– Regelverket er tøyd nok

Et hett tema i byutvikling, fortetting og bytransformasjon er bruk av rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler. Utbyggerne har for lengst tatt inn over seg at de må bidra til å finansiere og opparbeide grønn og teknisk infrastruktur som utbyggingstiltaket deres utløser eller har nytte av.

Men forutberegnelighet med hensyn til tid og kostnad er helt avgjørende. Det kan man ikke si at man har i dag.

Mange utfordringerKommunen vil gjerne ha bidraget. Men loven setter rammer. Kommunen tøyer og drar i lovreglene slik at de snart ryker.

Det er en rekke utfordringer:

• Områdeplan og krav om felles planlegging er gode styringsverktøy for områdeutvikling. Men de utløser omfattende rekkefølgekrav.

• Store og kostbare rekkefølgekrav lammer utviklingen av områder. Tilskudd kan ikke avkreves fra de som søker rammetillatelse etter at tiltaket er etablert. Det lønner seg å være blindpassasjer.

• Det finnes ikke effektive verktøy for å etablere spleiselag. Refusjonsreglene dekker på langt nær de tiltak partene må spleise på.

• Det er uklart hvilke rekkefølgekrav som kan stilles. Myndighetene og politikerne «tøyer strikken» for å hente inn finansiering av ønskede byutviklingstiltak som ikke har blitt utløst av byggetiltaket. Byen og behovet var der fra før.

LES OGSÅ: Svarteper-spillet: Rekkefølgekrav og fordelinger

• Kommunene «omdisponerer» midlene, og man får ikke tilbake midler man har innbetalt selv om tiltak blir utsatt eller endret. Utbygger risikerer derfor å måtte finansiere offentlige tiltak som ikke har noen sammenheng med de rekkefølgekravene som opprinnelig ble stilt.

• Utbygger har ikke lov til å bidra til sosial infrastruktur. Manglende skolekapasitet kan i praksis bety byggeforbud. Mange utbyggere ville heller bidratt. Hvem skal få dispensasjon til dette? Bare de som bygger på en halvøy?

• Mva-reglene for infrastrukturtiltak er kaotiske. De gir kommunen et finansielt motiv for å la utbygger sørge for tiltakene (realytelse) slik at mva-byrden ligger hos utbygger, mens de selv henter inn pengene, ref. Oslo kommunes praksis. Dette oppleves grovt urimelig.

• «Områdemodeller» der utbyggere i et større område bidrar med et sjablongberegnet beløp er ikke lovlig, med mindre beløpene knyttes opp mot konkrete rekkefølgekrav. Saker verserer for Sivilombudsmannen. Kommunen må derfor «plassere» rekkefølgekrav rundt i de ulike detaljplanene for å få det til å henge sammen. Dette virker unødvendig.

LES OGSÅ: Oslo kommune og mva-kompensasjon: – Ikke så galt allikevel

Må sette strammere kravVi mener regelverket er tøyd nok og at lovgiver må sette strammere krav. Det er på høy tid å tilpasse regelverket til virkeligheten og gjøre det praktikabelt og forutberegnlig for alle parter.

Det enkleste grepet er å lovfeste bruk av «områdemodeller» hvor utbyggerne stiller sikkerhet for et beløp, beregnet sjablongmessig for eksempel i forhold til BRA bolig eller BRA næring. Beløpene kreves innbetalt etterhvert som det blir nødvendig for å finansiere etablering av konkrete tiltak. Kommunen forplikter seg til en fremdriftsplan. Beløpene må være fastsatt ut fra et reelt behov i kommunen (eller deler av denne) og må ikke ligge over det som er rimelig og forholdsmessig. Her kan det vedtas statlige føringer om hvilket nivå som er akseptabelt i ulike «soner» og for ulike formål. Blindpassasjerer unngås.

Ved en slik ordning forsvinner også mva-problematikken. Kommunen har kompensasjon for mva og utbyggernes bidrag regnes av kostnadene eks mva.

Ja, det vil medføre at bidraget ser mer ut som en «byggeskatt». Men det er jo allerede en byggeskatt, det har bare kledt seg ut som noe annet. Utkledninger forvirrer. La oss heller kalle en spade for en spade. Betale må man jo uansett.

Anne Sofie Bjørkholt er advokat og partner, mens Emile Ovanger Jørgensen er advokatfullmektig, begge Advokatfirma BAHR.