Fikk 70 millioner kroner for småbruk

Estate Nyheter omtalte nylig skjønnsavgjørelsen mellom Oslo kommune og Bane NOR, hvor kommunen krevde 35 millioner kroner for for tap som følge av utbyggingen av Follobanen. I skjønnsretten ble kommunen avspist med 1,9 millioner kroner.

LES OGSÅ: Oslo kommune krevde 35 millioner i erstatning. Får 1,9 millioner

Fikk småbruk regulert til steindeponiDet økonomiske utfallet ble ganske annerledes for familien som måtte avstå småbruket sitt på Klemetsrud i forbindelse med utbyggingen av Follobanen. Familien hadde eid småbruket i mer enn 200 år, inntil Bane NOR i 2014 fant ut at de ønsket å benytte dette til deponering av steinmasser fra tunnelboringen til Follotunnellen. Deler av eiendommen ble derfor i 2014 regulert til steindeponi.

Det ble først inngått en avtale om at Follobanen tok i bruk 30 mål av eiendommen mot en muntlig lovnad om at også resteiendommen skulle bli innløst. Eierne ønsket ikke å bli sittende igjen med resten av eiendommen når det ble steindeponi og produksjon av jernbanesviller i den umiddelbare nærhet.

I 2016 ble det foretatt en ny regulering hvor hele eiendommen skulle eksproprieres til steindeponi. Eiendommen skulle fylles opp med i gjennomsnitt seks meter med steinmasser fra TBM-maskinene over 66 mål. Etter ferdig oppfylling i 2021 skulle det tilføres jordmasser på toppen og foretas beplantning.

LES OGSÅ: Eiendomsinvestor tilkjent 5.5 mill i erstatning etter salgsblemme

Regulering av Gjersrud-StensrudVed reguleringsplanen i 2016 ble Gjersrud-Stensrud – inklusive småbruket – regulert til Oslos nye bydel når Bane NOR hadde fylt opp arealet og avsluttet arbeidet med Follobanen på området. Det ble da regulert inn ny T-bane og planlagt at det skulle kunne bygges inntil 25.000 nye boliger i området.

– Eierne av småbruket inngikk da en avtale med Bane Nor om at Bane NOR skulle få tiltre eiendommen ved frivillig avtale forutsatt at eierne skulle få erstattet eiendommen med en gjennomsnittspris for hele det regulerte området med kr. 1.171,- per kvadratmeter. I tillegg skulle eierne få erstattet boligene med 17 millioner kroner, sier advokat og partner Helge A. Tryti i Codex Advokater.

Tryti har bistått familien i forbindelse med eksproprieringen av eiendommen.

Tvist om neddiskontering– Tvisten i skjønnet var hvorvidt de avtalte kr. 1.171,- per kvadratmeter skulle neddiskonteres fra det tidspunktet hvor den faktiske utbyggingen kunne starte til en nåverdi, eller om avtalen var å forstå slik at prisen per kvadratmeter var nåverdien, sier Tryti.

LES OGSÅ: Gårdeier og leietaker saksøkte hverandre. Taperen måtte ut med 2,6 millioner kroner

Retten kom til at avtalen partene hadde inngått måtte tolkes etter sin tekst. I mangel av en klar presisering av at den fastsatte prisen var en fremtidig verdi som skulle neddiskonteres, kom retten til at kr. 1.171,- var det beløpet Bane NOR hadde påtatt seg å betale eierne.

– Etter bevisføringen kom også retten til at dette resultatet ikke var urimelig og at det avspeilet det prisnivået som måtte anses som markedspris for et område som var regulert for fremtidig utbyggingsområde, sier Codex-advokaten.

Retten valgte imidlertid å trekke fra det avtalte beløpet for boligene slik at skjønnet kom til at eierne hadde rett til 70 millioner kroner i erstatning for ekspropriasjon.

Verdi før og etter reguleringFrem til 2014 var området et uregulert område som ikke var egnet for jordbruk og var uten drift. Verdiene av eiendommen kom derved først og fremst ved den reguleringsplanen som ble vedtatt i 2016.

Etter ordinære ekspropriasjonsrettslige prinsipper skal eiendommer etter verdsettelsesprinsippet settes til den verdien eiendommen hadde før området ble regulert og ekspropriert.

– Det spesielle i dette tilfellet var derfor at partene hadde enighet om at prisnivået skulle setter etter “utjevnet strøkpris” for hele området etter reguleringen. Det ga betydelig utslag ved verdsettelsen, påpeker Tryti.

Skjønnet ble avsagt 3. januar i år.

LES OGSÅ: Tilkjent 15 millioner i erstatning etter å ha kjøpt Holmenkollen-bolig til 13,5 millioner

Politiets beredskapssenter på TaraldrudI forbindelse med politiets beredskapssenter på Taraldrud var det også ekspropriert og det ble avholdt skjønn. Det området som her ble ekspropriert var på til sammen ca. 1.000 mål. Til forskjell fra Klemetsrud var disse eiendommene ikke regulerte og det var heller ikke inngått noen avtale om prisfastsettelsen av det eksproprierte arealet. Skjønnet la derfor til grunn arealet slik det var før det ble regulert for politiets formål.

Resultatet ble derfor at eierne av ca. 1.000 mål fikk tilkjent en erstatning på 14 millioner kroner for det arealet som ble ekspropriert til politiets formål.

LES OGSÅ: Forsøkte å hjelpe staten – angrer bittert

Betydning av avtale om forhåndstiltredelse– Når noen skal ekspropriere vil det ofte være viktig å forhandle på vilkårene dersom eierne skal inngå en avtale om frivillig tiltredelse hvor erstatningens størrelse skal avgjøres ved et skjønn senere. Den som skal ekspropriere eiendommen har dårlig tid og vil gjerne spare tid ved å få tilgang til eiendommen uten å måtte gå veien først om et ekspropriasjonsvedtak og deretter søke omhåndstiltredelse, sier Tryti.

– Samtidig er det slik at eierne av den eiendommen som skal eksproprieres får vite at de har rett til dekning av advokatbistand, men ikke før selve skjønnet, legger han til.

Det innebærer naturlig nok at mange går med på en tiltredelsesavtale uten å sørge for at man får med seg viktige elementer – som man kan få med i en tiltredelsesavtale dersom man bringer inn en kompetent advokat på et tidlig tidspunkt.

– Det kan få stor betydning for utfallet at eierne får kompetent bistand allerede fra det tidspunkt hvor eksproprianten tar kontakt, før det formelt er fattet et ekspropriasjonsvedtak med ønske om å inngå en tiltredelsesavtale, avslutter Helge A. Tryti i Codex Advokater.