Formfrihet for byggekontrakter
Lov
om avtaler med forbruker om oppføring av ny bustad (bustadsoppføringslova)
inneholder en bestemmelse om at partene «kan» kreve at en avtale inngås
skriftlig. Foruten nevnte bestemmelse og mulighet, er det ingen lovbestemte
krav til avtales form eller innhold for byggekontrakter.
Avtaler
kan derfor som et utgangspunkt stiftes, endres og opphøre helt formløst, og
formuleres slik partene vil at avtalen skal komme til uttrykk. Avtaler kan
derfor også inngås enten muntlig eller ved faktisk handling, og dette er en
læresetning som går helt tilbake til kong Christian Den Femtis Norske Lov av
1687.
Når blir partene bundet?
For
alle avtaler gjelder de samme generelle regler at en avtale kommer i stand ved
overensstemmelse mellom tilbud og aksept. Dette kan skje både skriftlig og
muntlig. Så lenge partene er enige om å binde seg til en avtale, spiller det
altså i prinsippet ingen rolle i hvilken form enigheten er formidlet til den
andre part – så lenge det er samsvar mellom tilbud og aksept.
Videre
kan en avtale være forhandlet så langt og omfattende, at partene kan bli bundet
uten at avtalen som sådan er signert eller forhandlinger endelig avsluttet.
En
allmenn forutsetning om gjensidig lojalitet, tilsier altså en bindende avtale
ved enighet om vesentlige punkter, og det siktes særlig til enighet om pris.
Partene kan altså, selv ved mer kompliserte forhandlinger, risikere å bli
ansett bundet til en avtale uten at de selv er oppmerksom på at forhandlingene
har nådd et slikt stadium
Potensielle konflikter
I
dagens praktiske verden er nok imidlertid utgangspunktet at en muntlig avtale
ikke er like bindende som en skriftlig. Problemer med muntlige avtaler viser
seg ofte etter at arbeidet er gjort, og resultatet ikke ble som en hadde tenkt,
eller at prisen ble atskillig høyere enn det den ene parten hadde sett for deg.
Muntlige
avtaler viser seg ofte vanskelig å dokumentere, og det å ha rett vil
derfor ikke alltid være ensbetydende med det å få rett.
På
tross av en såkalt formfrihet ved avtaleinngåelse, vil manglende regulering av
sentrale forhold knyttet til utførelse, tidsbruk og vederlag kunne medføre både
kost- og tidkrevende tvister – enten du er forbruker eller en profesjonell
aktør.
Agder lagmannsrett
Krav
om betaling, og manglende skriftlig regulering av vederlagsformat, var et av
flere tvistetema i en sak mellom underentreprenør (Jarlsberg Bygg AS) og
totalentreprenør (Telemark Entreprenørservice AS).
Partene hadde ikke inngått en
skriftlig kontrakt, men det var enighet om at det var inngått en avtale for
arbeidet.
Lagmannsretten tok stilling til hva
som er avgjørende i tilfeller hvor det ikke finnes skriftlige avtaler som
regulerer hvordan vederlaget skal beregnes. Det må i slike tilfeller foretas en
konkret vurdering av hva partene hadde avtalt, hvor sentrale momenter i
avtaletolkning ble vektlagt. Både forhold knyttet til selve avtaleinngåelsen,
ordlyden i partenes korrespondanse, opptreden underveis i prosjektet og
etterfølgende opptrenden ble hensyntatt i denne vurderingen. På bakgrunn av disse
momentene mente lagmannsretten at
partene hadde inngått en avtale om fastpris for arbeidet.
Tolkning og vederlagsformater
De mest sentrale forpliktelsene i
et entrepriseforhold er åpenbart å utføre et arbeid, mot at noen betaler et
vederlag for arbeidet som utføres. I alle byggeprosjekter vil det i større
eller mindre grad hefte en viss usikkerhet knyttet til hva den endelige
kostnaden for prosjektet blir.
I tilfeller som i saken for Agder
lagmannsrett, hvor det er uenighet om en avtale skal forstås som en avtale om
fastpris eller ikke, må avtalen og omstendighetene rundt partenes handlinger tolkes.
