Portrettet: «Vi tar ofte feil, men er aldri i tvil»

– Det er klart at det var spennende å være sjømann. Dette var tidlig på 1960-tallet, da det ikke fantes noen turisme å snakke om, og vi seilte rundt og fikk oppleve verden. Jeg husker spesielt da vi var på linjefart til Sør-Afrika, og lå lenge i land. Da dro vi innover i landet, besøkte zuluhøvdinger, og fikk sett lettkledde damer og litt av hvert. Og så var vi på safari, som var helt annerledes enn nå. Vi kjørte bak en lastebil, og på lasteplanet stod det en mann og kastet ut kjøttlunsj til løver og alt som var. Det var helt vilt, sier Edvard Bakkejord, og ler sin karakteristiske, lavmælte latter, som har spredt god stemning over de syv hav i snart 77 år.

Oslo Spiseforretning

Vi sitter i møterommet i andre etasje i Oslo gate 15 som tidligere var restaurantlokalene til Oslo Spiseforretning. Restauranten ble åpnet og drevet av de samme som stod bak Markveien Mat & Vinhus på Grünerløkka, og fikk stadig gode kritikker i media. Mange Osloborgere husker fremdeles uteserveringen i bakgården, og selv i dag er det drosjesjåfører som sier «åja, Oslo Spiseforretning» når denne adressen oppgis. Etter at driverne valgte å legge ned restauranten, har Tellus Eiendom rykket inn i lokalene med sin lille, men sultne organisasjon.

Gründerfamilie

Bakkejord vokste opp på den lilla øya Skrova i Lofoten med en driftig gründerfamilie rundt seg. Bestefaren på morsiden hadde slått seg opp som los, for han så tidlig at mange større båter slet med å finne en sikker lei inn til havn fra Vestfjorden. Det var særlig malmbåtene til Narvik som trengte bistand. I tillegg kom nordgående båter, som ønsket å gå innaskjærs via Tjeldsundet og Harstad for å slippe å gå utaskjærs rundt Lofoten, hvor mange slet med å navigere inn til det aktive fiskeværet.

Losvirksomhet

Bestefaren på farssiden etablerte det som senere ble Lofotens største fiskebruk (fiskeoppkjøper) på Skrova på 1930-tallet, og bruket ble senere drevet videre av Bakkejord sin far. Bestefaren etablerte også et hospits på øya, slik at veterinærer, kunstnere og «gud vet hva», som er Bakkejords sekkepost for de resterende besøkende, kunne finne et sted å overnatte. Selv var Edvard Bakkejord tidlig i gang med å skjære torsketunger, og etter hvert ble han involvert i familiens losvirksomhet. Og det skjedde i alt slags vær.

– Det var barnearbeid. Ha-ha-ha.

Kunne kjørt danskebåten

Øya Skrova, som da hadde ca. 500 innbyggere, men som og fikk tidoblet antall personer under lofotfisket, ble for liten for Bakkejord. Da han var ferdig med folkeskolen, måtte han flytte til Kabelvåg for realskole og videre til Narvik for økonomisk gymnas, som faren mente ville gjøre han til kremmer. Deretter var det militærtjeneste på Oscarsborg i Oslofjorden hvor han fikk høre om et opplegg, som rederiet Wilhelmsen hadde utarbeidet for dem som hadde artium. Kortversjonen er at Bakkejord deltok i programmet, og ble utdannet navigatør og styrmann.

– Han kunne ha kjørt Danskebåten med sertifikatene han fikk, skyter Per Øivind Dahl inn.

Flust av forretningsideer

Ute på havet – og ikke minst under besøkene på land – fikk Bakkejord mange forretningsideer. I Mosambik, som på 1960-tallet fremdeles var en portugisisk koloni, fikk Bakkejord smaken på cashewnøtter. Han fikk med seg mange vareprøver hjem til Norge, men disse ble liggende i kjelleren hans.

– Cashewnøtter var for tidlig for Norge. Men jeg har tenkt mye på dette i ettertid, sier han om den forspilte forretningsmuligheten Med en voksende kremmerånd, bestemte Bakkejord seg for å begynne på BI, og Wilhelmsen støttet ham i dette valget. Rederiet hadde klare planer for Bakkejord. Han skulle stasjoneres i byen Jedda i Saudi-Arabia, hvor han skulle få svært god lønn, fri bolig, egen kokk og sjåfør. Bakkejord var imidlertid i tvil om yrket på sjøen var rett valg, og ønsket å begynne på BI for å få en bredere utdanning.

