Bergensavisen (først, bak betalingsmur) og senere E24 og Estate Vest har omtalt at Ragde Eiendom selger ut 150 utleieleiligheter i Bergen. Leilighetene selges hver for seg. De tre gårdene det er snakk om, er Rotthaugsgaten 1-7 (94 leiligheter), Kirkegaten 5-13 (41 leiligheter) og Kirkegaten 23-33 (42 leiligheter).
Annonse
Eiendommene ble kjøpt i 2016 til markedsvilkår. Gjennomsnittlig leienivå i de tre gårdene varierer fra 11.300 kroner i måneden til ca. 15.500 kroner. Det er lave balanseførte verdier for gårdene, fra 14 til 35 millioner kroner.
Annonse
Om lag 30 av leilighetene skal beholdes for kommunale brukere, slik at det reelle salgstallet blir 150 leiligheter. Årsaken til salgene er enkel: Ragde Eiendom og samarbeidspartneren Breidablikk Eiendom (50-50) taper flere millioner i året med dagens skatte- og rentenivå.
Eiendommene er organisert gjennom tre selvstendige aksjeselskaper. Ser vi på regnskapstallene i fjor, viser de isolert sett gode overskudd. Resultatet før skatt varierer fra 2,95 millioner kroner til 9,9 millioner. Men tallene forteller ikke hele sannheten.
– Dette er komplekst. Leieinntektene er en del av Ragde-systemet. Men i tillegg kommer renter på lån, der vi betaler 7-8 prosent. Så har vi formuesbeskatningen, som er den store bøygen.
– Eierne må ta ut et stort utbytte av selskapene for å dekke denne. Det fremkommer ikke av regnskapet. Det ser derfor bedre ut på papiret, men vi får et annet regnestykke. Det er bare røde tall, sier eiendomssjef Eirik Steimler i Ragde Eiendom til Estate Nyheter.
Så da går det mot salg. Leilighetene er fra 30-105 kvadratmeter. Steimler antyder kvadratmeterpriser mellom 47.000-75.000 kroner. Bergensavisen har skrevet at en samlet salgssum kan ligge på om lag 700 millioner.
1 milliard i verdier
Steimler vil ikke gå god for det.
– Vi har totalt ca. 280 boliger i Bergen til en verdi av ca. 1 milliard kroner. Vi har 500 millioner i lån, inklusive husbanklån. Selv med ca. 500 millioner i egenkapital i dette prosjektet, går vi om lag 10 millioner i minus dersom vi hensyntar formuesskatten.
– Da er det bedre å selge ut porteføljen, frigjøre 500 millioner i egenkapital og investere disse i næringseiendom, sier Steimler.
Boligeiendom utgjør i dag kun ca 2 prosent av den totale eiendomsporteføljen til Ragde Eiendom. Det er ikke sagt hva som videre skal gjøres med de andre boliggårdene i Bergen.
TYNGRE: Eirik Steimler advarer mot de foreslåtte endringene i husleieloven.Foto: Ragde Eiendom
Forferdelig trist
– Uansett er dette forferdelig trist. Hadde vi sluppet å kunne selge, ville vi ikke ha gjort det. Men med den beskatningen som er nå, taper eierne penger. De må ta ut svære summer for å dekke formuesskatten, understreker Steimler.
Leietakerne får tilbud om å kjøpe leilighetene til markedspris. Det har de færreste råd til.
– Så langt er det 17 stykker som har tatt kontakt. Men det er jo en grunn til at mange leier, de har ikke nok egenkapital til å få lån. De spør oss om vi kan hjelpe dem med finansiering, men vi er jo ikke en bank, sier Steimler.
Gårdene er siden overtakelsen i 2016 pusset opp for flere titall millioner kroner. Steimler sier at det kun er leilighetene med tidsubestemte kontrakter som ikke er blitt oppgradert.
Situasjonen blir neppe lettere for utleierne hvis endringene i husleieloven går igjennom. Ragde Eiendom driver primært med næringseiendommer og vil med salgene satse enda mer her.
Enda tyngre
– Ja, går forslagene igjennom, blir det enda tyngre å leie ut boliger. Da har vi sagt at det er næring vi vil drive med. Vi har de senere årene solgt oss ned på bolig. Porteføljen i Bergen er den siste store boligporteføljen vi har igjen, sier Steimler.
Han er oppgitt over at politikerne kun ser ett trekk frem, som de tror løser alt, men ikke ser sluttresultatet.
– Og vi har lover og regler å forholde oss til. Vi kan ikke bare doble leieprisen. Det skal veldig mye til for at vi sier opp leietakere og selekterer. Det som skjer nå, er en mye større sak enn det folk tror. Det påvirker ufattelig mange, advarer Steimler.
Ragde Eiendom setter dermed strek av frykt for at det blir verre. Men gjør mange nok utleiere det, frykter Steimler at det vil gå ut over mange tusen mennesker. Taperne blir naturlig nok leietakerne.
– Politikerne virker ikke interessert i å gjøre noe. Det er de som leier, som vil få svi for den feilslåtte politikken. Jeg har fått mange telefoner de seneste ukene der jeg forklarer hvorfor vi må selge. Leietakerne forstår saken sett fra vår side.
– De blir frustrerte, men ikke sinte. Senest torsdag snakket jeg med en leietaker, en alenemor med tre barn. Hun har heldigvis klart å skaffe seg en ny leilighet. Det var hos en utleier som ønsket inn en familie. Men det var bare flaks, andre sliter, sier Steimler.
Estate Nyheter har kontakter Kommunal- og distriktsdepartementet for kommentarer til de foreslåtte endringene i husleieloven. Det er vist til de mange innvendingene fra bransjen.
Svaret er at departementet så langt har mottatt 136 høringsforslag, som de nå går igjennom. Regjeringen vil komme tilbake til Stortinget med sine vurderinger. Det er for tidlig å si noe om hvordan departementet vurderer forslagene til utvalget.
