19. april 2023. Det var nærmest en euforisk stemning i bystyresalen. For første gang siden åpningen av Plaza i 1990 ble et høyhus på over 100 meter godkjent av bystyret. På talerstolen sto den ene etter den andre av politikerne, bortsett fra Sofie Rana i Rødt, og anførte byggets kvaliteter og at Oslo nå har fått tilført en lenge etterlengtet sal på 3000 plasser som gjorde oss mer attraktivt i kongressmarkedet.
I en nylig publisert episode av podcasten Kantsonen kunne arkitekt Lars Haukland i LPO og daværende sjef for innsendt plan hos Plan- og Bygningsetaten – Andreas Vaa Bermann – avsløre spillet bak kulissene. Dette er lærdommen til alle utviklere som vil ha sine ambisiøse høyhusprosjekter gjennom plankverna og ende opp med hyllest i bystyresalen.
1. Gi byen noe den ikke har
Allerede på det første punktet svikter de fleste høyhusprosjektene. Det store flertall av høyhusprosjektene er kontorghettoer. Det skaper ingen begeistring i en tid da alle fremdeles lurer på kontorets framtid etter Covid19. Er det virkelig flere kontorer Oslo trenger nå? Det er åpenbart få som kan matche kongress-salen til Spektrumkvarteret. Visit Oslo har i mange år mast på en kongress-sal med 3000 plasser for at ikke alle de tusenvis av mellomstore kongressene i verden skal havne hos Stockholm eller København. Spektrumkvarteret bidrar til at Oslo styrker sin posisjon i den inter-nordiske konkurransen. Det kan politikerne like. Men her er det også et annet godt poeng. Hvis noen eksterne aktører med høy troverdighet anfører at Oslo trenger akkurat dette prosjektet, slår det mye hardere enn selvskryt fra utvikleren. Uansett så må innsalget starte med hvilket tilbud Oslo trenger, og prosjektet svarer på. Kontorer er for å finansiere dette tilbudet, det kan ikke være målet i seg selv.
En annen lavthengende frukt er å tenke boliger. Hvorfor er det nesten ingen norske utviklere som også tenker boliger inn i høyhusprosjektene sine?
Det korte svaret er at mange av utviklerne driver med næringsbygg, og ikke bolig. Skomaker bli ved din lest. Det er kontorer de kan. Men ta et ambisiøst høyprosjekt i nabolandet: Karlatårnet i Gøteborg er foreløpig Nordens høyeste med sine 245 meter og 74 etasjer. Dette bygget huser rundt 600 leiligheter, og har et tilstøtende næringsbygg som inneholder blant annet et Strawberry-hotell.
2. Bidrar prosjektet mitt til byreparasjon?
Et annet gjentakende argument som ble framført på bystyrets talerstol var det nye moteordet byreparasjon. Hva er så god byreparasjon? Riksantikvaren definerer byreparasjon i sin nye veileder som «rekonstruksjon, tilbakeføring, oppføring av nye bygninger som viderefører den lokale, historiske byggeskikken og ivaretar og viderefører den lokale, historiske byggeskikken og ivaretar og viderefører kulturmiljøets egenart og opplevelsesverdier». Første del av definisjonen handler om bygningene, mens den andre tar for seg kulturmiljøet rundt byggene.
Resirquel mener byreparasjon handler om «å bygge videre på byens eksisterende kvaliteter samtidig som vi tilfører de kvalitetene som mangler. Eller det som rett og slett kan kalles «god gammaldags mekking».
Gamle Spektrum er i all hovedsak en innestengt og innadvendt byhall kledd i tegl med avvisende førsteetasjer. Et grep som videreføres er at nybygget blir kledd i den samme lokalt produserte teglsteinen (Alna Teglverk), som visstnok representerer en for hver av Oslos innbyggere. Den gamle teglsteinen skal suppleres med ubrukte teglstein som har vært lagret siden 1990.
Men den viktigste byreparasjonen skjer på gateplan. Sonja Henies plass fungerer ikke, og bygget fungerer mer som et sort hull enn en magnet med sine oppstillingsplasser for trailere. Dessuten markerer Spektrumkvarteret både innfallsporten til den belastede Vaterlandsparken og utrivelige Biskop Gunnerus gate. Det nye Spektrumkvarteret løser mange av disse problemene ved å revitalisere Sonja Hennies plass og omgjøre den til en bystue, og trekke flere folk gjennom den mørklagte Vaterlandsparken. Hvis Entra også får høyhuset sitt på nabotomta til Spektrumkvarteret vil det bidra til å fjerne oppstillingsplassene for trailere, en plass som bare dopdealere elsker.
