Om skjeggkre og verditap på boliger

Basert på den siste tidens medieoppslag om at skjeggre nå har blitt så «vanlig» at 50 % av alle boligene i Norge må regne med å få dem i hus og at skjeggkre «ikke medfører noe verditap» på boligen, er det nå viktig å vise hvordan boligmarkedet for skadedyr fungerer.

Boligselgerforsikring-selskapene – ved Protector Forsikring og Norwegian Claims Link / AmTrust – har i lang tid argumentert med at skjeggkre-angrep i bolig ikke medfører noe verditap. De oversender lange lister med referanse til foretatte salg av boliger med skjeggkre, som skal bevise deres påstand.

Blir helt satt ut på sidelinjen

Boligkjøpere som ikke er representert ved egen advokat blir helt satt ut på sidelinjen. Det fremstår som nærmest umulig å nå frem med et krav om prisavslag eller heving av kjøpet. Det tegnes et bilde som viser at skjeggkre ikke har noen betydning for verditap eller kostnader.

Vår erfaring er at disse «referanse-salgene» kun viser toppen av isfjellet. Når vi undersøker nærmere i salgsdokumenter og rapporter viser det seg ofte at det er svært begrenset funn og omfang av skjeggkre. I flere tilfeller har selger ikke sett skjeggkre på lang tid.

LES OGSÅ: Denne kaster skygger over Oslos boligmarked

Det er i alle referansesalgene vi har undersøkt en gjennomgående underkommunikasjon av skjeggkre-angrepet i boligen.

Det er ofte en grunn til at noen velger å kjøpe en bolig med skjeggkre. Noen har selv skjeggkre i sin bolig i dag, så de bryr seg ikke. For andre så er det helt avgjørende å bo i området på grunn av skole eller familieforhold e.l. Det er også tilfeller der kjøper ikke forstår hva skjeggkre er og blander dette sammen med sølvkre.

Sliter med å få solgtDer hvor selger opplyser helt ærlig om skjeggkre-angrepet, konsekvenser om hyppig renhold, bruk av limfeller, at gjester kan få skjeggkre med seg hjem, om kostnader til reduksjon / bekjempelse samt verditap, blir det et annet bilde.

Det selges svært sjelden en bolig til samme eller høyrere pris når disse opplysningene fremlegges. I flere tilfeller vi kjenner til blir boligen ikke solgt i det hele tatt.

LES OGSÅ: – Hjemme hos oss kommer det ikke kofferter over dørstokken før de har blitt tømt og ristet på terrassen

I den siste tiden har argumentene til Protector Forsikring og Norwegian Claims Link / AmTrust blitt endret fra at skjeggkre-boliger selges videre til uendret pris, til at de nå også selges med gevinst.

Utdrag fra et svarbrev i skjeggkre som Protector Forsikring har oversendt:«Selskapet har i lang tid fulgt en rekke boligsalg hvor det i salgsdokumentasjonen har blitt gitt opplysning om skjeggkre. Disse salgene viser en klar trend på at forekomst av skjeggkre ikke har den prisdempende effekt som er lagt til grunn i kjøpers anførsel. Gjennomgangen av foretatte salg gir ingen indikasjon på at opplysning om skjeggkre gir et verdiminus i størrelsesorden av det kjøper anfører. Tvert imot viser gjennomgangen at flere salg hadde uendret pris, og svært mange gikk langt over prisantydning.»

Dette topper seg når E24.no denne uken har en artikkel om at «Skjeggkre-bolig satte prisrekord». I artikkelen forklarer eiendomsmegler om salget og at selger var ærlig i prospektet om skjeggkre i boligen. Det fremstår som et veldig bra salg og det er satt ny prisrekord i sameiet selv om det er opplyst om skjeggkre.

I samme artikkel vises det til en fersk tingrettsdom som gir boligkjøper 10 % prisavslag.

Mektige aktører som Christian Dreyer, direktør i Eiendom Norge direktør  uttaler seg, og sier i artikkelen at «det mangler dokumentasjon for å fastslå at skjeggkre utløser så store verdifall på boliger».

I tillegg viser juridisk direktør i Eie Eiendomsmegling, Ina Annett Grunnvåg til de har solgt en rekke boliger med skjeggkre, og har vanskeligheter med å spore klare prisforskjeller.

Det er da naturlig å undersøke dette «prisrekord-salget» nærmere. I tillegg er det interessant å analysere tingrettsdommen som ga boligkjøper 10 % prisavslag på grunn av skjeggkre.

Gir skjeggkre økt salgsverdi?

I Finn.no-annonsen for den aktuelle eiendommen opplyser selger følgende:

«Det er observert noen få individer av skjeggkre eller sølvkre. Dette har kun vært observert i første etasje i forbindelse med badet.»

I tilstandsrapporten fremkommer følgende opplysning:

«Det ble i tillegg gitt opplysninger om mulig observasjon av skjeggkre, men dette er ikke bekreftet. Forholdet anbefales undersøkt videre.»

«Det var plassert ut limfeller i toalettrommet etter observasjon av det eier tror er skjeggkre. Det er ikke fanget eller konstatert skjeggkre ifølge rekvirent.»

Selger opplyste følgende i sin egenerklæring:

«Det har i løpet av tiden vi har bodd i huset vært observert noen få individer av skjeggkre/sølvkre. Det har kun vært observert i første etasje i forbindelse med badet, limfeller har vært satt ut i februar og mars uten at noe har blitt tatt i fellene.»

