Sameie vant frem mot nabo som vanskeliggjorde adkomst

Kjennelsen ble ikke anket og er rettskraftig. Det følger av kjennelsen at Sameiet i Hegdehaugsveien 36 (Sameiet) i Oslo, bestående av 89 seksjoner hvorav en rekke er næringsseksjoner (red. anm.), har en tinglyst adkomstrett fra 1951 til sin egen kjeller på ca. 450 kvadratmeter i Hegdehaugsveien 36. Adkomsten går over en liten plass som er en del av naboeiendommen; Josefinesgate 23.

Den tinglyste avtalen om adkomst ble opprettet før Hegdehaugsveien 36 var utbygget (1956), og avtalen lyder slik:

«Hegdehaugsveien 36 skal ha rett til felles innkjørsel med Josefinesgt. 23 over sistnevntes grunn på det sted hvor eieren av Josefinesgt. 23 til enhver tid bestemmer. Fellesinnkjørselens bredde skal ikke overstige 2,5 meter.

Utgifter ved anleggelse og vedlikehold av fellesinnkjørselen påfaller eieren av Hegdehaugsveien 36.»

Eier av Josefinesgate 23 hadde tidligere varslet at de mente de kunne bestemme at Sameiets adkomst skulle legges om slik at plassen kunne utnyttes mer hensiktsmessig til parkering m.m. Det fremgår av kjennelsen at eier av Josefinesgate 23 hadde anført at trafikken over plassen, herunder søppelbiler som hentet Sameiets søppel, var til sjenanse blant annet for deres leietaker, restauranten Brasserie Blanche.

LES OGSÅ: Håndverkere må ut med millioner etter vannskade på næringsbygg (+)

Eier av Josefinesgate 23 påsto at de i henhold til servituttens ordlyd hadde rett til å bestemme hvor adkomsten skulle gå. De «bestemte» derfor en ny adkomst som blant annet ville medføre at Sameiet måtte bygge om sin eiendom.

Da Sameiet nektet dette etablerte eier av Josefinesgate 23 parkeringsplasser på sin eiendom som lå rett foran Sameiets kjøreport slik at adkomsten ble vanskelig- eller umuliggjort. Etter at Sameiet varslet rettslige skritt ble dette igjen fjernet, men en ny adkomst ble tegnet opp og Sameiet ble varslet om at adkomsten ville bli gjerdet inn med en bredde på nøyaktig 2,5 meter.

Sameiet påpekte at denne adkomsten i praksis ville bli umulig å benytte, og at eier av Josefinesgate ikke lenger hadde en rett til å bestemme at adkomsten skulle flyttes slik. Sameiet anførte at servitutten måtte forstås i tråd med den faktiske bruk som hadde vært utøvet i mer enn 60 år, og for øvrig utviklingen i tiden ellers m.m.

Oslo tingretts kjennelse ga Sameiet medhold, og påla eier av Josefinesgate 23 å «respektere adkomstretten i det omfang den har vært praktisert», «å avstå fra et hvert tiltak som kan sperre, endre eller hindre» Sameiets adkomst, «å fjerne oppmerking i asfalt» og å betale sakskostnadene.

LES OGSÅ: Hissig leiekrangel på Lysaker

En mindre del av tvisten dreide seg om at eier av Josefinesgate 23 hadde fjernet et gjerde som Sameiet hadde satt opp på Josefinesgate 23 sin eiendom, og som hadde stått der i mer enn 10 år, men tingretten kom til at det ikke var bevist at det forelå en avtale om dette gjerdet.

Ansvarlig advokat dr juris Niels Kristian Axelsen (Ro Sommernes Advokatfirma), som representerte Sameiet, uttaler at en ordknapp servitutt normalt må tolkes og utfylles, særlig når den er gammel.

– Den faktiske utøvelsen over tid vil ofte være en klar indikasjon på hva partene avtalte, selv om ordlyden er knapp eller uklar, uttaler advokat Axelsen.

– Også utviklingen i tiden og samfunnsutviklingen vil være tolkningsfaktorer.

Axelsen påpeker videre at skoleeksempelet er at en rett til «hest og kjerrevei» i dag normalt vil tolkes som en rett til bilvei.

– Dersom eier av en tjenende eiendom ønsker å endre innholdet i en slik rettighet, bør han heller vurdere avskiping eller omskiping i henhold til servituttlovens regler dersom vilkårene for dette er oppfylt, avslutter advokat Axelsen.