Har 850 milliarder i gjeld, men lite som må refinansieres i år

Siden våren 2021 har de samlede lånekostnadene på nye lån er enn doblet seg, ifølge UNION fra rundt 3 til 6,5 prosent, avhengig av belåningsgrad, løpetid og rentedurasjon. Flere stiller spørsmål om det som nå skjer kan skape en gjeldskrise i næringseiendom, og UNION er derfor ute med en større analyse på gjeldsfinansieringen hos norske eiendomsaktører.

Ifølge UNION har den norske eiendomssektoren en samlet gjeld på 850 milliarder kroner. DNB, Handelsbanken og Nordea er de største bankene på utlån, mens obligasjonsmarkedet utgjør rett under 20 prosent av utlånene (170 milliarder kroner).

– Dersom verdifallet i markedet blir noenlunde i tråd med våre forventninger, vil mange svette, men samtidig vil situasjonen være håndterbar for de fleste, skriver UNION om gjeldssituasjonen.

UNIONs analytikere har blant annet sett nærmere på de 250 største eierne av næringseiendom i det norske markedet. Med utgangspunkt i Estates oversikt over Norges 250 største eiendomsselskaper, har UNION kommet frem til at halvparten av markedsfordelingen (målt i leieinntekter) av de 250 største kommer fra eiendomsselskaper, hvorav 15 selskaper står for halvparten av de igjen. Disse regnes som «solide eiendomsselskaper» som har sterk balanse og har god evne til å stå seg gjennom dagens situasjon. I tillegg utgjør ubelånte eiendomsaktører 11 prosent av markedsfordelingen, mens offentlige aktører står for 18 prosent.

Obligasjonsmarkedet

De seneste årene har obligasjonsmarkedet vært en viktig kilde til finansiering for eiendomsselskapene. Men etter renteoppgangen, har dette markedet stoppet helt opp. Ifølge UNION er det så langt i år bare utstedt nye obligasjoner for 6,3 milliarder kroner (omtrent samtidig med at UNIONs rapport kom, refinansierte KMC Properties 900 millioner kroner i obligasjonsgjeld – det er uklart om denne er med i tallene til UNION).

Til sammenligning utløper det rundt 28 milliarder kroner i eiendomsobligasjoner i år og 27 milliarder kroner til neste år. Det er eiendomsselskapene og syndikeringsaktørene som har flesteparten av obligasjonslånene som forfaller, og av eiendomsselskapene, står Entra, Thon, Norwegian Property og SBB for 44 prosent av totalt 35 milliarder i forfall i 2023 og 2024.

Syndikatene

Ifølge UNION har 217 norske syndikater en samlet gjeld på over 55 milliarder kroner. Det er imidlertid først i 2025 at de store forfallene kommer. Den samlede bankgjelden i syndikatene var 31,5 milliarder kroner, mens obligasjonsgjelden var 23,8 milliarder kroner. Gjennomsnittlig LTV var 58 prosent og 65 prosent av lånene (i verdi) hadde fast rente.

Hele 58 prosent av syndikatene har en eierstruktur som innebærer at største eier har en eierandel på fra 25 prosent og oppover. Når en eier har 25 prosent eller mer, så har eieren som regel en såkalt triggerposisjon, som innebærer at man kan kreve å selge eiendommen.

11,7 milliarder kroner i obligasjonsgjeld i 52 syndikater har forfall i 2023 og 2024. UNION har stresstestet lånene og lagt til grunn at fastrenter blir erstattet av flytende renter med 3 måneders NIBOR på 5 prosent og en kredittmargin på 250 basispunkter.

Bare åtte syndikater vil få en rentedekning (driftsresultat dividert på renteeksponering) på under 1,2x ved refinansieringen. Ifølge UNION indikerer tallene at de aller fleste syndikatene vil være i stand til å betjene lånene sine, selv når man legger til grunn en pengemarkedsrente på fem prosent.

I 2025 har syndikatene over 20 milliarder kroner i gjeld som må gjøres opp eller refinansieres. 13-14 milliarder er bankgjeld, mens resten er obligasjonslån.

Knivsegg

– Til tross for at mange aktører er robuste, vil noen måtte balansere på en knivsegg i kvartalene som kommer. For eksempel risikerer flere syndikater å komme opp på gjeldsgrader som lukter på brudd med soft- eller hard covenants. Det kan i en del tilfeller stoppe utbytte og føre til emisjoner. De som har en kombinasjon av høy gjeldsgrad, lite rentesikring og lav yield er særlig utsatt. Heldigvis er det ikke så mange av dem, skriver UNION om eiendomsaktørenes gjeldssituasjon.