Etter vår vurdering er dette salget ikke representativt for de skjeggkre-sakene som vi jobber med. I rekord-salget er det kun opplyst om «noen få individer av enten skjeggkre eller sølvkre», «mulig observasjon av skjeggkre», «uten at noen er tatt i fellene».

Det må i tillegg tas med at dette salget ble gjennomført i april 2018 og i følge opplysninger som fremkom i kjøpsprosessen hadde kjøperne selv skjeggkre i sin forrige bolig.

Om den siste tingrettsdommen

Tingrettsdommen som E24 henviser til, og som Estate Nyheter også har omtalt, gir boligkjøper kun et prisavslag for verditap tilsvarende 10 % av kjøpesummen. Det gis ikke noe prisavslag eller erstatning for kostnader til bekjempelse / reduksjon av skjeggkre angrepet (ved skadedyrfirma) eller til bygningsmessige forhold.

For det første bemerkes at den rettspraksis som foreligger om skjeggkre per i dag ikke er representativt for de «beste sakene» De blir forlikt før de kommer til domstolene. Dette er en helt bevisst praksis som både Protector Forsikring og Norwegian Claims Link / AmTrust har fulgt i mange år.

Av de «beste sakene» med større angrep av skjeggkre og mangelfulle opplysninger fra selger er det ikke mange som ligger under 10 % prisavslag.

I tillegg gis det prisavslag også for kostander til bekjempelse / reduksjon av skjeggkre-angrepet og for bygningsmessige forhold som bytte av gulv, lister, tetting m.v.

Boligkjøper i denne dommen viser til at gjennomsnittet av dagens rettspraksis om skjeggkre ligger på 12 – 14 % verdireduksjon. Deretter velger man 12 % som grunnlag for kravet sitt.

Det finnes ingen andre «mangler» ved en bolig hvor man kun legger til grunn et gjennomsnitt av rettspraksis for sitt krav. Hver bolig skal vurderes individuelt.

Dette er en metode som boligselgerforsikringen ønsker å innføre for dermed redusere sitt eget ansvar og størrelsen på utbetaling under forsikringen. Jo lavere gjennomsnitt på rettspraksis, jo lavere prisavslag blir det.

Når vi i tillegg vet at gjeldende rettspraksis er «silt ut» slik at de beste sakene er tatt ut blir grunnlaget feil.

Det er også klare mangler i dommen da kostnader som påløper for boligkjøper og som boligkjøper fremla dokumentasjon for ikke blir tatt med i prisavslaget.

LES OGSÅ: Vil ikke lenger forsikre mot skjeggkre

Dommen viser til at «mangelen» ikke kan utbedres. Det er helt riktig, men for å leve i en bolig med skjeggkre angrep må man sørge for tiltak som reduserer omfanget av angrepet (hyppig renhold, gjentatt bruk av limfeller, lokal bruk av midler ihht. anbefalinger, skifte gulv og lister, tette mot naboer mv.)

For det tilfellet at kostnadene hadde blitt tatt med i dommen utgjør prisavslaget utgjør hele 16,7 % av kjøpesummen.

– 10-25 prosent prisavslag

Sterke aktører som boligselgerforsikringen og enkelte eiendomsmeglere forsøker nå å skape en oppfatning i eiendomsmarkedet om at skjeggkre ikke medfører noe verditap, men heller en verdiøkning.

I de sakene som vi jobber med og oppnår god resultater i, er det som regel et middels eller stort angrep av skjeggkre. Det fremkommer heller ingen opplysninger om skjeggkre i salgsdokumentene.

Kjøper oppdager gjerne skjeggkre relativt kort tid etter overtagelsen. På grunn av at skjeggkre er nattaktive og gjemmer seg i konstruksjonen, er det i noen tilfeller vanskeligere å oppdage skjeggkre før det har gått noe lengre tid. I tillegg er det gjerne funn av skjeggkre i flere rom i boligen og i flere etasjer.

Vi har nå opparbeidet et erfaringsarkiv med saker som er løst med enten utenrettslig forlik eller rettslig forlik. Størrelsen på prisavslaget ligger mellom 10 % til 25 % av kjøpesum. Kostander til skadedyr tiltak og bygningsmessige forhold kommer i tillegg. Tre av våre saker har endt med heving av kjøpet. I et av tilfellene har boligen fortsatt ikke blitt solgt videre.

LES OGSÅ: Tar stortap på skjeggkre

I tillegg har vi fått et stort erfaringsarkiv med faktiske gjennomførte referansesalg som gjenspeiler det samme verditapet i størrelsen 10 – 25 % når korrekte opplysninger om funn og omfang av skjeggkre-angrepet blir fremlagt for potensielle kjøpere.

Det er også verdt å merke seg at argumentet om at skjeggkre nå har blitt så «vanlig» at det ikke gir prisavslag også er et argument som boligselgerforsikringen har skapt.

Det har ikke blitt fremlagt noen dokumentasjon som underbygger denne påstanden.

Det er heller ikke slik at fordi en mangel ved en bolig blir «vanlig», så gir det ikke lenger grunn for et prisavslag. Det blir det samme som å påstå at fukt i badegulv eller lekkasje fra taket har blitt så vanlig at det ikke lenger gir grunnlag for et prisavslag.

Artikkelforfatteren er partner / advokat i Oslo Advokatkontor AS, som har spesialisert seg på skadedyrsaker.

…