3. Bruk pbe som sparringspartner, ikke rundingsbøye
Plan- og bygningsetaten opptrer veldig sjelden sammen med representanter for utvikler for å snakke sammen om et enkeltprosjekt. Derfor var det også et historisk sus i podcast-studioet til Kantsonen på Vulkan når Lars Haukeland i LPO og Andreas Vaa Bermann i PBE møtte hverandre for å snakke om hvorfor akkurat Spektrumkvarteret ble begeistret klubba igjennom i bystyret. En av årsakene er at begge parter følte seg som vinnere. For Andreas V. Bermann var det også viktig å si noe prinsipielt om hvorfor han denne gang sa ja, siden han så ofte sa nei til innsendte planer. Et nøkkelord er gjensidig respekt der utvikler og planmyndigheter jobber tett sammen for å løse utfordringer som oppstår. Dette kalles gjerne inkrementell planlegging, også kalt «the science of muddling through».
Satt på spissen. Veldig ofte starter et utviklingsprosjekt med at utvikler engasjerer en arkitekt og ber dem om å gjøre noe spenstig på tomta, før de går til oppstart av den formelle planprosessen med et mer eller mindre ferdig forslag som PBE uten videre bør akseptere. I komplekse byggesaker i byen kan det ikke gjøres på denne måten. Det er altfor mange hensyn som virker inn. Ideelt sett burde prosjektorganisasjonen bestå av representanter fra både verne- og planmyndighetene, sammen med utførende arkitekter. Det må skapes aksept for at alle parter jobber for det beste for byen, fra hvert sitt utgangspunkt.
For at en kort prosess skal være en god prosess må kunnskapsgrunnlaget deles. Et sentralt punkt er ofte hvorfor et høyhusprosjekt trenger å være så akkurat så høyt. Begge parter må derfor spille med åpne kort. Utvikleren tar risiko, og kjenner best de økonomiske forutsetningene for at et prosjekt kan lykkes. Det er derfor viktig at man ikke forveksler risikovurdering med grådighet. Planleggingen må bygge på økonomiske og andre ressursmessige forutsetninger for gjennomføring, og ikke være mer omfattende enn nødvendig. Planer som ikke er gjennomførbare trenger vi ikke.
4. Se etter x-faktorer
En mulig X-faktor til at nettopp Spektrumkvarteret ble vedtatt kan være denne: Hvor mye utvikleren Norges Varemesse visste om bakgrunnen til LPO da de ble valgt som arkitektfirma er uvisst. At de tegnet Spektrum sent på 80-tallet må ha vært en viktig faktor. Men få kjenner hele historien. Vi skal tilbake til 1982. De tre unge karene Lars, Pål og Ole pleide å henge i Scanorama Bar (nåværende Summit 21) på SAS-hotellet. De var sene med leveringen til forslaget om ny masterplan for Vaterlandområdet, og så ned på sentrum fra Scanorama Bar. Der og da fikk de ideen om at Vaterland trengte et høyhus. De forta seg tilbake på jobb, og tegnet et slankt høyhus som forløste hele området. «Kniven som skjærer gjennom kaos», sa en begeistret juryleder, og de tre unge karene vant konkurransen om å tegne masterplanen for området MEN, LPO fikk ikke tegne høyhuset sitt. White arkitekter fikk det oppdraget. De som ser tegningene fra 1982 kjenner igjen formen. Å bruke ordet plagiat er for sterkt ord. Men at LPO nå endelig får planene sine om å reise et slankt høyhus på Vaterland, er rettferdighetens hyllest til gutta som drømte om det for over 40 år siden. Ringen er på mange måter slutta.
På fuskelappen til utviklerne i møte med planmyndighetene skal det altså stå:
1. Gi byen noe den ikke har.
2. Bidrar prosjektet mitt til byreparasjon?
3. Bruk PBE som sparringspartner og ikke rundingsbøye.
4. Se etter X-faktorer som kan forløse potensialet til prosjektet. Så gjenstår det å se om det tar ytterligere 34 år før Oslo før et nytt høyhus på over 100 meter, eller om utviklerne har brukt f(h)uskelappen sin, og de mange høyprosjektene knar seg gjennom PBE, og ender opp med begeistrede vedtak i bystyret.
