 % av aksjene i selskapet.

– En slik endring har vært etterspurt i lang tid, av både eiendomsbransjen og aktører i andre deler av næringslivet, påpeker han.

For eiendomsselskaper vil dette medføre at også oppkjøp av selskaper med et utviklingselement vil kunne gå raskere og smidigere for seg, enn det som er tilfelle i dag hvor man må gå veien om en dispensasjonssøknad hos departementet.

– Baksiden av medaljen er at også eiendomsselskapene foreslås bundet av de nye saksbehandlingsreglene i loven, sier Mack Løvdal.

Det innebærer at en pantsettelse av selskapets eiendom, som i praksis i dag gjøres av styret, nå også må innom generalforsamlingen. For at generalforsamlingen skal kunne ta stilling til om eiendommen skal pantsettes eller ikke, skal styret etter forslaget lage en redegjørelse som må oppfylle klare krav.

LES OGSÅ: Ny regjeringserklæring – betydning for eiendomsbransjen

– Styret må være sitt ansvar bevisst– Om dere skulle trekke frem én ting som er viktig å få med seg?

– Styrets redegjørelse, helt klart, sier Gyllensten.

– Forslaget inneholder både en plikt for styret til å vurdere konsekvensene disposisjonen vil få for selskapets likviditet og soliditet, og å avgi en erklæring om at det vil være både forsvarlig og i selskapets interesse å stille sikkerhet for tredjemann. Dersom det senere skulle vise seg at ting ikke går som planlagt, og banken tiltrer pantet slik at selskapets aksjeeiere, kreditorer og eventuelle ansatte lider tap, vil en slik erklæring fort kunne føre til at pekefingeren rettes mot styremedlemmene når ansvaret skal fordeles.

– Vi mener derfor det nå, i enda større grad enn tidligere, er grunn til å være seg sitt ansvar for å forvalte selskapet på en fornuftig måte bevisst, påpeker Gyllensten.

– I forlengelsen av dette vil det, dersom forslaget blir vedtatt, bli enda viktigere å få protokollert hvordan man tenkte og hva man baserte anbefalingen sin på. Dersom det senere skulle bli et spørsmål om ansvar, vil man normalt ha egen rygg dekket om man kan vise til og bevise at vurderingene som ble foretatt var både forsvarlige og fornuftige, understreker Mack Løvdal.

– Selv om det i norsk rett er oppstilt et utgangspunkt om at det normalt vil være i selskapers interesse å bidra til en gunstig konsernfinansiering, må styret foreta en konkret vurdering i hver enkelt sak. Redegjørelsen bør minst vise til en avveining av opp- og nedsider ved å få tredjemann inn som eier og å stille sikkerheten, hvor oppsidene bør veie klart tyngst. I denne vurderingen må det også fremgå en kredittrisikovurdering som vurderer sannsynligheten for at lånet man stiller sikkerhet for blir misligholdt, avslutter Mack Løvdal.

LES OGSÅ: «Spaden i jorda» ikke godt nok for Skattedirektoratet