Gårdeier? Da bør du planlegge for solcellepåbud

I en tid med energikrise og krig, kliner EU til med en ambisiøs plan om å utnytte potensialet for solceller på tak. Forslaget som er til behandling skal sikre energiuavhengighet, øke andelen fornybar energi og gi lavere strømpriser. Allerede fra 2026 vil det gjelde nye næringsbygg med brukbart gulvareal på over 250 m2. Deretter skal det gå slag i slag: Fra 2027 skal samme påbud gjelde for eksisterende næringsbygg, og fra 2029 vil solcelletak være obligatorisk for alle nye bolighus.

Det er revolusjonerende, men også nødvendig siden takene er en ubrukt ressurs og arealet ikke påvirker natur. Et påbud vil få konsekvenser for norske eiendomsaktører. Det vil kreve en investeringskostnad for gårdeierne, som vil øke leiekostnaden på kort sikt. Samtidig vil egenprodusert solenergi redusere strømutgiftene til leietakerne. Etter hvert vil dette også bety en helt ny inntektsstrøm for gårdeierne. Påbudet kan bli en vinn-vinn-vinn-situasjon for gårdeier, leier og klima.

Som påpekt av advokater fra BAHR i DN nylig, er salg eller deling av overskuddsstrøm ikke mulig uten konsesjon. De tar til orde for en godt tilpasset delingsordning som bidrar til storstilt solkraftproduksjon. Regelendringer som sikrer økt lokal solproduksjon er svært velkomne, men vi ser likevel at EU er den største pådriveren for flere solcelletak på norske næringseiendommer. Kommisjonen anbefalt sine medlemsland å vurdere tiltak som reduserte momssatser på energieffektive varmesystemer, bygningsisolasjon og apparater og produkter.

Det bør også Norge gjøre. Andre norske virkemidler kan være rentefrie lån eller en investeringsstøtte for solceller til næringsbygg. Grunnet byråkratiske prosesser i EU og EØS, er det usikkert når et påbud faktisk vil innføres i Norge. Men signalet er tydelig – dette kommer.

Samtidig er finans-, strøm- og næringseiendomsaktører i Norge i gang. Pareto Alternative Investments har opprettet Norges første solcellefond sammen med strømleverandøren Entelios, og har en ambisjon om å bygge ut 100 MW i løpet av en fem-årsperiode. Fondet skal bygge solcellesystemer på bygg og tilbyr solstrøm til leietaker(e) igjennom fleksible kraftkjøpsavtaler. Det kan skje gjennom spotpris eller fastpris på hele den årlige produksjonen eller bare det som brukes av leietaker selv.

For gårdeier og leietaker oppnås dermed en vinn-vinn-effekt uten at investeringen må finansieres av noen av partene. Paretos strategi er å maksimere størrelsen på solcelleanleggene, slik at det grønne bidraget blir størst mulig. Det resulterer ofte i at byggene blir «plussbygg» som produserer mer energi enn de forbruker, hvilket kommer gårdeiere, leietakere og samfunnet generelt til gode. Fondet investerer uten gjeld og med egenkapital fra institusjonelle investorer, hvilket gjør det mulig å bygge storskala solcelleanlegg og ta betydelig spotprisrisiko over en 30-40 års horisont.

Solceller på tak utgjør et potensiale som ikke kan ignoreres. I følge en Multiconsult-rapport er det på hele 65,5 TWh, som er nesten halvparten av dagens nasjonale kraftbruk. Vi mener derfor at eiendomsbesittere må planlegge for å ta i bruk takene til energiproduksjon fremover. Regjeringens påbegynt arbeid er en start, men Stortingsvedtaket om Enovas tilleggsmandat om lokal energiproduksjon for husholdninger nevner ikke næringsbygg. Det illustrerer behovet for tydeligere norske lovreguleringer. Det vil gjøre flere gårdeiere i stand til å installere solceller, allerede før det blir påbudt. Solcellesatsingen vil ikke få ordentlig fart før påbud fra EU trer i kraft.

Som den største aktøren innen verdivurderinger av næringseiendom i Norden, opplever Newsec at grønne verdier vektlegges i økende grad av investorer, banker og leietakere. Derfor arbeider Newsec aktivt med å rådgi sine kunder hvordan møte denne omstillingen. Investorene og eiendomsbesitterne står klare til å investere så snart et godt og varig regelverk er på plass. I London er det allerede tydelige tegn. Ifølge en rapport fra meglerhuset Knight Frank oppnår grønne bygg 12 prosent høyere leie grunnet sterkt ESG-fokus blant leietakere i London.

Etterspørselen i leiemarkedet for grønne bygg vil øke kraftig de neste årene. Dette vil igjen gjøre at kjøperne av næringsbygg vil prioritere grønne bygg framover. Vi forventer at solcellepåbudet og andre grønne krav vil akselerere trenden og redusere risikoen i omstillingen eiendomsmarkedet uansett skal gjennom.

Jon Dahlberg Årstad, Adm.dir Newsec AS Jonathan Andreas Barfod, Partner & Investment Director, Pareto Alternative Investments AS

Les mer om Newsec Verdivurdering og referanseprosjekter