Innleid byggeleder må betale for overskridelser

Hoffsveien 21/23 AS besluttet i 2014 å oppføre en parkeringskjeller på sin eiendom i Hoffsveien 21/23. Colosseum Byggconsult AS ble engasjert som byggeleder. I november 2014 ble det inngått en totalentreprisekontrakt etter NS 8407 mellom byggherren og Askim Entreprenør AS for oppføringen av garasjeanlegget.

Etter avtaledokumentet punkt 3 skulle kontraktsarbeidene utføres til en fastpris på 6,5 millioner kroner eksklusive merverdiavgift. Av punkt 6 fremgår det at Colosseum Byggconsult AS var byggherrens representant med fullmakt «til å avgjøre enhver problemstilling inntil noe annet ble meddelt skriftlig».

Etter hvert som prosjektet skred frem dukket det opp mange nye forhold som gjorde prosjektet mer omfattende og dyrere enn planlagt. Entreprenøren varslet i tur og orden den innleide byggelederen om disse fordyrende tiltakene i form av «varsel om endring» (VOE).

Byggherren reagerte til slutt på de stadige kostnadsøkningene, og i 2015 ble byggelederen løftet ut av prosjektet.

Arbeidet med P-kjelleren ble avsluttet med en sluttkostnad som var flere millioner dyrere enn planlagt, og Hoffsveien 21/23 AS gikk til søksmål for å få dekket deler av merkostnadene fra byggelederen. Tvisten kom opp for Oslo tingrett, og for noen dager siden kom det dom i saken.

LES OGSÅ: Håndverkere må ut med millioner etter vannskade på næringsbygg (+)

Mistet kontrollenOslo tingrett ved tingrettsdommer Diderik Heiberg Danbolt anfører at en sentral oppgave for byggherrens representant er å følge opp eventuelle krav om tilleggsbetaling eller fristforlengelse fra entreprenøren, og herunder svare på disse i henhold til kontrakten. I retten kom det frem at den innleide byggelederen ikke fulgte opp mange av endringsvarslene underveis. Konkrete endringsvarsler ble ikke signert mottatt, andre var ikke krysset av for om de var godkjente eller avslått, mens noen ikke ble besvart i det hele tatt.

Retten finner etter bevisførselen at den innleide byggelederen ikke hadde satt seg tilstrekkelig inn i og forsto kontraktens regler for håndtering av endringer. På direkte spørsmål i retten svarte byggelederen at han «ikke hadde brukt NS 8408 selv før, at han kjente noe til den og at han hadde sett på den innimellom».

Det er etter rettens mening klart uaktsomt å påta seg et oppdrag som byggeleder og byggherrens representant, «uten å ha eller skaffe seg tilstrekkelig kjennskap til den kontrakt byggingen reguleres av til å kunne følge opp en så sentral oppgave som å følge opp entreprenørens endringsvarsler på korrekt måte».

Retten konkluderer derfor med at Colosseum Byggconsult AS kan holdes erstatningsansvarlig for det tap som er påført byggherren.

Oslo tingrett mener også at byggelederen kan holdes personlig ansvarlig for tapet.

– Når man driver virksomhet i aksjeselskaps form, vil de som står bak normalt ikke bli ansvarlig for selskapets forpliktelser. Dette fritar imidlertid ikke for ansvar for egen uaktsom skadeforvoldelse etter den alminnelige ulovfestede culparegel, påpekes det.

LES OGSÅ: Millionsmell etter entreprenørkrangel

“Klart uaktsomt”

Retten mener byggelederen opptrådte klart uaktsomt ved ikke å sette seg tilstrekkelig inn i den kontrakten han skulle følge opp som byggherrens representant, med den følge at han ikke fulgte opp entreprenørens endringsvarsler på korrekt måte. Dermed kan byggelederen holdes ansvarlig også etter aksjeloven § 17-1 for som enestyre, eneaksjonær og daglig leder ikke å ha sørget for at selskapet hadde den nødvendige kompetanse for det oppdrag som Colosseum Byggconsult AS påtok seg.

Etter en gjennomgang av de forskjellige endringsvarslene, har retten skjønnsmessig satt byggelederens ansvar for merkostnader til 500.000 kroner.

Kravet er høyt når det sees opp mot at byggelederen for prosjektet totalt fakturerte i størrelsesorden 1,2 millioner kroner, skriver dommeren. Men:

– Når retten likevel, under tvil, er kommet til at det her ikke er grunnlag for lemping, skyldes dette at tapet er forvoldt i næringsvirksomhet. (Byggelederen) kunne og burde videre ha forsikret sin byggeleder virksomhet, slik han senere har gjort.

Retten er etter dette kommet til at byggherren har krav på erstatning med 500.000 kroner fra Colosseum Byggconsult AS og fra innehaveren personlig. Colosseum Byggconsult AS og innehaveren ble også dømt til å erstatte sakskostnadene til Hoffsveien 21-23 AS, samlet på 414.290 kroner.

Prosessfullmektig for den innleide byggelederen var Tine Renate Granlund fra Advokatfirmaet Nicolaisen.

Prosessfullmektig for saksøker var Hanne Birkelund fra Ro Sommernes Advokatfirma DA.

Ansvarlig advokat for saken, advokat dr juris Niels Kristian Axelsen fra Ro Sommernes Advokatfirma, sier til Estate Nyheter at det for byggherrer er avgjørende å kunne stole på innleide byggeledere, og at profesjonsansvaret er et strengt ansvar.

LES OGSÅ: Fikk juling i retten etter byggeslurv (+)