Dette kan i mange tilfeller medføre en uklar risikoplassering, og dermed også
en betydelig mindre grad av forutsigbarhet knyttet til forventet fortjeneste
for partene. Uklarhetene knytter seg både til hva som skal leveres, hvilken
kvalitet og til hvilken pris.
Hvilke vederlagsformat som benyttes
har betydning både for partenes risiko i et prosjekt, og er også sentralt i
forhold til forutsigbarhet knyttet til både gjennomføring og forventet
fortjeneste.
Fastpris eller regningsarbeid?
Lagmannsretten tydeliggjorde i sin vurdering at alminnelige
entrepriserettslige prinsipper vil komme til anvendelse, til tross for at en
kontraktsstandard ikke direkte er lagt til grunn. Lagmannsretten tok utgangspunkt
i den praktiske hovedregelen i alminnelig entrepriserett – arbeid skal
honoreres som regningsarbeid, med mindre det er konkrete holdepunkter for å
avregne på annen måte.
I denne saken var det holdepunkter
for å legge en annen forståelse til grunn. Lagmannsretten la vekt på blant
annet sakens historikk, partenes dialog der det fremkom ønske om fastpris,
håndtering av endringer i leveransen, samt den etterfølgende opptreden knyttet
til fakturering – med a-kontofakturering uten forbehold om regningsarbeid eller
oversendelse av timelister.
Lagmannsretten vektla videre at det
ikke på noe tidspunkt underveis i prosessen, før det oppsto konflikt mellom
partene, ble anført at oppdraget skulle bli avregnet ut fra medgått tid og
påløpte kostnader. Konklusjonen ble at det var inngått avtale om fastpris.
Oppsummert fastslår lagmannsretten
tydelig at:
«Den omstendighet at prosjektgjennomføringen
ble mer kostnadskrevende for Jarlsberg Bygg enn planlagt ved inngivelse av
tilbud på arbeidet, er som utgangspunkt tilbyders risiko. Det er tilbyder som
har risikoen for de priser som de har inngitt utover avtalte endringer eller
avtalte tilleggsarbeider. I dette perspektivet ligger det et risikoelement i
valg av vederlagsformat.»
Muntlige
avtaler er vanskelig å bevise
En utfordring med muntlige avtaler
er å bevise hva avtalen inneholder. Ofte tilspisser situasjonen seg mellom
partene og resultatet blir at man ender opp med «ord mot ord».
Den som hevder at det foreligger en
avtale eller som hevder et visst innhold av avtalen, har bevisbyrden for at
forholdene faktisk ligger slik an. Det følger både av rettspraksis og juridisk
teori at en muntlig avtale må kunne bevises for at den skal legges til grunn,
noe som åpenbart kan være vanskelig i mange situasjoner.
Det er normalt vanskelig å
dokumentere hva avtalen går ut på dersom avtalen ikke er skriftlig, og i
tvister med forbrukere er det som oftest den profesjonelle part som sitter
igjen med «svarteper». Avtaler tolkes i favør av den «svake part» og mot den som
burde uttrykket seg klarere.
Domstoler eller andre
konfliktløsende organer, vil også ha problemer med å måtte velge hvem av
partene sine udokumenterte påstander de skal tro på ved uenighet om hva som er
avtalt – og faller derfor ofte ned på det som er mindre inngripende.
Oppsummering
Selv
om den teoretiske læresetning er at muntlige avtaler er like bindende som
skriftlige, viser det seg at muntlige avtaler ofte er vanskelige å dokumentere. Lagmannsrettens dom viser tydelig at det ved
manglende skriftlighet vil være behov for en konkret helhetsvurdering av
partenes avtale, for å klargjøre innholdet i partenes avtale. I motsatt fall
kan det oppstå unødvendige konflikter.
En
skriftlig avtale sikrer klarhet og forutsigbarhet mellom partene, og den vil
være det viktigste vurderingsgrunnlaget dersom uenighet oppstår. Det er særlig
viktig at de sentrale forholdene for engasjementet er avklart og kommer tydelig
til utrykk i en signert kontrakt.
Basert
på ovennevnte legges det til grunn at den praktiske læresetning er at avtaler
bør inngås skriftlig for å være bindende.
Artikkelforfatterne er advokat/partner Jarle Edler og advokat Martine Viken, Ræder Bing
advokatfirma AS.
