Byggeiere bekrefter merverdi av grønne bygg

Kronikk av Kjetil Gulbrandsen, prosjektleder for «Merverdien av grønne bygg». Han underviser til daglig i energi- og miljøfag ved Høgskolen i Østfold.

I undersøkelsen «Owners shade of green» etterspør FoU-prosjektet «Merverdien av grønne bygg» eieres forventninger til merverdi innen 13 miljøområder, og fordelt på 7 verdi-indikatorer. For 5 av 13 kartlagte miljøområder, svarer over 90% av de spurte at miljøkvaliteter innen området gir merverdi. Gjennomsnitt for alle de 13 miljøområdene er 83% «ja».

Undersøkelsen retter seg mot byggeiere i Grønn Byggallianse. Disse eierne har bygget 54 av 72 BREEAM-NOR prosjekt, og 20 av 40 FutureBuilt prosjekt. Altså byggeiere som går foran. De bruker allerede miljøklassifisering av bygg som et strategisk virkemiddel for å styrke omdømmet, øke verdien av byggene sine, og tiltrekke seg investorer, leietakere og entusiastiske medarbeidere.

Det er krevende å brøyte løype, så hva er det som driver dem? Vi har forsøkt å belyse dette gjennom 7 verdi-indikatorer.

«Omdømme» scorer høyest total sett i forhold til forventet merverdi, og ligger høyest for 7 av de 11 miljøområder som er vist i figuren over. Intervjuer indikerer at for disse eierne dreier omdømme seg om mer enn kunde-omdømme. Det dreier seg også om intern entusiasme og attraktivitet overfor nye medarbeidere.

Øket transaksjonsverdi følger på plassen etter. Dette til tross for at vi har alt for få salg av miljøambisiøse bygg til å bevise at dette faktisk er tilfelle. Når vi skal vurdere omsetningsverdi for grønne bygg, må vi – i stedet for statistikk – søke inn i hodene til de investorene som vet mest om grønne bygg. Investering i eiendom er investering i noe varig. Den kloke investoren kjøper produkter som ikke «revner i sømmene» når garantitiden er over. Dette viser seg også i høy score for de to verdi-indikatorer som er knyttet til risikonivå: Byggene må ha høy teknisk kvalitet, og tåle skjerpede krav fra markedet og fra myndigheter.

Økte leieinntekter scorer lavest av alle syv verdi-indikatorene. At troen på en grønn etterspørsel fra leietagere er lav, bekreftes gjennom intervjuene vi har gjort i prosjektet. Som Roy Frivoll i Avantor har uttrykt det: «Kundene som etterspør grønne bygg vil vi møte lenger nede i veien.» At det ikke er kunde-etterspørsel som er driveren i endringsprosesser er imidlertid ikke overraskende. Bygg er en svært langsiktig vare. Minst 10 ganger mer langsiktig enn dagens typiske leiekontrakt. Det er «nede i veien» alle leietagere og bransjeaktører vil nikke og si «Ja, selvfølgelig er det smart å tenke helhetlig og langsiktig».

Reduserte driftskostnader ligger nest nederst på indikator-lista. Det er merkelig, siden ressurseffektiv drift – for eksempel redusert energibruk – gir direkte reduksjon i kostnader. Byggeiere i land som har hatt miljøklassifiseringsordninger i mange år, svarer derimot mer logisk. De rangerer reduserte kostnader på topp blant merverdi-indikatorer. Faktisk tallfester de den til så mye som 14% reduksjon. Internasjonale studier peker på dette som et typisk trekk. Motivasjonen til de som brøyter løype, er i stor grad omdømme og samfunnsansvar. De forventer merverdi, men tror de må vente lenge på den. Internasjonal erfaring tilsier at «frontrunnere» i Norge kanskje har mer å glede seg til enn de er klar over – for eksempel i form av reduserte driftskostnader.

Dokumentasjon på lavere driftskostnader vil være en viktig drivkraft for de som skal følge etter «i andre bølge». Internasjonale erfaringer viser at det er først når «the benefits of green» er dokumentert så tydelig at flere følger etter, at man kan snakke om et modent marked for grønne bygg.

Spørreundersøkelsen viser at 43% av eierne allerede har forpliktende vedtak om å klassifisere alle nye bygg etter BREEM-NOR. De som ikke har et slikt forpliktende vedtak, svarer at de vurderer miljøklassifisering for alle nye bygg. Det betyr at disse eierne allerede anerkjenner BREEAM-NOR som et verktøy for å sikre merverdi.

Miljøklassifisering er imidlertid sammensatt, og det vil ta tid før hele næringen er trimmet i tilstrekkelig grad til at man bruker verktøyet optimalt. For å oppnå ønsket merverdi, må byggeier for eksempel sikre at det er samsvar mellom virksomhetens strategier og målsettinger og de kvaliteter man velger å inkludere i byggets grønne profil. Vår undersøkelse og underlag fra NGBC viser at der ikke nødvendigvis er slik i dag. Videre må vi finne gode systemer for å dokumentere merverdi på en troverdig måte. Vårt prosjekt har planer om å følge opp denne utviklingen med videre undersøkelser.