Mangler ved leieobjektet – hvordan skal beregningen av avslag i leien gjøres?

Avslaget i leien skal utgjøre differansen mellom lokalets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand, noe som innebærer at leieobjektet må ha fått en redusert leieverdi som følge av mangelen. Det er derfor ikke nok at det foreligger en mangel isolert sett. Leietaker har rett til avslag i leien så lenge mangelen vedvarer og reduserer leieverdien.

Vi erfarer at mange utleiere og leietakere er usikre på fremgangsmåten for å beregne leieavslaget. Vi ser derfor litt nærmere på den konkrete beregningen.

Redusert leieverdi

Avslag i leien forutsetter at mangelen gir leieobjektet en redusert leieverdi, da husleieloven legger opp til et forholdsmessig prisavslag. For å beregne avslaget i leien må det dermed foretas en objektiv vurdering av hva som er leieverdien for leieobjektet (det enkleste er da å tenke hva som er markedsleie), uavhengig av den faktiske leiens størrelse. Leieverdien av leieobjektet med og uten mangel er altså utgangspunktet for vurderingen. Leieverdien omtales videre som markedsleie.

Plus

Utleier dømt til å betale erstatning til pizzarestaurant

Pizzarestauranten tegnet en leiekontrakt på ti år, men kom aldri skikkelig i gang i lokalene. Det må gårdeieren ta ansvar for, mener Ringerike, Asker og Bærum tingrett.

Videre må mangelens "verdi" vurderes og holdes opp mot markedsleien. Dersom mangelen medfører en reduksjon i markedsleien på f.eks. 25 %, er utgangspunktet for vurderingen at avslaget skal være 25%. Denne prosentsatsen skal da benyttes som utgangspunkt ved vurderingen av leiereduksjonen for den avtalte leien. Det innebærer at i de tilfellene leien er fastsatt til under markedsleie, vil avslaget være mindre enn den faktiske verdireduksjonen, mens dersom det er avtalt høyere leiepris enn markedsverdi vil avslaget utgjøre mer enn verdireduksjonen.

Fastsettelse av avslagets størrelse

Hva leiereduksjonen skal fastsettes til, må avgjøres konkret og skjønnsmessig. Noen eksempler fra rettspraksis kan likevel gi veiledning.

I en dom fra Oslo tingrett (TOSLO-2012-162342) ble det gitt en leiereduksjon tilsvarende 25% av leien på bakgrunn av at leietaker ikke fullt ut fikk drive den virksomheten leietaker hadde rett til etter leieavtalen. Leietaker drev med et bredt spekter av aktiviteter i næringslokalet de leide, herunder blant annet språkkurs, data- og internettkurs, kampsport, dans og karaoke. Etter klager på høy musikk fra dansekurs og karaoke på kveldstid, som stred imot husordensreglene i borettslaget, ble det besluttet at leietaker ikke kunne drive karaoke og dansekurs. Dette utgjorde en mangel i leieforholdet ettersom leietaker hadde rett til å drive slik virksomhet etter leieavtalen.

Ved beregning av avslaget i leien tok tingretten utgangspunkt i at en stor del av leietakers virksomhet likevel kunne opprettholdes, og kom dermed på skjønnsmessig grunnlag frem til at en reduksjon i leien med 25% var en passende kompensasjon for at leietaker ikke kunne fortsette med karaoke og dansekurs.

I en annen avgjørelse (LA-2021-2798) kom Lagmannsretten til en skjønnsmessig avregning av prisavslaget tilsvarende en reduksjon i månedlig leie på 18-20%. Saken gjaldt mangel som følge av blant annet vannlekkasje og manglende etasjeskille i leielokalene benyttet til bilvask og dekkhotell. Retten tok utgangspunkt i den forholdsmessige reduksjonen i leiearealet og alternative bruksmåter. Lagmannsretten trakk også frem at arealet som begrunnet avslaget i leien knyttet seg til bilvask som var leietakers hovedvirksomhet.

Et eksempel hvor leiereduksjonen ble satt høyt, er en avgjørelse fra Borgarting lagmannsrett fra 2021 (LB-2021-60994). Lagmannsretten kom til at leietaker hadde krav på en reduksjon i leien på 40% som følge av stillasarbeid utenfor restaurantlokalene som vedvarte nesten seks måneder lengre enn det utleier hadde opplyst om. Stillasarbeidet gjorde restauranten mindre attraktiv og tilgjengelig for kunden, og det var ikke mulig med uteservering.

Et annet eksempel der leiereduksjonen ble satt høyt, er en dom fra Borgarting lagmannsrett fra 2011 (LB-2011-109371). I dette tilfellet forelå det mangler i form av manglende skillevegg mellom leietaker og nabobedriften, manglende toalett og vann, samt taklekkasjer. Manglene som forelå var alvorlige og vedvarende, og retten kom frem til at manglene tilsvarte en leiereduksjon på 30%.

Tilbakeleveringstvister kan unngås

Det oppstår til stadighet tvist mellom utleier og leietaker ved tilbakelevering av leieobjekt. Vår erfaring er at mange tvister kunne vært unngått eller løst på en enklere og bedre måte. Riktig fokus til rett tid står sentralt for å dempe partenes risiko for tvist.

I en sak for Oslo tingrett (TOSLO-2004-31800) som gjaldt leie av næringslokaler for salgsvirksomhet, ble det krevd avslag i leien for manglende ventilasjon i ett år, i tillegg til avstengning av sentralfyringen i 1/3 av lokalene i en periode på 19 dager i forbindelse med ombyggingsarbeid. Retten behandlet manglende ventilasjon og oppvarming av lokalene samlet, og fant på skjønnsmessig grunnlag at en reduksjon i leien med 15% for perioden med mangler var passende. For den delen av lokalet som ble holdt stengt i 19 dager, tok retten utgangspunkt i leieverdien av det stengte arealet i perioden og reduserte månedsleien for det angitte arealet med 100% for de 19 dagene. Dette utgjorde ca. 25% av den totale leien, og til sammen ble avslaget fastsatt til omtrent 17%.

Rettspraksis viser at beregningen av avslaget i leien må avgjøres konkret og skjønnsmessig og hvor mangelens varighet, og hvordan den påvirker den konkrete virksomheten hos leietaker, må tas i betraktning. Hensikten med leiereduksjonen er å gjenopprette balansen i kontraktsforholdet hvor en ytelse ikke er i samsvar med det avtalte. Rettspraksis viser at mangelens betydning for leietakers utnyttelse av leieobjektet vektlegges, slik at størrelsen på avslaget ikke går ut over den faktiske verdien leietaker har av leieobjektet.

Vi gjør for øvrig oppmerksom på at leietakere som mener å ha krav på avslag i leien som følge av mangel, hverken har rett til å holde tilbake leie som sikkerhet for sitt krav, eller motregne med utleiers krav på leie, dersom leieavtalen er standard leiekontrakt for næringslokaler/næringsbygg.

Om artikkelforfatterne:

Anniken Five er senioradvokat og Caroline Jakhelln er advokatfullmektig i Advokatfirmaet Haavind AS.