NE kronikk: 50 shades of green

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Kronikk av Kjetil Gulbrandsen, prosjektleder for «Merverdien av grønne bygg». Han underviser til daglig i energi- og miljøfag ved Høgskolen i Østfold.

Deltagere i undersøkelsen «World Green Building Treds» oppgir at grønne bygg har 7 % høyere omsetningsverdi enn tilsvarende ikke-grønne bygg. Hvis vi legger samme forutsetning til grunn for en eiendom i Oslo på 20 000m2, betyr det en merverdi på 68 millioner. Da blir 68-millioner-spørsmålet hvordan vi skal gjenkjenne dette grønne bygget.

Det forelå over 600 ulike klassifiseringssystemer for grønne bygg da arbeidet med internasjonal standardisering startet i 2008. Hele spekteret var representert – fra det svært lysegrønne, og til en gjennomfarget grønn helhet basert på FNs definisjon av bærekraft. ISO-standarden som kom i 2012 slår fast at det bærekraftige bygget må fokusere på alle de 3 bærekraft-pilarene: Økonomi, miljø og brukervelferd. Samtidig angis det 14 ulike hovedområder som må inngå for å sikre tilstrekkelig miljøfaglig bredde.

Høy ytelse innen alle disse 14 hovedområdene gir et bygg som bruker svært lite ressurser på å oppnå høy brukertilfredshet. I en såkalt sirkulær økonomi – slik EU varsler at vil gjelde i fremtiden – vil en slik ressursoptimale leveranse også være den klare økonomiske vinneren.

«Shade of green» vil være summen av dokumenterte kvaliteter. ISO-standardens brede tilnærming omfatter fokus på klassiske miljøtema som energi, avfall og utslipp, men i tillegg er det mange kvaliteter du kanskje i utgangspunktet ikke ville assosiere med grønne bygge: Hvordan skal brukere komme seg til og fra bygget? Hvilke kvaliteter må inkluderes for å få kontroll på driftskostnader på kort og på lang sikt? Hvilke kvaliteter vil være sentrale for å sikre brukertilfredshet og brukereffektivitet? Hvilke kvaliteter vil være avgjørende for at bygget skal være best mulig tilrettelagt for framtidige krav fra myndigheter og kunder? Hvilke kvaliteter vil bidra til å bygge virksomhetens omdømme overfor egne ansatte, leietagere og samfunnet rundt?

Dette er en krevende helhet, og «merkelapper» vil være et viktig middel til å gjenkjenne grønnfarge. Skal merkelapper gi mening må de imidlertid trigge samme assosiasjon. «A-bygg» forteller at bygget er energieffektivt, og at det har en energiforsyning som gjør at du må kjøpe lite energi. Det gir likevel ingen mening å sammenligne et A-bygg med en BREEAM-klassifisering. BREEAM er et helhetlig system etter prinsippene i ISO-standarden for bærekraftige bygg, og dekker 70 emner i tillegg til energieffektivitet og energiforsyning.

Det gir heller ingen mening å omtale en BREEAM-klassifisering som et ja/ nei spørsmål. Et BREEAM-prosjekt velger selv hvilke emner som skal inngå i sertifiseringen. Det er svært stor forskjell på grønnfargen til et bygg som samsvarer med 30% av oppnåelige poeng – som tilsvarer laveste klassifisering – og 85% som tilsvarer klassifiseringen «Outstanding». Eier bør også være opptatt av hvordan bygget har oppnådd sin klassifisering. Det er ikke gitt at totalentreprenøren sine emnevalg omfatter de kvalitetene som er viktigst for eier.

Grønne kvaliteter må dokumenteres. Når grønnfarge for eiendommer og utleieobjekter blir en vesentlig del av grunnlaget for verdifastsettelse, vil kjøper etterspørre dokumentasjon. Får jeg det jeg betaler for? En viktig kvalitet ved BREEAM-NOR og tilsvarende systemer, er at de setter et ambisjonsnivå, og at de omfatter en tredjeparts kontroll av dokumentasjon. Mange har latt seg frustrere over rigide krav i BREEAM, men akkurat dette er vel en av de viktigste egenskapene ved et klassifiseringssystem? I et marked der mange har perfeksjonert kunsten å prute på kvalitetskrav, må man være svært presis på hvor lista ligger. Det kan ikke være rom for å godkjenne et hederlig forsøk – «riv er riv».

Grønne ambisjoner må bevises. «World Green Building Trends» slår fast at manglende måling av ytelse i drift er en internasjonal utfordring. Norge er ikke noe unntak. Det er flott med ambisiøse mål, men hva er det vi faktisk får til? Skal man skaffe seg oversikt over ytelse i driftsfasen, må man legge til rette for dette i prosjektering og bygging: Hvilke målere og hvilke datasystemer for logging skal installeres? Hvilke data skal rapporteres til hvem, og på hvilke formater? Hvorfor er akkurat disse dataene de viktige å rapportere – hvilken nytteverdi?

Resultater i drift betinger samhandling. Selv om byggematerialene representerer en betydelig miljøbelastning, er det driftstiden som vil avgjøre om det grønne potensialet blir utløst. De gode resultatene oppnås først når det miljøambisiøse bygget eies og driftes av virksomheter med velfungerende miljøstyringssystem, og det flytter inn leietagere som følger opp med via egne miljøstyringssystem og grønne leieavtaler. Det betyr at de gode byggeierne må jobbe med alle ingredienser samtidig: Byggene, leietagerne og egen virksomhet. Før denne treenigheten er på plass, vil grønnfargen være vesentlig blassere enn den kunne ha vært.

Det finnes ikke perfekte verktøy. Selv om miljøklassifiseringsordninger samsvarer med ISO-standardens rammeverk, betyr ikke det at de ikke har utfordringer og mangler. Internasjonal forskning påpeker at brukerrelaterte og økonomiske indikatorer må videreutvikles, og at evaluering av miljøbelastning (LCA-data) gir bedre presisjon enn poeng. For Norge – som i hovedsak bruker BREEAM-NOR – kan det være nødvendig å adressere arealeffektivitet, fleksibilitet i forhold til ombygging i driftstiden, og kunstnerisk utsmykning i tillegg til dagens emner. Hovedpoenget for eiere og leietagere er imidlertid å skille det tynne strøket med grønnfarge fra det gjennomfargede. Det vil si å svare på hvilke emner som kan dokumentere hvilket ambisjonsnivå på en troverdig måte. Da er miljøklassifiseringsordninger utvilsomt et svært godt verktøy for både tilbyder og kunde. Så blir vi sikkert enige om hvilket mørkegrønt tiltak vi skal iverksette for de 68 millionen vi har skapt i merverdi.