Redusert MVA-usikkerhet, men pass på dette

Fortolkningsuttalelsen som ble avgitt sist torsdag gjelder spørsmålet om hva som skjer med momsfradraget når en eiendom selges eller fisjoneres på et tidspunkt hvor det pågår byggearbeider og hvor leietaker derfor ikke har tiltrådt bruken av lokalene.

LES OGSÅ: Her er en god mva-nyhet for eiendomsbransjen

Finansdepartementets nye uttalelse medfører at overdragers momsfradrag er i behold hvis han er frivillig registrert på ordinær måte (les: har hatt leieomsetning > NOK 50.000) og det dessuten inngås en avtale med den nye eieren om at han overtar tilbakeføringsplikten.

– Dessverre fant departementet at slik fradragsrett likevel tapes i tilfeller der det overdragende selskap ved overføringen kun er frivillig registrert gjennom en såkalt forhåndsregistrering, sier Nils F. Bull, som er advokat og partner i Advokatfirmaet Haavind.

– Finansdepartementet synes å bygge sitt syn på at forhåndsregistrering er en særlig registreringsordning som betinger at selger/overdragende selv realiserer den utleievirksomhet som dannet grunnlag for registreringen.

– Risikosport– Hvordan slår disse nye retningslinjene ut for eiendomsselskaper som er fellesregistrert?

– Dette spørsmålet er ikke behandlet i Finansdepartementets nye uttalelse, men vi opplever at det er stor interesse for nettopp dette spørsmålet, fortsetter Bull.

– Bakgrunnen er at Skattedirektoratet i en bindende forhåndsuttalelse fra 2015 (BFU 2/2015) ga uttrykk for at ikke bare salg og fisjon – men også uttreden av fellesregistrering – medførte en tilbakeføringsplikt når leietaker ikke hadde tiltrådt lokalene som skulle leies ut fra det uttredende selskap.

– Uttalelsen og den etterfølgende uklare forvaltningspraksis, medførte at fellesregistrering av utviklingseiendom plutselig fremstod som en risikosport. Det finnes dessuten flere eksempler på at eiendomstransaksjoner har blitt satt på hold eller utsatt alene for å unngå den eksponering som lå i Skattedirektoratets uttalelser, sier Bull.

– Denne usikkerheten synes det ikke lenger å være grunnlag for. I en (frivillig, red. anm.) fellesregistrering med eiendomsselskaper vil minst ett av selskapene ha ekstern leieomsetning over registreringsgrensen og denne registreringen vil da gjelde for samtlige selskaper under fellesregistreringen. Dermed vil også en fellesregistrering kunne beholde det momsfradrag som er gjort for SPVs byggekostnader i tråd med premissene i Finansdepartementets nye uttalelse, utdyper avgiftsadvokaten.

– Hva med den konkrete MVA-håndteringen når SPV meldes ut. Kreves det også momsavtale når selskapet går ut av fellesregistrering?

– Det første som er viktig å være oppmerksom på er at SPV må registreres frivillig på selvstendig basis så snart det trer ut av fellesregistreringen. Dette må skje i samme termin som uttreden/salg finner sted. I praksis vil det måtte søkes om en forhåndsregistrering og det er derfor også her viktig å «time» salget slik at man rekker å få igangsatt søknadsprosessen i god tid før utløp av avgiftsterminen, poengterer Bull.

LES OGSÅ: Aksepterer momsfradrag ved salg av næringseiendom

– Avtale bør på plassEt spørsmål som derimot ikke er avklart er om det gjelder et krav om avtale om overføring av tilbakeføringsforpliktelsen fra fellesregistreringen (det rapporterende selskapet) og SPVet som selges og dermed trer ut.

– Etter vår oppfatning taler svært mye for at det ikke gjelder noe slikt krav fordi det etter MVA-forskriften § 9-3-7 (2) heter at justeringsplikt og –rett overføres til avgiftssubjektet for dets egne kapitalvarer når det trer ut av en fellesregistrering. Overføringen skal dermed følge av loven selv, uten at det skal være behov for noen egen avtale om dette.

– Vi vil likevel sterkt anbefale at det inngås en avtale om overføring av tilbakeføringsforpliktelsen som oppfyller kravene i MVA-loven § 9-7 og tilhørende forskrift. Dette skyldes dels at ordlyden i MVA-forskriften § 9-3-7 (2) nevner «justeringsplikt» og ikke konkret «tilbakeføringsplikt».

Han legger til:

– En avtale vil også gi bedre oversikt både hos selger (og for de fellesregistrerte selskaper), men også i SPVets egne regnskaper. For SPV/kjøper vil det gi klarhet med hensyn til hvilken tilbakeføringsplikt som konkret er overtatt og hva som senere skal inngå i den endelige justeringsoppstilling som skal lages når SPV har ferdigstilt bygget og justeringsperioden starter å løpe, avslutter Bull.