- Høyhusstrategien åpner for nye boformer

Det har vært forventet at kommunen i forslaget ville åpne for vesentlige høyere bygningsmasse i knutepunktene – noe også eiendomsbransjen lenge har etterspurt.

Vi har snakket med Henrik Taubøll og Stig L. Bech i Wiersholm, som begge har mange års erfaring med knutepunktutvikling og generell planpolitikk i Oslo.

- I utgangspunktet er dette svært positivt, og helt i tråd med anbefalinger fra fagmiljøene, sier Bech.

Nå vil byrådet i Oslo ha høyhus - og aller høyest kan det bli ved Oslo S

- Bærekraftselementet er sentralt. Vi må utnytte byens infrastruktur maksimalt rundt knutepunkter og tettsteder. Det er god byøkonomi å legge opp til store arealer og kvalitetsbygg. I slike områder vil man da også skape god økonomisk bærekraft, der deler av merverdiene som skapes kan bidra til høyere kvalitet på bygulvet, fortsetter han og legger til:

- Oslo skal utvikles som en miljøvennlig nullutslippsby, og som medlem av det internasjonale C40-nettverket har Oslo en forpliktelse til å vise hvordan vi kan bidra til lav- og nullutslippsløsninger.

Preget av bærekraftsargumentet

- Det er også bærekraftsargumentet som preger byrådens fremstilling, sier Taubøll.

- I en pressemelding sier byråd Hanna Marcussen at byrådet ønsker å vurdere å bygge flere høyhus på sentrale steder med god kollektivdekning for å unngå at byen sprer seg utover og blir bilbasert. Ved å bygge høyhus noen steder vil vi kunne ha lavere bebyggelse andre steder. Dette må også ses i sammenheng med diskusjonene rundt småhusplanen som raser for tiden, sier Taubøll.

Selve strategien ikke gjelder for bygninger opp til 42 meter. Slike bygninger omtales kun som "høye bygninger".

- Dette er en strategi for å vurdere å gå enda høyere, sier Bech.

- Gjeldende høyhusstrategi åpner i hovedsak åpner for bygninger mellom 28 og 42 meter. I ny strategi åpnes det for vurdering av høyhus opptil 125 meter rundt Oslo S. Det kan videre vurderes høyhus med høyder i spennet 42–70 meter de øvrige anbefalte områdene i strategien, som Majorstuen, Filipstad, Blindern, Helsfyr med flere.

Områdene som er listet opp, må ikke forstås som områder der etaten mener det bør oppføres flere høyhus, men som områder der kommunen kan vurdere høyhus.

- Noe som er interessant med tanke på dette, er at de angitte områdene er ikke avgrenset i kart, og det må derfor i plan- og byggesaksbehandlingen vurderes hvorvidt et prosjekt er innenfor eller utenfor et angitt høyhusområde, fortsetter Taubøll.

- Det er også verdt å merke seg at strategien ikke er en plan eller et juridisk bindende dokument, men vil ved politisk vedtak i Oslo bystyre være kommunes styringsdokument for høyhusutbygging i Oslo. Dokumentet skal gi forutsigbarhet for alle involverte i høyhusprosjekter, både innbyggere, utbyggere, politikere og kommunens fagmyndigheter.

- I strategien redegjøres det for hvilke forventninger Plan- og bygningsetaten har til kommende høyhusprosjekter.

- Strategien inneholder en rekke retningslinjer. Etter ordlyden er en del av disse formulert som krav. Det er ikke gitt at disse "skal"-bestemmelsene kan kreves overholdt på juridisk grunnlag – noe kommunen selv også påpeker i punkt 4.2, legger Taubøll til.

Plus

Småhusplanen i Oslo: «Vil gi færre, større og dyrere boliger»

Administrerende direktør Anders Gregersen i Neptune Properties mener at summene av kravene i den reviderte Småhusplanen vil gi uheldige utslag.

Krav om konsekvensutredning

Høyhus vil i seg selv ikke kunne være et virkemiddel for å få bygd vesentlig flere boliger i Oslo. I boligsammenheng vil høyhus derimot kunne være et virkemiddel for å øke bredden i boligtilbudet. Høyhus kan brukes til å tilføre boliger som mangler eller er etterspurt i nærområdet.

- "Høyhus må bygges med omhu, og terskelen for å få tillatelse til oppføring av høyhus skal være høy" heter det på side 21. Videre følger det at "høyhus skal utformes på forbilledlig måte". Dette vil være gjenstand for tolkning, sier Bech.

- Det vil være krav om konsekvensutredning (KU) i de fleste reguleringsplaner som inneholder høyhus, fordi de vil ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Høyhusets virkninger på lokalklimaet er et eksempel på dette. Alle reguleringsplaner som faller inn under KU-forskriften, skal vurdere relevante og realistiske alternativer, fortsetter Taubøll.

- Det pågår i dag en del diskusjoner rundt medvirkning. Til dette følger det av strategien at "opplegget for medvirkning bør gå ut over lovens minstekrav i reguleringsplaner med høyhus"

- Interessant kan det også være å legge vekt på det sosiale bærekraftsinnholdet. Norsk Eiendom, NMBU med flere er nå i gang med forskning rundt forholdet mellom mennesketetthet og livskvalitet. Tesen er at det å gå i miljøer med mange mennesker og aktive bygulv gir sosiale fordeler, for eksempel i kampen mot en stadig økende ensomhet. Jeg er generelt positiv til å gjøre Oslo enda bedre. Vi trenger flere mennesker, og derfor også større bomiljøer og arbeidsplasser. Oslo er hovedstad og trenger flere flotte folk, mange flere, avslutter Stig L. Bech.