Søksmålsfristen for omtvistede endringer og den fristavbrytende virkningen av en forliksklage

Nærmere bestemt stiller bestemmelsen krav til at entreprenøren enten a) krever spørsmålet avgjort av en oppmann før overtakelsen, eller b) iverksetter ordinær rettergang eller voldgift innen 8 måneder etter overtakelse av hele kontraktsgjenstanden. Dersom sistnevnte ikke er gjort, og partene ikke har avtalt utsatt frist, er konsekvensen at endringskravene tapes. Bestemmelsen er likelydende i de øvrige entreprisestandardene.

Fristen i bokstav b på 8 måneder medfører at man ofte kommer i en tidsskvis, da både fristen for å sende entreprenørens sluttoppgjør etter overtakelse, og fristen for byggherrens innsigelser, er på 2 måneder hver. Etter dette vil man ha 4 måneder igjen før søksmålsfristen er oversittet, og det er derfor vanlig å avtale utsettelse av fristen.

Løper fra overtakelse

Det er viktig å merke seg at fristen løper fra overtakelse av hele kontraktsgjenstanden. Dersom det er avtalt delovertakelser i prosjektet, vil det altså ikke løpe en separat søksmålsfrist fra hver delovertakelse. Det er først når hele prosjektet er overtatt at fristen starter.

Ordinær rettergang innebærer at entreprenøren enten må ta ut stevning for tingretten eller forliksklage for forliksrådet. En sak som kom på bordet til Høyesterett i fjor (HR 2023-766-A) var imidlertid om det å iverksette ordinær rettergang var tilstrekkelig for å avbryte foreldelse av krav ved oversittelse av fristen, slik at det løp full ny foreldelsesfrist, eller om det må mer til. Ved stevning for tingretten vil dette være tilstrekkelig.

Spørsmålet i saken var hvorvidt det ved behandling i forliksrådet måtte noe mer til for å opprettholde den fristavbrytende virkningen. Dette som følge av at tvistelovens § 18-3 har særregler for oppfølging av saker i forliksrådet som ender uten et konkret resultat. Andre ledd angir at dersom foreldelse er avbrutt ved forliksklage og forliksrådet innstiller saken, løper det en 1-årsfrist fra innstillingen for å ta ut stevning eller ny forliksklage. Dersom søksmålet avvises eller ellers ender uten dom, angir tredje ledd at fristen er på 3 måneder.

Høyesterett innledet med å konstatere at § 18-3 supplerte fristene i NS 8407 pkt. 35.2, bokstav b, slik at spørsmålet var om entreprenøren ved innstilling i forliksrådet enten måtte iverksette ny rettergang etter 1 år, eller 3 måneder. Høyesterett la som utgangspunkt til grunn at andre ledd kom til anvendelse dersom pkt. 35.2, bokstav b, var en materiell avtalt foreldelsesfrist, og at tredje ledd kom til anvendelse dersom bestemmelsen var en ren søksmålsfrist.

Her er landets beste eiendomsadvokater

Gjør endringer i toppsjiktet.

Sentralt for Høyesteretts vurdering var dermed hvordan fristen på 8 måneder i NS 8407 pkt. 35.2, bokstav b, skulle tolkes, nærmere bestemt om den var å anse som en ren søksmålsfrist eller en foreldelsesfrist.

Dette skjer ved oversittelse

Over har vi omtalt denne fristen som en søksmålsfrist, men Høyesterett understreket at bestemmelsen etter sitt innhold også er å anse som en materiell avtalt foreldelsesfrist, da konsekvensene av oversittelse er av kravet tapes.

Det avgjørende for vurderingen var derfor hvilket innhold bestemmelsen hadde etter en objektiv fortolkning, uavhengig av om ordet «foreldelse» eller lignende var benyttet i ordlyden. Dette harmonerer for øvrig godt med den etablerte og objektive tolkningsmetoden som man som utgangspunkt legger til grunn for tolkningen av entreprisekontrakter.

Betydningen av dette er at det nå er knesatt at en entreprenør har 1 år på seg for å iverksett ny rettergang etter at en sak er innstilt i forliksrådet. Bransjen har for det meste forholdt seg til en slik frist også forutfor dommen, men gir en grei og endelig avklaring på problemstillingen.

Oppsummert er det viktig å huske at søksmålsfristen for omtvistede endringer på 8 måneder løper fra tidspunktet hele kontraktsgjenstanden er overtatt, og at fristene for å sende sluttoppgjør og innsigelser ligger innenfor denne 8-månederfristen. Dersom partene ikke kommer til enighet om utsatt foreldelse og det tas ut forliksklage, må man videre huske på å iverksette ny rettergang innen 1 år dersom saken innstilles.

Artikkelforfatteren er advokat i Codex Advokat Oslo.