Startet med varetransport

Nå var imidlertid Bakkejord gift og hadde fått en sønn.

– Wilhelmsen var generøse, men jeg skjønte nå at yrkesvalget hadde vært litt impulsivt, sier han. Da Bakkejord gikk på BI, ble han kjent med en kar som drev med varetransport. Han sa at Bakkejord kunne få oppdrag, hvis han kjøpte en varebil, noe han gjorde, nærmere bestemt en Volkswagen Transporter. En gang veltet bilen i et lyskryss i Oberst Rodes vei på Nordstrand fordi Bakkejord var for hard på gassen. Det hører med til historien at bilen veltet på langs – ikke på siden.

– Jeg hadde det travelt. Skal du utvikle noe, må du ha full fart. Ha-ha-ha.

Gikk inn i regnskapsbyrå

Etter BI møtte Bakkejord en fyr som han hadde gått sammen med på økonomisk gymnas. Han drev et regnskapsbyrå, som senere ble Forenede Økonomer. Han hadde store planer, og ville ha med Bakkejord på reisen. Problemet var at Wilhelmsen nå hadde opplegget klart for utstasjoneringen i Saudia-Arabia.

– Det var en vanskelig situasjon, men jeg tenkte at hvis jeg først dro til Saudi-Arabia, ville jeg etter hvert bli sendt til stadig nye steder rundt om i verden. Det ville ikke være gunstig for familien, derfor ombestemte jeg meg, og ble i Norge. I mange år var jeg i tvil om dette var et riktig valg.

Solgte til Visma

Bakkejord likte utfordringene i Forenede Økonomer, og da partneren en tid senere trakk seg ut av selskapet, bestemte han seg for å få inn flinke folk og satse. Fra å være en virksomhet med bare en ansatt kontordame, vokste det til over 100 medarbeidere, og i 2001 solgte han selskapet til Visma. Det ga ham 80 millioner kroner i aksjer og kontanter – det største beløpet som noen gang er bladd opp for et regnskapsbyrå. På begynnelsen av 1980-tallet kjøpte Bakkejord – gjennom Forenede Økonomer – 300 kvadratmeter i Thorvald Meyers gate 85 på Grünerløkka. Der flyttet de inn med regnskapsvirksomheten. Senere kjøpte de flere seksjoner, og eide til slutt hele kvartalet.

Satset tidlig på eiendom

I 1985 kjøpte selskapet Vogts gate 40. Bakkejord ville drive litt større innen eiendom, og fikk tre næringsarealer på gateplan og seks leiligheter over.

– Vi betalte 800.000 kroner, sier Bakkejord, og ler sin mest langvarige latter gjennom hele intervjuet. For næringsseksjonene i Markveien på Grünerløkka, som siden 1980-tallet har vært utleid til Markveien Mat og Vinhus samt Vinbaren Dr. Kneipps, betalte de 1 million kroner. Årsleien for lokalene er i dag høyere enn kjøpesummen. Tellus Eiendom eier fremdeles disse seksjonene, og driverne er altså samme der som i Oslo Spiseforretning, hvor vi nå sitter og Bakkejord fyller opp en skje med blåbær på størrelse med kirsebær.

Kule i StepStone

Det er ingen tvil om at gründerånden i Bakkejordfamilien lever videre. På slutten av 1990-tallet skulle Edvard på litt utvidet ferie. Sønnen ledet satsingen i Jobshop, som var en avdeling i Forende Økonomer. Selskapet var tidlig ute med jobbannonser for rekruttering via internett. Da Bakkejord reiste på ferie var det 17 ansatte i selskapet, og da han kom tilbake over sommeren, var det 34 stykker på kontoret. Selskapet ble senere kjent som StepStone.

– Alle som hadde behov for å ansette folk, kunne annonsere hos StepStone. Det var sønnen min som hadde ideen, og utviklet det. I februar 2000 ble selskapet børsnotert, og vi solgte oss ned og frigjorde 300 millioner kroner. Da hadde vi tilgang på både kapital og lån.

Full match med Dahl

Bakkejord har ikke bare en nese for forretningsmuligheter; han skjønner også betydningen av å ha gode folk rundt seg. Etter å ha blitt kjent med Per Øivind Dahl som megler gjennom diverse eiendomskjøp, var han overbevist om at dette var personen som kunne ta Tellus Eiendom til nye høyder. Og det ble full match i 2015.

