Tørke i transaksjonsmarkedet: Mener aktørene må vurdere eiendomsverdiene grundig

Partner og bransjeleder for eiendom i BDO, Sigmund Olav Lie, viser til at årsavslutningen normalt er en hektisk tid, og at dagens markedsforholde kompliserer det hele.

– Få transaksjoner gjør det vanskelig å anslå reelle verdier. Det betyr at riktig verdsetting i årsoppgjøret, og nok tid til å innhente rett dokumentasjon, blir essensielt for eiendomsbransjen denne vinteren, sier Lie.

Sammen med partner og leder for verdivurdering i BDO, John Giæver, ser han utfordringene som dukker opp når det står stille i et marked som trues av fortsatt renteøkning og usikkerhet.

– Økte renter og fallende verdier gjør at nedskrivingstester blir en sentral del av regnskapsavleggelsen for eiendomsselskapene. Nedskrivningstester er ikke enkelt, og faktorer som markedsfluktuasjoner, hyppige bevegelser i rentebildet og transaksjonstørke kompliserer det hele ytterligere, sier Giæver.

Ifølge Akershus Eiendom var det per oktober 2023 blitt gjennomført 181 transaksjoner i år, sammenlignet med 340 i fjor. Redusert markedsaktivitet gjør det mer krevende for næringsmeglerne å estimere faktiske yield-nivåer.

– Vi legger merke til at selv i nedgangstider forblir «prime» eiendommer attraktive og omsettelige med relativt skarp prising. Samtidig kan slike perioder også preges av «brannsalg». Denne dualiteten skaper betydelig usikkerhet og det blir en utfordring å estimere de faktiske yield-nivåene, sier Sigmund Olav Lie.

Lie forteller videre at de observerer at børsmarkedet priser eiendomsporteføljen betydelig lavere enn selskapenes estimater for virkelig verdi.

– Stor avstand mellom markedsverdi av egenkapitalen og bokført verdi av egenkapital kan være en indikator på at bokført verdi er overvurdert, supplerer Giæver.

Lie og Giæver råder selskaper som besitter eiendom til å vurdere forholdet mellom bokførte verdier og virkelige verdier grundig inn mot årsoppgjøret. – Slik tilstanden er nå er det særlig viktig, påpeker de.

– Dersom det kommer frem forhold som indikerer en nedskrivning av eiendomsverdier, som endringer i markedsvilkår, er det nødvendig å gjennomføre en grundig evaluering gjennom nedskrivningstesting.

Det er særlig to eksterne nedskrivningsindikatorer som treffer eiendomsbesittere:

• Fall i markedsverdi på børsnoterte eiendomsselskaper

• Endring i rammebetingelser – herunder økt rente og yield

Forutsatt at verdien av eiendommene faller betydelig, kan det være behov for å skrive ned deler av de balanseførte verdiene. Dette kan også ha innvirkning på lånebetingelser og covenants-krav. Det er derfor viktig å starte tidlig med å vurdere både nedskrivningsbehovet og implikasjonene av dette.


Lie og Giævers tre tips for en vellykket nedskrivningsvurdering

• Start prosessen tidlig

BDO-partnerne presiserer at verdivurdering og nedskrivningstester kan være tidkrevende og intrikate prosesser.

– Vår erfaring er at det kan oppstå diskusjoner knyttet til vesentlige forutsetninger, og at det tar tid å innhente data, analysere data og konkludere på verdier. Dessuten er tiden før årsavslutning allerede en hektisk periode, både for administrasjonen og eksterne rådgivere – som eksterne verdsettere.

• Innhent dokumentasjon

Lie og Giæver mener en robust og troverdig verdivurdering er avhengig av god input.

– «Shit in, shit out»-prinsippet gjelder absolutt her, sier Lie.

Relevant dokumentasjon kan for eksempel inkludere leieavtaler, drifts- og investeringsbudsjett og låneavtaler for driftseiendom. For utviklingseiendom er blant annet prosjektplaner- og kalkyler, ferdigstillelsesgrad, reguleringsplaner og salgstakt relevant. Uavhengig om du skal foreta verdivurderingen selv eller få bistand fra en uavhengig tredjepart er god dokumentasjon helt essensielt.

• Analyser informasjonen og konkluder på verdi

– En av de mest avgjørende faktorene for en vellykket verdivurdering og nedskrivningstest er god forståelse av organisasjonens og/eller eiendelens økonomiske kontekst. Dette krever grundig analyse og skjønnsmessige vurderinger, sier Giæver.

– Med god dokumentasjon i bunn kommer man langt, men det må også gjøres skjønnsmessige vurderinger. Hva er for eksempel normalisert leienivå? Hva er normaliserte eierkostnader? Hvilken yield skal benyttes i verdivurderingen? En rekke forhold må vurderes før styret og ledelsen kan konkludere og stå inne for verdien, sier Lie