Konkurranseklausul var null verdt

Gulating lagmannsrett har nylig behandlet en tvist mellom NorgesGruppen og Coop, hvor sistnevnte var saksøkt av Ulsmågveien 1 Eiendom, et selskap eid av NorgesGruppen. Bakgrunnen er at NorgesGruppen mener Coop ikke har rett til å etablere dagligvarebutikk på eiendommen Sandbrekkvegen 95 i Bergen.

Eiendommen var tidligere eid av NorgesGruppen, den gang under navnet Køff Asko Vest AS. Da Sandbrekkvegen 95 ble solgt fra NorgesGruppen i 2004, ble det tinglyst en negativ servitutt på eiendommen. Den hadde følgende ordlyd:

«Som eier og hjemmelshaver til eiendommen Sandbrekkvegen 95 i Bergen med benevnelse […] bekrefter vi med virkning for oss og eventuell senere eier, at det på eiendommen ikke på noe tidspunkt kan drives virksomhet hvor hoveddelen av omsetningen er tilknyttet dagligvarehandel. Endringer i forhold til denne klausulering kan kun skje etter skriftlig avtale med KØFF ASKO VEST AS[…]»

Bakgrunnen for servitutten var å hindre etablering av konkurrerende virksomhet mot NorgesGruppen, som også står som eier av en nærliggende eiendom til Sandbrekkvegen 95. På denne eiendommen foreligger det planer om en Kiwi-butikk. Kiwi-kjeden eies av NorgesGruppen.

Eiendommen har siden 2004 skiftet eiere flere ganger, inntil Bergen Logistikkbygg ble ny eier i 2010. I dag er Bergen Logistikkbygg heleid av Coop Hordaland Eiendom AS.

I 2017 ble NorgesGruppen kjent med at Coop ønsket å etablere et Obs Bygg-varehus på eiendommen. Obs Bygg selger byggevarer, sesongvarer og bil- og båtutstyr. Men da NorgesGruppen også fikk opplyst at Coop i tillegg ønsket å tilby dagligvarer på den samme eiendommen, havnet saken i Bergen tingrett. Der fikk NorgesGruppen medhold i at Coop ikke har rett til å etablere dagligvareforretning på eiendommen, med bakgrunn i den tidligere nevnte servitutten.

LES OGSÅ: Hissig leiekrangel på Lysaker

Coop anket saken, og kjennelsen i Gulating lagmannsrett skulle vise seg å bli helt annerledes enn hva tingretten kom frem til.

«Ikke troverdig med trevirke og meieriprodukter»Rettspapirene viser at Coop-planene består av totalt 10.000 kvadratmeter handelsareal, hvorav ca 8000 kvadratmeter skal brukes til trelast, byggevarer, blomster og hageprodukter. Ca. 1000 kvadratmeter planlegges brukt til dagligvarehandel.

I retten viste Coop til at det ikke er snakk om adskilte butikker, men et felles handelsareal og med én varehussjef. Coop var representert ved advokat Per Magne Ristvedt, og han anførte «at Coop som næringsdrivende lojalt har tilpasset seg servitutten».

Advokat Knut Henrik Leknes var prosessfullmektig for NorgesGruppen/Ulsmågveien 1 Eiendom, og han argumenterte for at byggevarehuset OBS Bygg og dagligvarebutikken må anses som to ulike virksomheter i servituttens forstand. Påstanden fra NorgesGruppen var at Coops planlagte fellesvirksomhet «er konstruert og ikke troverdig».

Det ble også vist til korrespondanse mellom partene, hvor NorgesGruppen har bedt Coop opplyse «hvilken erfaring en hadde fra før med felleskonsept som spenner fra trevirke til meieriprodukter».

– Klausulen inneholder ikke noe forbudInnledningsvis bemerker lagmannsretten i sin vurdering at servitutten sier at det på eiendommen «ikke kan drives virksomhet der hoveddelen av omsetningen er tilknyttet dagligvarehandel». Av dommen fremgår det at Køff benyttet ulike rådgivere eller meglere ved salget hvor servitutten ble lagt til, herunder Pareto Securities AS, Kyte Næringsmegling AS og advokatfirma BAHR.

– Det må for det første sies at klausulen ikke inneholder noe forbud mot dagligvarehandel på eiendommen. Det hadde vært meget enkelt å utforme et slikt forbud. Klausulen kunne for eksempel ha vært utformet slik: «Det kan ikke drives dagligvarehandel på eiendommen». Dette uten tillegg og presiseringer, poengterer retten.

Men slik var altså ikke klausulen utformet. Det ble skjebnesvangert for NorgesGruppen.

– Den sentrale begrensning (i servitutten, red. anm.) refererer seg til omfanget av «omsetningen» av dagligvarer. Slik «omsetning» må ikke utgjøre «hoveddelen». Det siste må utvilsomt forstås slik at mer enn halvparten av omsetningen må gjelde dagligvarer før begrensningen slår inn, skriver lagmannsretten.

LES OGSÅ: Tilkjent 15 millioner i erstatning etter å ha kjøpt Holmenkollen-bolig til 13,5 millioner

I motsetning til NorgesGruppen, så er ikke lagdommerne av den oppfatning at noe er til hinder for at Coop skal kunne drive et felleskonsept med salg av matvarer og byggevarer.

– Lagmannsretten legger til grunn at Coop planlegger å drive en samlet virksomhet med byggevarer og dagligvarer på eiendommen(…)Det legges til grunn at den samlede omsetningen etter hvert vil beløpe seg til 200 millioner kroner i året, hvorav dagligvarevirksomheten vil utgjøre 60 millioner. Dagligvarehandelen vil således utgjøre langt under halvparten.

Dommerne støtter seg også til Coops opplysninger om at de samme ansatte vil arbeide i hele varehuset, og at det vil være et felles kassasystem for de ulike vareslagene. I tillegg vil kundene kunne bevege seg fritt «mellom ulike deler av det samlede areal».

– På denne bakgrunn kan lagmannsretten ikke finne grunnlag for det kravet eller den påstanden Ulsmågveien har gjort gjeldende. Coop må derfor frifinnes.

Siden Coop fikk fullt medhold, ble NorgesGruppen/Ulsmågveien 1 Eiendom dømt til å dekke saksomkostningene til Coop, både for lagmannsretten og tingretten, samlet på 710.000 kroner.

Dommen ble avsagt 9. november og er ikke rettskraftig.