– Jeg hadde vært i Newsec siden januar 1999, og hadde lenge vurdert å komme meg inn på gårdeiersiden. Vi ble veldig fort enige, og jeg fikk en eierandel i det nystartede selskapet Tellus Eiendom Invest, sier Dahl.

Tallknuseren

Dahl vokste opp på Gjøvik, hvor han i ung alder gikk på økonomisk gymnas, før han avla militærtjeneste i Elverum. Samtidig som Dahl var interessert i økonomi, ble han inspirert av en svoger som var jurist. I dag er det selvsagt en solid dose ironi i at tallknuseren Dahl ikke hadde gode nok karakterer til å komme inn på NHH, men det førte ham i alle fall inn på jussen i Oslo, hvor han ble opptatt av økonomi og skatt. Etter studiene fikk han et vikariat på Gjøvik ligningskontor.

– Selv om jeg bare jobbet der i tre kvart år, lærte jeg utrolig mye, sier Dahl, som deretter ble ansatt som juridisk konsulent i Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY) i Oslo kommune, hvor han jobbet med kommunens tomtefesteportefølje.

Var seksjonsleder i EBY

På dette tidspunktet var Dahl bare 26 år, men han ble raskt seksjonsleder.

– Dette var den eneste seksjonen i kommunen som tjente penger, og det ble mange kranglesaker i retten som vi visste vi kom til å tape. Bystyret hadde vedtatt en festerente på 8 prosent av eiendomsverdien, og det kunne vi som byråkrater ikke avvike. Problemet var at dette var mye høyere rente enn markedsrenten, men vi måtte gjøre dette som en del av kommunens saksbehandling, forteller han. EBY var en stor kjøper av verdivurderinger, deriblant fra Eiendoms-Consult (i dag Newsec) ved Pål Agdestein.

Måtte ta Leca-kurs

– Vi fant hverandre, og jeg fikk tilbud om jobb med verdivurdering, samt en sponset takstmannutdanning. Jeg var utdannet jurist, og kom i utgangspunktet ikke inn på takstmannsskolen da jeg ikke hadde «fagmessig » bakgrunn. Det løste seg ved at jeg tok et Leca-kurs i juni 1999, og jeg husker at jeg gikk glipp av en landskamp i fotball under kurset.

Leca-kurs?

– Ja, et kurs i hvordan man bygger med Lecablokker. Det hele var jo litt merkelig, men jeg kom inn på takstmannsskolen, og har i dag alle sertifikater innen bolig- og næringstaksering i Norge. Jeg gjorde det ganske bra på jussoppgavene da, sier han med et smil.

Da Agdestein sluttet i selskapet i 2002, ble Dahl leder av avdelingen. På denne tiden ble det åpnet for at liv- og pensjonskasser i større grad kunne investere i eiendom, også gjennom indirekte investeringer, typisk gjennom fond. Disse aktørene hadde en ren finansiell tilnærming til eiendom, og hadde behov for å måle løpende avkastning og verdiutvikling for eiendom på samme måte som aksjer og verdipapirer. Dette krevde hyppigere verdivurderinger – gjerne hvert kvartal.

Rå på verdivurderinger

– Tidligere var takstene 20 sider med tekst, men nå programmerte vi en modell med nøkkeltall på én side. Fra 2002 til 2006 fikk vi verdivurderingsoppdrag på alt vi konkurrerte om. I samme periode økte transaksjonsvolumet for næringseiendom i Norge fra 5 til 75 milliarder. Næringseiendom ble likvid, og penger ble pumpet inn i eiendom, forteller Dahl, som i perioden 2002-2012 satt alene og verdivurderte blant annet hele porteføljen til Entra.

I 2013 ble Dahl sjef i Newsec Norge, men så ble han altså kjent med Bakkejord. Begge er bosat på Nordstrand i Oslo, og har en felles interesse for eiendom, forretningsmuligheter og det gode liv i Spania.

Glade i dagligvareeiendom

Dahl og Bakkejord ble raskt enige om at de måtte ha en nisje for å vokse. Da Dahl kom inn i Tellus Eiendom, hadde selskapet blant annet 300 utleieleiligheter. Målet var å øke dette til 600 enheter.

