Saksøkt etter å ha misligholdt eiendomsdeal til 55 mill

I mars i fjor inngikk Has Investment AS en avtale ved budaksept med Oslo Byggeiendom AS om salg av eiendomsselskapet Nils Hansens vei 20 AS. Selskapets aktivum er eiendommen Nils Hansens vei 20 i Oslo, og Oslo Byggeiendom kjøpte selskapet for 55 millioner kroner (uten skattejustering).

Has Investment eier også naboeiendommen Nils Hansens vei 18, via et annet eiendomsselskap.

I forbindelse med salget ble det utarbeidet et prospekt, som Oslo Byggeiendom mottok før representanter for selskapet var på befaring på eiendommen. Prospektet tok kort for seg utviklingsforhold, parkering og eierkostnader.

I august 2017 hevet Oslo Byggeiendom kjøpet, under henvisning til påståtte uriktige opplysninger om «parkering, eierkostnader og utviklingspotensial for eiendommen».

Has Investment bestred at hevingen var berettiget og foretok senere et dekningssalg av Nils Hansens vei 20 AS. Selskapet ble solgt til Entra AS 21. desember 2017 for 50 millioner kroner, fem millioner kroner lavere enn kjøpesummen avtalt med Oslo Byggeiendom AS. Has Investment trakk deretter Oslo Byggeiendom for retten, med krav om dekning av sine direkte og indirekte tap som følge av dekningssalget, samlet på 7,5 millioner kroner.

LES OGSÅ: Krevde 80 millioner kroner for tomteareal. Fikk 1,2 millioner

Fikk ikke parkeringsplasser som lovetI retten anførte Oslo Byggeiendom at det i due diligence-prosessen ble avklart «at kjøpsobjektet ikke samsvarte med det som var uttrykkelig forutsatt av kjøper i budet». For det første, hevdet Oslo Byggeiendom, at det var knyttet eN mangel til eiendommens parkeringsordning.

– Kjøper har i budet uttrykkelig forutsatt at de får opprettholde den parkeringsordningen som var på eiendommen, dvs. at de eksisterende parkeringsplassene skulle følge med salget. Selger har ikke oppfylt denne forutsetningen, hevdet Oslo Byggeiendom.

For det andre hevdet Oslo Byggeiendom at opplysningene om eierkostnadene ikke var korrekt.

– Det ble i prospektet angitt til ca. kr. 160.000 uten nærmere spesifisering. Det ble senere klarlagt at selger kun hadde medregnet forsikring og eiendomsskatt i disse kostnadene, og at eiers øvrige kostnader med administrasjon, forvaltning, drift og vedlikehold ikke var inkludert.

Til sist hevdet Oslo Byggeiendom at det var gitt mangelfulle opplysninger om eiendommens plansituasjon og utviklingspotensial.

– Megler har unnlatt å opplyse om kommuneplanen og kommunedelplanen, som har bestemmelser som forhindrer utbygging i tråd med utviklingspotensialet beskrevet i prospektet.

LES OGSÅ: Utbygger fradømt retten til Frogner-eiendom

– Ikke i samsvar med avtalenRettens administrator Marie Falchenberg er ikke i tvil om at hevingen var berettiget.

– På bakgrunn av opplysningene i prospektgrunnlaget, ordlyden i budforutsetningen og aktørenes forklaringer under hovedforhandling, mener retten det er sannsynliggjort at avtalen gikk ut på at selger skulle overføre den eksisterende parkeringsordningen til kjøper. Retten mener kjøper hadde en berettiget forutsetning om å få en eksklusiv bruksrett til de parkeringsplassene som lå på tredjemanns grunn. Siden selger ikke overførte en slik rett ved salget, er ikke eiendommen levert i samsvar med avtalen.

Retten mener det også foreligger en mangel i tilknytning til eiendommens utviklingspotensial.

– Eiendommen ble solgt som en utviklingseiendom, og kjøper hadde etter rettens syn «grunn til å regne med å få» (rettens utheving, red. anm.) opplyst/presisisert at utviklingspotensialet i henhold til de vedtatte planene ikke kan nyttiggjøres før felles arbeide med ny plan er gjennomført, og da flere år frem i tid.

Retten mener dette burde vært opplyst i prospektet, eller i det minste avklart før avtalen ble inngått.

– Hensynssonene som etter kommunedelplanen gjelder for eiendommen innebærer at kjøper – i hvert fall de nærmeste årene – ikke hadde en mulighet til å realisere påbygningsprosjektet som planlagt, skriver retten.

Dommeren poengterer at parkeringsordningen i seg selv utgjør et vesentlig mislighold som berettiger heving, og ser det derfor ikke nødvendig å ta stilling til om også opplysningssvikten knyttet til utviklingspotensialet oppfyller vesentlighetskriteriet i kjøpsloven.

LES OGSÅ: Hissig leiekrangel på Lysaker

Manglende oppstilling av eierkostnader ikke mangelRetten mener det ikke utgjør en mangel at eierkostnadene i prospektet er spesifisert til «ca. 160.000».

– Selv om det burde vært spesifisert hva som inngikk i estimatet, er dette etter rettens syn en uklarhet som kjøper selv må ta risikoen for at de ikke undersøkte nærmere. Kjøper er en profesjonell aktør, og det fremgikk både av takstmannens oppstilling i verdivurderingen og det vedlagte årsregnskapet fra 2016 at eiendommen har «eierkostnader» utover forsikringer og eiendomsskatt.

Retten konkluderer med at Oslo Byggeiendom har vunnet saken “i det vesentligste” og har krav på full erstatning for sine sakskostnader. De var samlet på 447.430 kroner, som Has Investment ble dømt til å betale.

Prosessfullmektig for Oslo Byggeiendom var advokat Eirik Espenes, mens advokat Ole Edvard Tokvam representerte Has Investment.

Dommen falt 16. januar og er ikke rettskraftig, da ankefristen ikke har gått ut.

LES OGSÅ: Konkurranseklausul var null verdt