– Vi var på mange visninger, og gikk i tog med andre interessenter. Vi liker å regne på casene og se lønnsomhet i de investeringer vi gjør. For en boliggård vi var interessert i, mente vi at salgsverdien burde ende på omkring 125 millioner, i budrunden lot vi oss rive med til 140 millioner. Eiendommen ble solgt for 185 millioner. Dette var ikke mulig å regne hjem, og vi ga opp ytterligere investeringer i boliggårder.

– Samtidig var vi veldig glade i dagligvareeiendom. Vi kjøpte flere næringsseksjoner i nye boligsameier, der største leietaker var dagligvarebutikk, kanskje sammen med apotek, legekontor, mm.

Solgte til Tollefsen

– Vi kom oss også inn hos entreprenørene, som primært var opptatt av boligene de bygget. Vi kjøpte næringsarealene i første etasje, slik at vi lettet litt på risikoen for dem, sier Dahl.

I 2016 kjøpte de Ammerudveien 23-25 av OBOS. Eiendommen var en kombinert bolig- og næringsgård – deriblant en Rema-butikk – og leiligheter over. Året etter kjøpte Ivar Tollefsen naboeiendommen. Begge eiendommene lå nær T-Bane stasjonen, og var egnet for knutepunktutvikling.

– Tollefsen kjøpte eiendommen, og vi tjente veldig gode penger på det salget etter kort eiertid. Vi hadde nok ikke solgt eiendommen i dag, men det var en måte å kapitalisere opp selskapet på i en tidlig fase, forteller Dahl.

Kjøpte 270 p-plasser på Sørenga

Deretter kjøpte Tellus 270 parkeringsplasser på Sørenga, og bladde opp nesten 650.000 kroner per plass. Selger var Espen Pay & co. I tillegg kom næringsseksjonene med blant annet tre restaurantlokaler, som de kjøpte av Veidekke. Den samlede investeringen på Sørenga var på 250 millioner kroner, og så kom Carucel Eiendom og Madison International Realty på banen og ville kjøpe. Dermed ble det salg via Arctic Securities for 350 millioner kroner, altså en gevinst på ca. 100 millioner kroner.

– Da var vi ordentlig i gang, sier Dahl, mens Bakkejord ikke klarer å holde latteren tilbake over den gode dealen.

Solgte seg ned i bolig

Tellus Eiendom har solgt seg kraftig ned i bolig, og sitter nå igjen med én gård med 53 leiligheter. Selskapet har også kvittet seg med næringsseksjoner i boliggårder, for det kan fort ende opp med at eieren blir belastet med felleskostnader fra boligdelen, samtidig som utviklingsmulighetene er stengt. Nå er det litt større handelsparker som gjelder for Tellus Eiendom.

– Dette er ofte eiendommer med utviklingsmuligheter. I tillegg bruker man like lang tid på å forvalte en eiendom med 3 millioner i leie som en eiendom med 20 millioner i inntekter. Vi bygger nå opp en spisskompetanse på handelsparker.

– Våre investeringer begynner ofte med en god «gut feeling». Som vi pleier å si: Vi tar ofte feil, men vi er aldri i tvil, sier Dahl.

Fikk beinmargskreft

I 2018 fikk Bakkejord en nedslående beskjed fra legen; han hadde beinmargskreft. Dette skjedde på et tidspunkt da Tellus Eiendom virkelig hadde momentum, og Dahl sa oppmuntrende at de ikke hadde tid til at han skulle være syk nå. Men så ble det en alvorsprat, og Bakkejord ga klar beskjed om at det skulle være business as usual. Gjennom denne tøffe perioden sendte Dahl stadig lange SMSer om virksomheten, og for Bakkejord ble disse en adspredelse fra sykdommen, men etter hvert ble han så svak, at han slet med å besvare meldingene.

Tøff behandling

– Det var en tøff behandling med høydoser. Jeg var bare skinn og bein da jeg var ferdig, og ansiktsgjenkjenningssystemet på iPhonen min kjente meg ikke igjen på slutten, men jeg var heldig og fikk livet tilbake. Nå prøver jeg å nyte livet mer, og ha det fint hver dag. Og så er det himmelsk at jeg kan dra på jobb her, selv om arbeidsdagene er kortere enn før. Hva skulle jeg ha gjort hvis jeg ble sittende hjemme?

– På grunn av sykdommen overførte jeg også 90 prosent av aksjene mine i ulike selskap til barna. Men jeg har beholdt A-aksjene. Ha-ha-ha.